Услуги банков 

Недвижимого имущества в предпринимательской деятельности. «Хочу, чтобы было безопасно и не затратно…». О способах владения и использования коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности. Недвижимость систематически используется в бизнесе

Собственники коммерческой недвижимости нередко задаются вопросом, как наиболее безопасно и с наименьшими налоговыми издержками владеть и использовать в предпринимательской деятельности (сдавать в аренду) имеющиеся активы. Очевидно, что собственник активов не должен осуществлять рискованных хозяйственных операций, а в идеале вообще не иметь взаимоотношений с «внешним миром». Каким образом тогда лучше оформить взаимоотношения с третьими лицами? Кого целесообразнее выбрать в качестве собственника активов: компанию или гражданина? Обо всем этом мы и поговорим в настоящей статье.

Что касается выбора способа взаимоотношений со сторонними контрагентами, то многие специалисты небезосновательно, в качестве наиболее безопасного российского инструмента владения и использования активов, предлагают использование института доверительного управления имуществом (гл.53 ГК РФ).

Учитывая, что о договоре доверительного управления сказано и написано уже довольно много, не вдаваясь в подробности, отметим, что основным плюсом использования договора доверительно управления является невозможность в настоящее время обращения взыскания на имущество гражданина , переданного им в доверительное управление, поскольку в силу ч.2 ст.1018 ГК РФ обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица.

Положения же главы X «Банкротство гражданина» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г. в настоящее время в отношении граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, не применяются (п.2 ст.231 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»). В ближайшем будущем вступление в силу положений названного закона в части банкротства физических лиц, несмотря на его бурные обсуждения, представляется маловероятным.

Однако, широкому применению договора доверительного управления имуществом на практике препятствует ряд минусов. Наиболее существенным из них является высокая вероятность предъявления налоговыми органами претензий, связанных с необходимостью уплаты НДС доверительным управляющим с доходов от использования имущества, полученного в доверительное управление. Причем, это в равной степени относится к случаям применения и доверительным управляющим, и учредителем управления УСН, а также к случаям, когда учредителем управления является , поскольку п.2 ст.346.11 НК РФ предусмотрено, что «упрощенцы» являются плательщиками НДС, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ, которой, в свою очередь, предусмотрено, что при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика НДС.

По мнению автора, обязанность уплачивать НДС в данных случаях не возникает, поскольку изначально отсутствует плательщик НДС. Но, учитывая, что официальная позиция налоговых органов по данному вопросу является противоположной, а также, учитывая отсутствие устойчивой судебно-арбитражной практики в пользу налогоплательщиков, приходится констатировать, что использование договора доверительного управления имуществом, с этой точки зрения, является очень рискованным.

Среди других, пусть и менее существенных, отрицательных моментов, можно отметить необходимость применения участниками договора доверительного управления, применяющими УСН, объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», в силу императивного требования закона (п.3 ст.346.14 НК РФ).

Кроме того, своего рода, минусом является и невозможность заключения договора доверительного управления «задним» числом, в силу необходимости государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление в том же порядке, что и регистрация перехода права собственности на это имущество. При этом несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст.1017 ГК РФ).

Таким образом, несмотря на наибольший уровень (в сравнении с другими российскими инструментами), если Вы не готовы дополнительно уплачивать 18% НДС с выручки от использования имущества, то следует поискать другой, более приемлемый, вариант владения и использования активов.

Таким вариантом использования имеющихся активов в предпринимательской деятельности, по мнению автора, является сдача имущества в аренду собственником имущества операционной компании с последующей сдачей этого имущества операционной компанией в субаренду конечным субарендаторам.

Основным плюсом такого способа оформления отношений, безусловно, является то, что заключение договоров со сторонними контрагентами будет осуществляться от имени операционной компании, а не собственника недвижимости, что практически исключает риски предъявления претензий сторонними контрагентами собственнику имущества.

На операционную компанию-арендатора, согласно условиям договора аренды, могут быть возложены все расходы по содержанию арендованного имущества, которые будут перевыставляться им субарендаторам, начиная от оплаты коммунальных платежей, заканчивая проведением капитального ремонта. Собственник же имущества в виде арендной платы будет получать «очищенный» доход от сдачи имущества в аренду.

