ВТБ24 

Инвестиции в новостройки — выбор застройщика, преимущества и недостатки вложения. Стоит ли вкладывать деньги в новостройки Стоит ли вкладывать деньги в покупку новостройки

В условиях кризиса покупка недвижимости - хороший способ, чтобы сохранить свои средства. Однако, следует избегать рискованные вложения, к которым аналитики относят сегмент первичного жилья.

В настоящее время в Москве доля инвестиционных сделок составляет около 20 процентов. До начала кризиса, инвестиции в квартиру, которая находится на начальной стадии строительства, были вполне оправданы и приносили доход около 100 процентов от полной стоимости квартиры.

Сегодня дополнительный доход от покупки строящегося жилья существенно меньше. Аналитики считают, что доход от инвестиций в жилье может составлять 20 - 25 процентов, но не в год, а за все время строительства. Причем, если сроки строительства затянуться, то годовой доход может быть еще меньше.

С того момента как купили квартиру на стадии котлована и до окончания строительства ее стоимость может вырасти на 20 процентов. Ранее доход от инвестирования в жилье в новостройках составлял 50 - 60 процентов годовых.

На сегодняшний день стоимость квартир в Москве составляет около 5 000 долларов за квадратный метр. По мнению экспертов, в ближайшее время стоимость квартир вряд ли выйдет за пределы 4 000 - 6 000 долларов.

Специалисты также отмечают, что рост стоимости во время строительства еще не значит, что в итоге объект станет ликвидным и на него будет большой спрос. Большинство экспертов сходятся во мнении, что инвестиции в новостройки довольно рискованны, если учитывать вероятность кризисных ситуаций.

Сейчас годовой рост цен на рынке первичной жилой недвижимости соответствует уровню инфляции. Например, в конце весны этого года средняя стоимость квартир в новостройках Москвы составляла 162 600 рублей за квадратный метр. Так, за месяц стоимость жилья выросла на 0,1 процента, а относительно декабря прошлого года - на 4,1 процента.

Если учитывать, что экономика сегодня нестабильна, то в будущем стоимость жилья может снизиться. К концу этого года стоимость жилой недвижимости в Москве могут снизиться на 5 - 15 процентов в рублях и на 15 - 25 процентов в долларах.

Если рассматривать наиболее худший вариант, а именно, что повторится сценарий 2008 года, то стоимость жилья может снизиться на 15 - 20 процентов в рублях и на 35 - 40 процентов в долларах.

Новостройки Москвы являются оптимальным вариантом в плане краткосрочных инвестиций, так как за последние 2 года планка стоимости существенно возросла. Инвесторам следует ориентироваться, что за время строительства, а именно 1 - 2 года можно выиграть 10 - 15 процентов и при переходе квартиры с первичного на вторичный рынок - 3-4 процента.

Исключением являются только апартаменты, где можно увидеть более высокие суммы доходности. Согласно оценке участников рынка, на инвестиционную привлекательность новостройки влияют следующие факторы - низкий «входной билет» в проект и высокая надежность застройщика, который обеспечит гарантированный ввод объекта и высокие темпы строительства, что немаловажно для инвестора.

Сейчас достаточносложно найти объекты эконом-класса, которыми преимущественно и интересуются инвесторы. Доля предложений, стоимость которых не превышает 100 000 рублей за квадратный метр, уменьшилась на 0,5 процента до 1 процента. На предложения стоимостью 100 000 - 150 000 рублей за квадратный метр приходится 38 процентов от общего объема. Объем предложения квартир стоимостью 150 000 - 200 000 рублей за квадратный метр и стоимостью более 250 000 рублей за квадратный метр составил 35 и 13 процентов соответственно.

Не следует думать, что дорогие объекты являются самыми ликвидными, ведь в первую очередь с рынка вымываются самые дешевые квартиры.

Инвестиции в квартиры на вторичном рынке недвижимости, по сравнению с инвестициями в новостройки являются менее рискованными. В настоящее время инвесторов привлекают вложения, цель которых надежное сохранение средств. Для чего люди приобретают квартиру, делают в ней ремонт, а затем сдают в аренду.

Если есть необходимость, то квартиру продают вместе с арендаторами. Доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 5-6 процентов годовых.

