Прогноз ситуации на ипотечном рынке. Как изменялась ставка по ипотеке в россии Динамика изменений процентной ставки

Ипотека является исключительно выгодным способом кредитования, причем, предоставление кредита под залог приобретаемой недвижимости выгодно решительно для всех:

Для граждан, заинтересованных в улучшении жилищных условий. Для многих семей ипотека - единственная возможность приобрести собственное жилье;
Для банков, для которых прибыльное вложение средств под проценты обеспечивается надежным, ликвидным залогом в виде приобретаемой недвижимости;
Для государства, которое заинтересовано в развитии жилищного строительства. Интерес заключается в оживлении строительного рынка как перспективной базе налогообложения и поддержании значительного количества рабочих мест, а также в обеспечении жильем социально незащищенных категорий населения

В рамках данной статьи предлагается обзор ипотечных кредитов Сбербанка, которые действуют в настоящее время. Также будут рассмотрены основные тенденции, которые имеют влияние на рынок кредитов сейчас, и будут влиять на процентные ставки Сбербанка по ипотеке в 2014 году. Это позволит читателю получить более полное представление о том, чего ждать от рынка кредитования в ближайшее время.

Тенденции

Прежде всего, необходимо отметить тот факт, что темпы роста рынка ипотечного кредитования замедляются уже третий год подряд. Если по первому полугодию 2012 года показатель прироста составлял 57%, то по аналогичному периоду 2013 года этот показатель уже составляет 26%.

Главным образом, столь сильное «охлаждение» рынка объясняется довольно устойчивым ростом процентных ставок, который стартовал в начале 2012 года . В ноябре 2013 года, напротив, наблюдалось некоторое оживление ипотечного кредитования, рынок оживляется за счет влияния следующих факторов:

Активное развитие государственных программ, обеспечивающих льготное кредитование определенным категориям населения. Причем, льготные программы развиваются не только на федеральном, но и на региональном уровне;
Снижение процентных ставок крупнейшими банками, работающими под государственным контролем. Первым снизил процентные ставки Сбербанк, за ним последовало снижение ставок банком ВТБ24 и еще рядом крупных кредитных организаций;
Смягчение требований к финансовому состоянию заемщикам и размеру первого взноса для более мелких банков, что было вызвано отсутствием иных возможностей конкурировать на рынке ипотечных кредитов.

В данный момент процентные ставки по ипотечным кредитам стабилизировались, эксперты рынка считают, что до конца года каких-либо значительных изменений не предвидится.

Достаточно низкий процент сейчас предлагается исключительно в рамках акций, действующих до 31 мая 2014 года, причем, подобные акции действуют еще в ряде банков.

Впрочем, такой прогноз был сделан на основании текущей экономической ситуации. Если уровень инфляции не будет расти - снижение ставок вполне возможно, поскольку ипотека является для банков вполне надежным способом вкладывать средства, а в банках скопилось значительные объемы денежных средств (что отчасти подтверждается повальным снижением процентных ставок по вкладам при ужесточении крупными банками требований к заемщикам).

Ипотека и новостройки

Широкая популярность ипотечных кредитов наблюдается на рынке первичного жилья, в 2013 году доля кредитов на новое жилье составляет 30% всех ипотечных кредитов, и аналитики прогнозируют, что эта доля вырастет до 40% в 2014 году. Это связано с ростом строительного рынка - ассортимент предложений для потенциальных покупателей значительно расширился, а планировки современных квартир (даже если речь идет о сегменте эконом-класса) выгодно отличаются от планировок квартир, представленных на рынке вторичного жилья. При этом ценовая разница вполне позволяет отдать предпочтение более комфортной квартире в новостройке.

С другой стороны, аналитики считают, что рост выдачи кредитов на приобретение новостроек сопряжен с определенным риском для банковского кредитного портфеля. Ведь если вторичная квартира, может быть оформлена в залог при выдаче кредита, то новостройка может быть оформлена только при официальной регистрации прав собственности, что происходит далеко не сразу даже после ее возведения. Если же на данном этапе возникнут проблемы с выплатами, банку будет достаточно сложно получить назад свои средства. Это обстоятельство может негативно отразиться на ипотечных кредитах, выдаваемых для приобретения строящегося жилья.

Прогноз на 2014 год

Итак, на основании имеющейся информации и мнений экспертов рынка ипотечных кредитов можно сделать вывод о том, что рост рынка продолжит замедление и в 2014 году. В том случае, если экономическая ситуация не изменится, рост будет в пределах 20%, если же ситуация будет ухудшаться, можно прогнозировать рост в пределах 15%.