Что касается выбора субъекта, который будет являться собственником активов, то с точки зрения удобства и сокращения издержек дальнейшего использования полученных доходов, наиболее предпочтительным является регистрация права собственности на физическое лицо, поскольку в этом случае собственник имущества сможет сразу же использовать полученные средства без несения дополнительных налоговых издержек.

В случае же оформления права собственности на , перечисление денежных средств учредителю повлечет необходимость начисления и уплаты НДФЛ в размере 9%, поскольку законным вариантом выплаты средств учредителю будет является только перечисление дивидендов. При этом автор сознательно исключает такие «безналоговые» способы перечисления средств учредителю, как длинные беспроцентные займы, различные расходные договоры, поскольку, как отмечалось выше, определяющим моментом является недопущение совершения лицом, являющимся собственником активов, сомнительных хозяйственных операций.

Собственнику активов - физическому лицу - целесообразно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы», поскольку в этом случае получаемые им доходы будут облагаться налогом с доходов по ставке 6 (а не 13) процентов. Кроме того, применение упрощенной системы налогообложения позволит не уплачивать НДС и физических лиц.

При этом необходимо помнить, что индивидуальный предприниматель отвечает по своим долгам всем принадлежащим ему имуществом. Однако, если единственным видом деятельности предпринимателя будет являться сдача в аренду имущества дружественной операционной компании, а цена аренды будет соответствовать рыночной, риск предъявления претензий будет являться минимальным.

Операционную компанию также целесообразно перевести на упрощенную систему налогообложения, но, учитывая значительную долю возложенных на нее расходов по содержанию имущества, уже с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», что позволит ей уплачивать налог с доходов в минимальном размере (близкий или равный 1% с оборота).

В целях минимизации рисков инкриминирования налоговым органом получения необоснованной налоговой выгоды и отсутствия деловых целей хозяйственных операций, крайне желательным является то, чтобы руководителем операционной компании не был собственник сдаваемого в аренду имущества. При этом, вхождение собственника сдаваемого в аренду имущества в состав учредителей операционной компании является допустимым.

Альтернативой использования имущества в рамках договоров аренды и субаренды может быть заключение агентского договора, в рамках которого операционная компания - агент по поручению собственника активов – принципала - будет заключать договоры аренды с арендаторами от своего имени, но за счет принципала. Однако, учитывая, что по степени защищенности имущества и налоговым последствиям этот договор аналогичен более распространенному на практике, и потому более прогнозируемому по правовым и налоговым последствиям договору аренды, использование последнего является более предпочтительным.

В заключение отметим, что полностью скрыть собственника недвижимости от субарендаторов невозможно, поскольку, при заключении договора субаренды, субарендаторы, скорее всего, в полном соответствии с законом потребуют письменное согласие собственника на сдачу имущества в субаренду (в противном случае, для них будет существовать риск признания договора субаренды незаключенным).

С другой стороны, ни один из возможных «российских» вариантов также не дает 100% гарантию нераскрытия информации о собственнике недвижимости (информация о собственнике конкретного объекта недвижимости может быть получена любым лицом на основании его письменного запроса в регистрирующий орган). Скрыть реального собственника активов, значительно повысив при этом уровень безопасности владения активами , в настоящее время возможно только при использовании иностранных компаний. Но об этих вариантах мы поговорим в следующих выпусках нашей рассылки.

Индивидуальный предприниматель действует на УСН (6%). Имеет коды ОКВЭД на продажу и аренду недвижимости, но они не активны. Недвижимостью в виде единственной квартиры владеет менее пяти лет, она куплена и продана при наличии статуса ИП с УСН. Квартира не сдавалась в аренду, не использовалась в предпринимательской деятельности. Как будет облагаться налогами доход от продажи квартиры, не использовавшейся в предпринимательской деятельности? Имеет ли право ИП с УСН (6%), не использовавший недвижимость в предпринимательской деятельности, пользоваться в качестве физического лица налоговым вычетом? На каком основании недвижимость, которая была бы сдана в аренду, стала бы считаться имуществом, используемым в предпринимательской деятельности, в результате чего и доход от ее продажи попал бы под УСН (6%)?