Наверное, самым популярным способом инвестирования является вложение в новостройки. Покупая квартиры на этапе котлована, вы можете сэкономить от 5 до 7 тысяч рублей на одном квадратном метре. Также стоит принять во внимание и тот факт, что такие квартиры весьма популярны, а значит, продать их сразу после сдачи дома можно по весьма выгодной цене. Даже если это малогабаритные помещения, они раскупаются в считанные сроки или даже сдаются в аренду. В любом случае, вы в выигрыше.

Весь смысл во вложении на этапе котлована сводится к одному: жилая площадь в уже готовом объекте будет стоять в намного дороже, чем в процессе строительства. В целом, разрыв составляет до 40%. А это самый простой способ получить прибыль в короткий срок.

Какую сумму можно и нужно вложить?

Сколько нужно денег, чтобы принять участие в самом минимальном проекте таких инвестиций? Для начала необходимо понимать, что все зависит от города. Например, в Москве так называемый «порог вхождения» является самым высоким по всей стране. Минимальная сумма, которая необходима для участия в проекте, составляет примерно 4,5 млн. рублей.

В области этот порог снижается до трех раз, привлекая большое количество инвесторов. Так, в Подмосковье, минимальная сумма не превышает отметки в 1,5 млн. рублей. За такую сумму можно приобрести однокомнатную квартиру площадью до 40 м? на стадии котлована.

Если вы не располагаете суммой выше в 1,5 млн. рублей, но хотите больше, чем однокомнатная квартира, вы можете выбрать объект, что находится далеко от МКАДа. Но, в данном случае у вас могут возникнуть проблемы небольшой прибыли из-за медленности роста цен на жилье в таком районе.

Вы также можете взять кредит в банке. Эта возможность привлекает многих инвесторов. Но, перед этим взвесьте все свои возможности, так как выплачивать вам нужно будет ежемесячно.

Основные риски инвестиции в новостройки

Итак, существует несколько видов рисков, от которых нужно себя застраховать. Среди них:

  • Риск двойной продажи;
  • риск потери доходности;
  • риск по застройщику (срыв сроков, непрофессионализм, банкротство);
  • юридические риски в процессе заключения договора с застройщиком;
  • снижение стоимости актива из-за срочной потребности застройщика в деньгах или из-за ценовой войны между конкурирующими сторонами;
  • риск ликвидности, т.е. точной оценки спроса в районе.

Можно ли снизить уровень риска ? Это возможно через капиталовложение через фонд. При этом одни риски значительно снижаются, а другие полностью исчезают. Дело в том, что в профессиональном фонде этим занимаются исключительно специалисты, которые советуют вкладывать только в привлекательные объекты с минимальными проблемами.

Задание фонда состоит в оценке точных рисков по застройщику и мониторинг его финансовой деятельности. При этом сотрудники фонда работают с ведущими риелторами, снижая риск ликвидности продажи квартиры. Вы также можете продать свой инвестиционный пай в любое время.

Инвестиционный портфель будет диверсифицирован сразу же после приобретения квартиры в нескольких новостройках. При этом, в результате приобретения нескольких помещений оптом, может быть получен дисконт от застройщика.

Как правильно выбрать объект?


Как знать, куда вкладывать свои деньги? Для этого проводится анализ новостройки. И сделать все это вы можете самостоятельно, обращая внимание на:

  1. Форму продажи;
  2. стоимость квадратного метра;
  3. инфраструктуру района;
  4. видовые характеристики здания.

Итак, поговорим о расположении. В процессе выбора вы обязательно должны посетить место строительства, изучая положение дел в микрорайоне. Обратите особое внимание на наличие таких социальных объектов как детский садик, школа, поликлиника, а также удаленность от метро.

Постарайтесь составить таблицу средних цен за 1 м? разных квартир и объектов. В таблицу также внесите такие важные характеристики как этажность, наличие отделки/лоджии/балкона, вид санузла (совмещенный или раздельный), видовые характеристики, транспортную доступность и т.д.

В Интернете вы также всегда можете найти план развития отдельного микрорайона, детально представленный местными властями. Он предусматривает полную программу на несколько лет. Возможно, рядом с вашим объектом будут возведены заводы с тяжелым производством, а значит, и квартиру будет сложно продать.