Основываясь на том, что рынок жилищного строительства продолжает стремительно расти, а девелоперы, застройщики и банки все чаще разрабатывают совместные продукты, акцент кредитования будет смещаться в сторону рынка первичного жилья. Кроме того, банки готовы поддерживать строительство даже в случае возникновения затруднений у застройщиков. Поэтому общий прогноз остается прежним - отсутствие изменений в 2-ом квартале 2014 года и возможное снижение ставок на протяжении года.

Ипотечные кредиты Сбербанка

Далее будут рассматриваться ипотечные продукты, которые Сбербанк предлагает в текущем 2014 году. Как и все кредитные линейки банка, ипотека от Сбербанка включает базовые программы, отвечающие потребностям граждан, которые планируют приобретение готового жилья, а также недвижимости, находящейся в стадии строительства, и кредиты непосредственно на строительство.

Работают и специальные кредитные программы, предполагающие кредитование приобретения загородной недвижимости, гаражей, а также программы по рефинансированию кредитов, кредиты с участием государственного субсидирования.

В рамках ипотечного кредитования от Сбербанка также гражданам предлагается участие в акциях, что предполагает для участников более интересные процентные ставки, чем в стандартных ипотечных продуктах. На данный момент действует 3 акции, ограниченные различными датами (до 31-ого мая либо 31-ого июня 2014 года).

Базовые программы кредитования

Кредит на приобретение готового жилья

Эта программа Сбербанка предназначена для приобретения готового жилья, обеспечением по кредиту может служить приобретаемая недвижимость или другое жилье. Кредитный продукт отличается привлекательной процентной ставкой (в пределах 12% - 14%), срок, на который может быть предоставлена ссуда, органичен 30 годами (при этом возраст заемщика на момент окончательного погашения должен составлять не более 75 лет).

Для граждан, принимающих участие в зарплатных (пенсионных) проектах банка, ставка может быть снижена на 1%, есть также определенные льготы для молодых семей. Кроме того, неоспоримым преимуществом кредитной программы является отсутствие необходимости обязательного страхования жизни и здоровья заемщика, однако приобретаемое жилье или залоговая недвижимость должна быть застрахована.

Минимальный взнос по кредиту - от 15% (для молодой семьи минимальный взнос составляет 10%). Кредит можно получить в рублях или в валюте (доллары США, евро), минимальная сумма кредита составляет 45 тыс. рублей, максимальная сумма не может превышать 85% оценочной стоимости залоговой недвижимости.

Программа предполагает специальные условия для:

Приобретения жилья, построенного с участием средств Сбербанка;
Получения кредита до 300 тыс. рублей;
Получения кредита с участием «материнского капитала»

Кредит на приобретение строящегося жилья

Кредитный продукт будет оценен гражданами, которые намерены приобрести жилье на стадии строительства, залогом может являться строящееся жилье или другая недвижимость. Процентная ставка колеблется в пределах 12% - 14%, сумма кредита от 45 тыс. до суммы, не превышающей 85% оценочной стоимости залогового жилья или строящегося жилья. Срок кредитования органичен 30 годами.

Требование к страхованию жизни и здоровья заемщика отсутствуют, однако залоговую недвижимость страховать необходимо. Остальные требования аналогичны требованиям кредитной программы, описанной в предыдущем пункте.

Кредит на строительство жилого дома

Кредит предназначен для граждан, планирующих самостоятельно возводить жилье, и может быть получен на срок до 30 лет, обеспечением может служить как кредитуемое (строящееся) жилье, так и другая недвижимость. Минимальная сумма кредита - 45 тыс. рублей, а максимальная сумма - до 85% оценочной стоимости залогового имущества. Процентная ставка варьируется от 12,5% до 14,5%, есть специальные условия для молодых семей и заемщиков, нуждающихся в сумме до 300 тыс. рублей.

В рамках этого кредитного проекта есть возможность привлекать созаемщиков (не более трех), причем, для расчета платежеспособности используется совокупный доход всех созаемщиков. Традиционно присутствуют специальные условия для участников зарплатных (пенсионных) программ, имеется также возможность получить отсрочку для погашения основной части кредита при увеличении стоимости строительства (документальное подтверждение).

Программа	Проц . ставка	Срок	Сумма	Первый взнос
Кредит на приобретение готового жилья
Кредит на приобретение строящегося жилья			От 45 тыс.
Кредит на строительство жилья			От 45 тыс. до 85% оценочной стоимости залога

Специальные программы кредитования

Рефинансирование жилищных кредитов

Программа предназначена для погашения кредита на жилье или строительство жилья, предоставленного другим банком. Кредит предоставляется только на жилые помещения, на которые оформлено свидетельство о праве собственности.

Кредит предоставляется на срок до 30 лет, обеспечением служит кредитуемое (строящееся жилье), процентная ставка колеблется от 12,25% до 13,75%, а максимальная сумма кредита не может превышать 80% оценочной стоимости залогового имущества (кредитуемого или строящегося). Средства предоставляются исключительно в рублях.