Консультаций: 6

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) применение УСН индивидуальными предпринимателями (далее - ИП) предусматривает их освобождение от обязанности уплаты налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Доходы, получаемые ИП вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения НДФЛ. Такой вывод можно сделать, опираясь на положения ст. 220 НК РФ, определяющие, что имущественные налоговые вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Данный вывод также подтверждается разъяснениями финансового ведомства (см., например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060), указывающими, что доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не могут быть освобождены от налогообложения.

Таким образом, в случае если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи по общему правилу должен облагаться НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Так как квартира была куплена и находилась в собственности менее пяти лет, то доходы от ее продажи не могут быть освобождены от налогообложения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ.

Однако, определяя порядок налогообложения доходов от продажи квартиры, находившейся в собственности у ИП, необходимо понимать, что в некоторых случаях будет сложно избежать претензий налоговиков.

Например, если продаваемая недвижимость учитывалась в деятельности ИП в качестве оборотных средств, в отношении нее подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности, договор купли-продажи имущества заключался не просто с физическим лицом, а с ИП, то очевидно, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Еще одним критерием, по которому налоговая определяет правомерность отнесения доходов к личным, является указание (либо неуказание) тех или иных видов деятельности в ЕГРИП. К сожалению, если у ИП в видах деятельности указаны продажа и аренда недвижимости, доказать неиспользование квартиры в предпринимательской деятельности (особенно, если она была приобретена уже после регистрации ИП) будет довольно проблематично. В своих письмах Минфин России и ФНС России указывают, что доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (см., например, письма Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Таким образом, с точки зрения налоговой инспекции, доходы от продажи такой квартиры будут рассматриваться как доход, полученный от предпринимательской деятельности, и должны будут учитываться в качестве доходов в целях уплаты налога в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

С учетом вышесказанного ИП на УСН, среди видов деятельности которого указаны продажа и аренда недвижимости, имеет мало шансов получить имущественные налоговые вычеты за покупку или продажу недвижимости в качестве физического лица в соответствии со ст. 220 НК РФ. Данные расходы, с точки зрения налоговой, не будут относиться к личным доходам ИП и не должны облагаться НДФЛ.

Что касается второго вопроса, то доходы от сдаваемой внаем квартиры, принадлежащей ИП на праве собственности, могут быть отнесены к доходам, полученным от предпринимательской деятельности и облагаться УСН в том случае, если в ЕГРИП для данного ИП указан соответствующий вид деятельности — сдача внаем недвижимого имущества (подобный вывод содержится в письме Минфина России от 15.11.2016 № 03-11-11/67023).

Использование такого имущества в предпринимательской деятельности может быть подтверждено, например, договорами с нанимателями, свидетельствующими о получении доходов от соответствующего вида предпринимательской деятельности, заключением договора от имени ИП, а не просто физического лица — гражданина, поданным заявлением об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении данной квартиры.

Примечание: Ответ использован журналом "Лиза" в проекте по юридическому консультированию читательниц.

Спасибо

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай - предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП - все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения - это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Что на это возразил предприниматель?

Вот какие аргументы привел мужчина:

  1. Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
  2. Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
  3. Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
  4. В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.

Что сказали суды?

👎 Арбитражный суд

Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить

Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

Разъяснения Минфина - это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.

👎 Апелляция

Налоговая права

Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе - плати налог от его продажи как ИП .

Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи - это выручка ИП со всеми вытекающими.

Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .

Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).

Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?

Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.

Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.

Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения,

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные предпринимательские структуры, способствующие эффективности его оборота. Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и Др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.



Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопмент).

Застройщик, как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:

Выбор экономически эффективного проекта;

Создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

Получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

Поиск инвесторов;

Определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

Разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

Отбор и привлечение подрядчиков;

Контроль над осуществлением работ.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта.

Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:

Прогноз динамики населения и его семейной структуры;

Оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;

Определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.).

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления.

На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

3. Практической реализации проекта.

На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа.

Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Активно развивающимся в настоящее время видом предпринимательской деятельности на рынке недвижимости является оценка обьектов недвижимости. Институт профессиональной оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.

1.Государственная оценка обьектов недвижимости и контроль за ее осуществлением. 2.деятельность общественных саморегулируемых организации оценщиков.3.Деятельность независимых оценщиков и оценщиков, действующих в рамках специализированных юридических организаций.