Даже после того, как вам удалось подобрать нужный объект, оцените возможные риски по застройщику, обращая внимание на риски ликвидности продажи, недострой или полное банкротство. Важно понять, почему тот или иной застройщик привлекает инвестиции. Кто знает, может это связано с текущей потребностью в деньгах или другими причинами, которые служат подводными камнями.


Самый главный параметр выбора – репутация застройщика. Уделите ей особое внимание. Поинтересуйтесь историей компании, а также качеством и стоимостью тех объектов, которыми она уже занималась. Если это абсолютно новая компания, ее надежность подтверждают учредители, и различные партнерские структуры, как, например, те банки, с которыми работает компания.

Следующий важный фактор – документация . Честный предприниматель всегда готов показать всю надлежащую документацию хотя бы потому, что ему просто нечего скрывать. Повод задуматься возникает тогда, когда застройщик не хочет или просто не готов представить все документы, на основании которых проводиться строительство. Утаивание информации и любые другие действия, которые приводят к ее сокрытию, расцениваются как то, что скрывать действительно есть что.

Итак, в целом, для минимизации рисков вам нужно проверить:

  1. Репутацию компании;
  2. наличие необходимой документации;
  3. планы застройки в конкретном районе;
  4. карту уже строящихся и готовых объектов;
  5. ликвидность дома;
  6. динамику возможного изменения цен.

Все это позволит вам с полной уверенностью выбрать лучшие новостройки для инвестиций.

Сколько вы можете заработать?


Однозначного ответа нет. Но, если вы определились с застройщиком и объектом, то вы можете пойти по одному из двух направлений.

  • Первое . Изучите все объявления инвесторов о продаже квартир в новостройках с характеристиками, аналогичными тем, что характерны для вашего объекта. Приготовьтесь к тому, что разброс цен будет достаточно большим, но в этом есть и свой плюс: вы сможете определить минимальный показатель вашего дохода.
  • Второе . Вы можете поинтересоваться у менеджеров компании о порядке роста цен, исходя из продвижения строительства объекта. Итак, вы покупаете квартиру на старте продаж за 2 000 000 рублей. Но, вы узнаете, что в аналогичном доме, который построен недалеко от вашего объекта, стоимость такой же квартиры на порядок выше – 3 000 000 рублей. Это значит, что без учета демпинга, сопутствующих расходов и налогов максимальная прибыль может составлять 1 000 000 рублей. Продавая помещение по переуступке, потенциальный доход может составлять от 1 до 2 млн. рублей за два года, т.е. это до 25% годовых.

Но, все это возможно лишь при условии выбора правильного объекта от надежного застройщика. Вы можете рассчитывать и на более внушительные суммы, в зависимости от места расположения дома.


Да и возможно ли это в принципе? Давайте рассмотрим, что мы имеем, и что можем сделать?

Сегодня налоговые льготы могут быть применены лишь в тех случаях, когда продавец собирается продать квартиру, которая находится в его собственности больше трех лет. Есть и второе условие предоставления льгот: сумма сделки не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях вам нужно будет выплатить 13% от денег, полученных за квартиры (от суммы дохода).

Обратите внимание на то, что все данные налоговые льготы нужно подтвердить в документальном порядке. Чтобы продать помещение без уплаты налога, вам нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации. Так вы .

Если вы собираетесь продавать квартиру, которая находится в вашей собственности менее трех лет (как, например, в случае с новостройкой), налог не будет уплачиваться в случае если:

  1. Вы продали квартиру за сумму меньшую или равную той, за которую ее приобрели. Это значит, что вы не получили доход от продажи и освобождаетесь от налога;
  2. сумма сделки купли-продажи меньше 1 000 000 рублей.

Согласитесь, ни один из вариантов не подходит тем, кто вложился в объект с целью получения прибыли. В результате можно получить еще меньше, чем вы изначально инвестировали.

Чтобы избежать налога, продайте квартиру в новостройке по переуступке, т.е. до подписания акта приемки. Если инвестор договаривается с потенциальным покупателем о том, что в самом договоре будет прописана только номинальная стоимость помещения, т.е. цена, по которой покупал вкладчик, тогда инвестор будет освобожден от необходимости в размере 13%, потому что самого дохода как такового не было вообще.