Загородная недвижимость

Специальная программа, позволяющая приобрести дачу, другое загородное жилье, достроить жилые или иные строения потребительского назначения, приобрести земельный участок. Получить кредит можно под любую форму обеспечения, одобренную Сбербанком (требование обязательного страхования залогового имущества).

Кредит выдается в рублях или в валюте (доллары США, евро), средства можно получить на срок до 30 лет. Процентная ставка варьируется от 12% до 13%, для граждан, не являющихся участниками зарплатных (пенсионных) проектов банка, есть надбавка - процентная ставка повышается на 0,5%. На период до регистрации ипотеки также действует надбавка в размере 1%. Среди особых условий - супруг/супруга заемщика автоматически становится созаемщиком, причем, без учета платежеспособности. Вообще, программа предполагает привлечение созаемщиков, чей доход учитывается как совокупный.

Кредит на приобретение гаража

Кредитная программа предназначена для приобретения гаража либо машиноместа, средства могут быть получены под любое обеспечение, одобренное банком, имущество, передаваемое в залог, страхуется в обязательном порядке. Срок кредитования - до 30 лет, максимальная сумма кредита не может превышать 85% оценочной стоимости залогового имущества. Средства могут быть получены в рублях или в валюте (доллары США, евро).

Действуют специальные условия для гаражей (машиномест), построенных с участием средств Сбербанка (первый взнос от 10% стоимости кредита). Процентные ставки колеблются в диапазоне от 12,5% до 14,5%. Все прочие условия аналогичны условиям кредитной программы, описанной в предыдущем пункте.

Ипотека плюс материнский капитал

Это кредитное предложение, по сути, является модификацией базовых продуктов «Кредиты на готовое жилье» и «Кредиты на строящееся жилье». В отличие от базовых версий, размер предоставляемого кредита может быть увеличен на основании подтверждения первоначального взноса средствами «материнского капитала».

Дополнительными документами для предоставления кредита являются:

Сертификат на материнский капитал;
Справка об остатке средств материнского капитала

Для получения этого кредита действуют особые условия:

Жилье, приобретаемое с помощью кредитных средств, предоставленных Сбербанком, обязательно должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов/детей или хотя бы одного заемщика;
По истечении полугода со дня выдачи кредита средства материнского капитала должны быть перечислены в счет погашения задолженности (для этого необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ).

Военная ипотека

Кредитный продукт с участием государственных средств позволяет военнослужащим оформить ипотеку с помощью средств, выделяемых в рамках программы НИС (Накопительно-ипотечной системы, ФЗ-117). Ссуда выдается исключительно в рублях, обеспечением может служить кредитуемая жилплощадь.

Кредит выдается на срок от 3 месяцев до 20 лет, причем, на момент окончания выплат по этому кредиту военнослужащему должно быть не более 45 лет. Максимальная сумма кредита не может превышать 2 178 000 рублей. Процентная ставка по кредиту составляет 10,5%, первый взнос - от 10%. Привлечение созаемщиков не предусмотрено. Как и во всей линейке ипотечных кредитов Сбербанка, требование к страхованию жизни и здоровья отсутствуют, однако кредитуемое жилье должно быть застраховано.

Программа	Проц. ставка	Срок	Сумма	Первый взнос
Рефинансирование жилищных кредитов			до 80% оценочной стоимости залога
Загородная недвижимость			до 85% оценочной стоимости залога
Кредит на приобретение гаража			до 85% оценочной стоимости залога
Ипотека плюс материнский капитал			От 45 тыс. до 85% оценочной стоимости залога
Военная ипотека			до 2 178 000 руб.

Заключение

Итак, рассматривая ипотечные продукты Сбербанка, можно сделать следующие выводы. Во-первых, процентные ставки являются довольно привлекательными даже по базовым кредитным программам. Во-вторых, условия получения кредита, требования к стоимости залога, сроки кредитования и требования к финансовому состоянию заемщика весьма однообразны в пределах всей линейки ипотечных кредитов.

Это позволяет легко подобрать среднестатистическому гражданину кредитную программу практически под любые задачи. На страницах официального сайта Сбербанка, где описаны кредитные продукты, имеется удобный калькулятор , позволяющий быстро рассчитать шансы получения кредиты, размер платежей и рассчитать реальные возможности заемщика.

Начало 2014 года является весьма благоприятным периодом для оформления кредита. Кроме того, участие в акциях Сбербанка позволяет дополнительно снизить конечную стоимость кредитного жилья за счет более низкой процентной ставки. В данной статье акции не описаны, поскольку они базируются на основных кредитных продуктах банка и дают определенные преимущества, в первую очередь, молодым семьям, а также тем, кто уже решил приобрести жилье в новостройке.