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию, например:

Посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;

Управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;

Заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости.

Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

Сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;

Сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;

Сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. 2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

Выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

Анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

Разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

Предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

Предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

Предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса).

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

Инспекция привлекла предпринимателя к ответственности за неуплату налогов. В ходе проверки было установлено, что плательщик не отразил в декларации доход от продажи автотранспортных средств. Спорные автомобили использовались в предпринимательской деятельности. Это повлекло неуплату налога в бюджет. В итоге ИП был начислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, и штраф за налоговое нарушение. Предприниматель оспорил решение инспекции в суде. Кассация отказалась удовлетворять требования ИП.

Суд указал, что объектом налогообложения при упрощенной системе налогообложения признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 1 ст. 346.14 НК РФ ). Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных (п. 1 ст. 249 НК РФ ).

В то же время при продаже домов, квартир, участков и иного имущества, находившегося в собственности более 3 лет, гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета. Вычет по НДФЛ предоставляется в сумме, полученной при продаже данного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ ). Данная льгота не распространяются на доходы ИП от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следовало, что ИП учел доход от основной деятельности по УСН и от продажи восьми автомобилей. В инспекцию была представлена налоговая декларация по НДФЛ. В ней были отражены доходы от продажи автотранспортных средств. При этом предприниматель воспользовался имущественным вычетом по НДФЛ. Сумма облагаемых налогом доходов в размере 2,4 млн руб. была уменьшена на сумму расходов в размере 2,8 млн руб., связанных с приобретением автомобилей. В результате этого сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составила 0 руб.

Обосновывая свою правоту, ИП указал, что налогообложение в рамках УСН осуществляется только в отношении предпринимательской деятельности, заявленной при регистрации. Кроме того, ИП пояснял, что сделка по реализации автомобилей носила разовый характер и не была направлена на получение прибыли. По факту она принесла убыток. Суд признал эти доводы несостоятельными.

Судьи пояснили, что приобретение имущества с целью извлечения прибыли от его использования или реализации свидетельствует о наличии предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимателем деятельности по реализации автотранспортных средств не запрещено законом. Отсутствие сведений в едином государственном реестре о таком виде деятельности не означает, что граждане не могут заниматься продажей автомобилей.

Статус ИП подтверждается соответствующим свидетельством. Причем он не связан с видами деятельности, перечисленными в свидетельстве. Следовательно, отсутствие в свидетельстве конкретного вида деятельности не означает, что лицо в отношении его не приобрело статус предпринимателя.

Спорные автомобили приобретались ИП для осуществления предпринимательской деятельности. Они использовались при ее осуществлении и были реализованы другому предпринимателю. На основании этого суд сделал вывод о том, что доходы от реализации данных автомобилей, как и расходы по их приобретению, не должны были учитываться при исчислении НДФЛ. Следовательно, заключила кассация, доначисление единого налога по УСН являлось правомерным.

Предприниматель пытался сэкономить на налогах по сделке за счет своего двойственного статуса. Он одновременно является и предпринимателем-упрощенцем, и физлицом. По сделке, которая не приносит прибыли, выгоднее платить налоги как физлицо.

Главным фактором, влияющим на исход подобных споров в суде, является цель приобретения имущества. В рассмотренной выше ситуации ИП реализовал 8 автомобилей. Такое количество транспортных средств нереально использовать в личных целях. В тех же случаях, когда, например, ИП продает единственное жилье, право на имущественный вычет должно реализовываться в полном объеме.

О необоснованности применения имущественных вычетов при продаже коммерческого имущества заявлял и Президиум ВАС РФ. В постановлении от 16.03.10 № 14009/09 отмечается, что ИП в любом случае обязан уплатить налог при продаже имущества, используемого в коммерческих целях. При этом не играет роли ни момент приобретения этого имущества, ни факт учета расходов на его приобретение.

С другой стороны, встречаются злоупотребления и со стороны налоговиков. Например, когда в расчет принимается абсолютно любой доход от продажи любого имущества, в том числе личного. Встречаются случаи, когда налог доначисляют по факту продажи имущества уже после прекращения ИП.