В данном случае вы можете прибегнуть к так называемой страховке – написанию расписки. В этой расписке будет указано, что инвестор обязуется компенсировать все издержки в случае возникновения проблем. Регистрация договора о переуступке стоит у застройщика около 30 000 рублей.

Сегодня все эксперты говорят об одном: квартира, в которую вы собрались вкладывать деньги, не должна быть очень дорогой. Чем ниже стоимость, тем больше потенциальных покупателей, а значит, они будут совсем некапризными, а вы можете поднять цену. Если у вас достаточно средств, постарайтесь вложить их в несколько недорогих объектов. Тогда и прибыль будет больше.


  • 1 способ - покупка квартиры с последующей перепродажей
  • Разберем оценку потенциала объекта
  • Так сколько же комнат выгоднее брать?
  • Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского
  • 2 способ - новостройки для сдачи в аренду
  • Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость - покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

Вы задумались над инвестированием в недвижимость. Хотите вложить средства в новостройку, тогда Вас непременно заинтересовали такие вопросы:

  • С какой суммой можно входить в этот бизнес?
  • Чек-лист оценки новостройки?
  • Как оценить потенциал объекта?
  • Сколько комнат в новостройке брать?
  • А может выгоднее сдавать квартиру в аренду?

Раскрываем все секреты покупки квартиры в новостройке с последующей перепродажей или сдачей в аренду !

1 способ - покупка квартиры с последующей перепродажей

С какой суммой можно входить в этот бизнес?

Приведем простой пример:

В Сочи студию можно купить за 400 тыс.руб. Т.е. даже с небольшими суммами: 400-500 тыс. рублей в регионах можно купить квартиру с ипотекой.

Стоимость квартиры в Подмосковье - 970 тысяч рублей, площадь 24 квадратных метра. Построят в третьем квартале 2015 года, свидетельство собственности - примерно первый квартал 2016 года. Смотрим стоимость новостроек через год тем же застройщиком, который начинал строить год назад и сравниваем с ценой сейчас. Стоимость квартиры выходит 1 млн. 400 тыс. рублей, где-то на 40% дороже. Стоимость вторичной квартиры будет 2,1 или 2,5 млн. рублей, в зависимости от ремонта. Примерно на 120-130% прирастает за это время. Под ипотеку делаем предоплату 20% первый взнос, вышло 195 тыс. рублей.


Примерно за этот период будет выплачено 300 тыс. рублей. Эта сумма превращается в 1 млн. 300 тыс. рублей. Получается доходность 300% , это пример с новостройкой, студией.

Разберем оценку потенциала объекта

  1. Ликвидность. Определяется спросом и ограниченностью предложения.
  2. Транспортная доступность.
  3. Количество комнат для новостроек?

К ней относится ликвидность , ликвидность определяется спросом и ограниченностью предложений. Насколько активно покупают в этом районе и насколько большое предложение будет в этом районе, который застраивается.

Есть два варианта: к примеру, в Долгопрудном стоится огромный район, около двадцати домов, 25-этажных. Второй вариант - это точечная застройка, один дом строится. Какое из этих предложений лучше?

Точечный вариант будет гораздо лучше, так как отсутствует конкуренция, есть ограниченность предложений. Если есть 20 домов по 25 этажей, то там предложений будет много. При условии, что дом построен в городе, а не на окраине или в поле.

Для того, чтобы узнать оценку доходности новостройки, Вы можете воспользоваться калькулятором:

Скачать калькулятор расчета доходности новостройки

Для удобства в калькулятор вбиты типовые расчеты инвесторов на реальных новостройках - по ним Вы без труда сможете рассчитать свой проект.

Так сколько же комнат выгоднее брать?

Допустим . Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно будет купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дает прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год - прирост 900 тыс. рублей.

Самый большой прирост у самой маленькой квартиры, у студии прирост составит еще больше. Трехкомнатные выгоднее, чем двухкомнатные, но двух- и трехкомнатные квартиры для перепродажи менее интересны.

Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского

(Фрагмент семинара «Новые секреты создания денежного потока и капитала на недвижимости» . Ведущий Николай Мрочковский)

2 способ - новостройки для сдачи в аренду

Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачи в аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро - через 2-3 месяца. Это хорошо тем, что можно подобрать идеальные объекты под сдачу.

  • Начнем с планировки под сдачу, можно взять двухкомнатную с пятью окнами или однокомнатную с тремя окнами. На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.
  • Для сдачи можно брать первый этаж, потому что мокрые зоны, мало соседей, дешевле на 5 или 10%. К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость, но это лишние затраты и время.
  • Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13% в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3-4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18%.
  • Минусы: в новостройке нужно ждать, пока она достоится. Есть риски, что достоят не вовремя, что за это время надо платить, а затем еще делать ремонт.

Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость - покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

(Кейс Карины Соколовой - участницы живой встречи инвесторов Территории Инвестирования )

Последнее время очень популярно инвестировать денежные средства в недвижимость – это прибыльно с любой стороны. Однако вклады в новостройки скрывают массу подводных камней, напоровшись на которые может образоваться солидная брешь в вашем бюджете. Вложения в недвижимость отличаются от других инвестиционных инструментов, которые помогают стать финансово независимыми. Играя на бирже, вы берете сумму, потеряв которую погода вашего кошелька не поменяется, а ваше финансовое положение не пошатнется. С недвижимостью все иначе. Успешный вклад зависит от знаний:

  • Где инвестировать;
  • Сколько нужно для начала (минимальная сумма вклада);
  • Плюсов-минусов способа капиталовложения;
  • Рисков и борьбы с ними;
  • Правильного выбора застройщика и места строительства.

Сейчас вы получите знания, которые помогут повысить шансы правильно вложить денежные средства и в дальнейшем получить хорошую прибыль, и начнем с минимальной инвестируемой суммы.

Инвестирование в недвижимость – как начать и сколько для этого нужно денег?

Выбирая застройку для инвестирования лучше всего остановиться на объектах в мегаполисах или городах-миллионниках. Инвестиции в новостройки провинциальных населенных пунктов, где количество населения едва превышает 100,000 человек не стоит, и сейчас вы узнаете почему.

Пример : Пусть из всего населения снять квартиру или купить ее хотят 10%. От 100,000 – 10% это всего лишь 10,000 человек, тогда как от 1 млн. количество подскочит в 10 раз – 100,000 человек. Спрос рождает предложение, а поэтому согласитесь, что лучше иметь 100,000 потенциальных арендаторов или покупателей, чем в 10-ро меньше. К тому же, чем больше город, тем дороже жилплощадь – об этом тоже не следует забывать.

Почитайте статьи по теме:

Теперь, когда вы понимаете, почему заниматься инвестированием в недвижимость лучше в мегаполисах, можно разобрать стартовых капитал, который для этого нужен. Если вы решили заняться капиталовложением в Москве вам потребуется не меньше чем 3 млн. рублей для старта.

Преимущества и недостатки недвижимых инвестиций

У этого инвестиционного инструмента, как и у любого другого есть свои плюсы и минусы, о которых непременно нужно знать вкладчикам и тем, кто только собирается вкладывать в новостройки Москвы, Подмосковья или Петербурга. К преимуществам относятся:

  • Ваш капитал пущен в оборот, а значит можно не опасаться, что его поглотит инфляция. Кроме того рост обесценивания денежных средств только повышает стоимость на недвижимость.
  • Стабильный и высокий доход от продажи квартиры или сдачи ее в аренду.
  • Новостройки имеют прекрасно обустроенные фасады, большое количество квартир, балконы и лоджии почти в каждой из них и лифты – все это только повысит стоимость недвижимости на вторичном рынке.
  • Благодаря современным строительным методам новостройки возводятся качественнее, а выхаживают дольше.

Что касается преимуществ, вы уже поняли, а теперь можно поговорить и о недостатках инвестирования в недвижимость. Их всего три:

  1. Высокий порог финансов для начала;
  2. Дома застройщик сдает без отделки, поэтому если вы захотите сдавать квартиру в аренду, нужно будет дополнительно вложить в капитальный ремонт;
  3. Высокие риски.

Вообще вклады в новостройку – это очень прибыльно, но риски порой отталкивают начинающих вкладчиков от этого. Бытуют мифы, что едва ли не каждая фирма-застройщик норовит обмануть инвестора и бесследно исчезнуть, как только соберет деньги от большого количества вкладчиков. Ну, вот про риски, а также про то, как их можно минимизировать нужно поговорить подробнее.

Какие существуют риски инвестирования в недвижимость и как их обойти

Чтобы бороться с врагом, его сперва нужно узнать, поэтому вашему вниманию риски, которые ожидают вкладчика при инвестировании в недвижимость, а также о том, как их можно обойти:

  • Мошенники – куда же без злоумышленников, которые желают обмануть доверчивых вкладчиков. Панацеей от этого будет осторожность, бдительность и предусмотрительность. Вы вкладываете не чужие, а свои деньги в проект, поэтому потрудитесь проверить фирму, которой хотите отдать капитал;
  • Банкротство фирмы-застройщика – от этого не застрахован ни один вкладчик, но чтобы минимизировать этот риск, опять же нужно интересоваться положением дел компании, которая выступает в роли застройщика. Если так уж произошло, что фирма обанкротилась, сразу же обращайтесь в фонд финансирования. Хоть это и затянется надолго, зато деньги свои сможете вернуть;
  • Нарушение сроков сдачи объекта инвестору – нужно регулярно посещать строительный объект и смотреть, что там происходит. Если вы заметили, что застройщик уменьшил количество рабочих, сократил технику или не подвозит материалы, значит, дела компании идут неважно, и есть смысл задуматься о возврате своего капитала;
  • Непредвиденные ЧП – в форс-мажорных случаях, если например, вашу недвижимость подхватит смерч и унесет неизвестно в каком направлении, как случилось с Дороти в сказке о волшебнике изумрудного города, застройщик не будет нести никакой ответственности.

Как выбрать застройщика и сам объект

Каждый инвестор, который хочет получать максимальную прибыль от своих вкладов просто обязан пополнять копилку своих знаний. Сейчас она пополниться знаниями о том, как выбрать надежного застройщика. Для этого нужно в первую очередь узнать:

  • Историю фирмы – важно чтобы компания существовала на рынке не первый год, и располагала уже готовыми проектами. Таким образом, автоматически отпадает риск мошенничества, потому опытная и «бывалая» фирма не исчезнет в один день и не «кинет» своих инвесторов. Также важно просматривать сколько раз, и по какой причине организация находилась на грани банкротства, если находилась вообще.
  • Репутацию – вы должны просматривать и оценивать репутацию компании. Узнайте, была ли она привлечена к судебным разбирательствам, если да – по какой причине и чем закончилось дело. Так вы сможете понять политику ведения дел компании, удостоверитесь в серьезности ее намерений, отношению к инвесторам, что поможет выбрать надежного застройщика.
  • Род деятельности – важно просматривать, какие помещения застройщик строил до этого. Если он занимался возведением офисных зданий, а вдруг решил переключиться на жилые, целесообразнее будет не вкладывать деньги в эту организацию – нет гарантии, что жилая новостройка будет успешной.
  • Расценки – всегда стоит просматривать предложения, подыскивая лучшее, однако чтобы не попасть в руки мошенников, удостоверьтесь в репутации и истории фирмы-застройщика. Обычно новые компании ставят низкие цены на свою недвижимость, но о них никто не знает, и нет гарантии, что под личиной честного застройщике не скрывается мошенник.
  • Сроки сдачи – обращайте внимание на сроки сдачи, если они слишком скорые, есть смысл задуматься о том, что фирма заведомо собирается просрочить строительство.
  • Документация – согласно законодательству приобретение новостройки может состояться, только с заключением договора долевого участия (ДДУ), если застройщик не предоставляет его, насторожитесь и тщательно проверьте компанию, возможно перед вами мошенники.

Теперь нужно сказать о том, как выбрать объект, чтобы сделать максимально выгодные инвестиции:

  1. Район постройки – чем ближе к центру города, тем ликвиднее объект, кроме того учитывайте уровень преступности и репутации района;
  2. План района на ближайшее время – важно узнать планируется ли строительство промышленных предприятий в районе или нет. С одной стороны не все захотят брать квартиру около шумного завода, а с другой рабочим нужно где-то жить. Учитывайте это;
  3. Стоимость квадратных метров – создайте список всего, что будет в вашей квартире – количество комнат, удобства, балкон, отопление, внутренняя отделка, на каком этаже и есть ли лифт. Все это поможет понять, как хорошо будет окупаться недвижимость при сдаче ее в аренду.

Обязательно почитайте статью

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.