Ипотека остается наиболее востребованным кредитным продуктом Сбербанка. На данный момент в банке существует целый ряд программ - базовых и специальных, которые позволяют купить квартиру в строящемся доме, новостройке, а также вторичное жилье, гараж, загородную недвижимость. Специальные условия, как и прежде, предоставляют молодым семьям, военным и тем, кто получает заработную плату на зарплатную карту Банка. Существует и программа рефинансирования ипотечных кредитов, взятых в других банках.

Традиционно ставки в Сбербанке считаются наиболее выгодными среди ипотечных программ в российских банках. Действительно, на 10,5% годовых рассчитывать можно только тут. Но чтобы получить кредит на таких условиях, необходимо выполнить определенные требования. В частности, минимальная ставка возможна при кредитовании по военной программе и акции для молодых семей.

Базовые ипотечные программы:

1. Приобретение готового жилья

Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% годовых в рублях, 11-12% в иностранной валюте.
В начале 2013 года ставки были выше на 1% 14-15% в рублях, 12-13% в валюте. В 2012 году, однако, они были куда более выгодны 9,5-14% в рублях, 8,8-12,1% в валюте.

2. Приобретение строящегося жилья

Сумма кредита от 45 000 рублей до 85% от стоимости жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% в рублях, 11-12% в валюте.

Динамика изменений ставок в 2012 и 2013 годах по этой программе аналогична ипотеке на готовое жилье.

3. Строительство жилого дома

Сумма кредита от 300 000 рублей до 85% от стоимости строительства дома;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,5-14,5% в рублях, 11,5-12,5% в валюте.

В начале 2013 года ставки были выше на 1%, в 2012 году максимальная ставка в рублях составляла 14,75% в рублях, 12,1% в валюте.

Специальные ипотечные программы:

1. Рефинансирование жилищных кредитов

Сумма кредита не более остатка основного долга (не более 80% стоимости кредитуемого жилья);
Первоначальный взнос 0%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,25-13,75% (до регистрации ипотеки - 14,25-14,75%).
Кредит предоставляется только в рублях.

На начало года ставки были выше на 1%. В 2012 году - 10,5-11,1%.

2. Загородная недвижимость

Данный кредит предоставляется исключительно на покупку земельного участка, дачи, строительство садового дома или других подсобных построек. На жилые дома действуют другие условия.

Сумма кредита не более 85% от стоимости участка или строительства.
Первоначальный взнос 15%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13-14% в рублях; 11-12% в валюте.

В начале года стоимость кредита была выше на 1%, в 2012 году действовали ставки 11,05-14% в рублях и 9,1-12,1 в долларах или евро.

3. Гараж

Сумма кредита не более 85% от стоимости;
Первоначальный взнос 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней;
Ставки 13,5-14,5% в рублях, 11,5-12,5% в долларах и евро.

Как и по другим программам, в начале года ставки были выше на 1%, а в 2012 году были значительно ниже.

4. Ипотека плюс материнский капитал

Сумма кредита от 45 тысяч до 85% от стоимости жилья
Первоначальный взнос 10%;
Сроки до 30 лет;
Срок рассмотрения 2-5 дней

Ставки соответствуют программам "Приобретение готового жилья", "Приобретение строящегося жилья". Данная программа ничем не отличается от двух базовых, однако в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или его часть. Динамика изменения ставок аналогична динамике по базовым программам.

5. Военная ипотека

Сумма кредита не более 90% от стоимости покупаемого в кредит или заложенного жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки от 3 месяцев до 20 лет.
Срок рассмотрения 5-10 дней;
Ставки 10,5%.

Акции и специальные программы:

1. Акция для молодых семей

С 1 июня 2013 года Сбербанк открыл молодым семьям дополнительную возможность получить кредит на выгодных условиях. Наиболее выгодные ставки ждут семей с двумя и более детьми. Напомним, что молодой считается семья, где хотя бы один из супругов младше 35 лет, а также неполная семья, родитель в которой моложе 35 лет.

Сумма кредита от 45 000 рублей до 90% от стоимости жилья;
Первоначальный взнос от 10%;
Сроки до 30 лет;
Ставки от 10,5% годовых для семей с двумя и более детьми (со скидкой в 1% для зарплатных клиентов).

С 1 января 2014 года Банк продлевает действие популярных акции до 30 июня 2014 года.
Значение имеет и тип объекта недвижимости.

2. Акция на новостройки

Эта акция действует с 1 марта по 31 декабря 2013 года. Купить по акции можно только квартиру в новостройке или строящемся доме у юридического лица. Материнский капитал и жилищные сертификаты здесь, как и в других случаях, можно использовать.
Сумма кредита от 45 тысяч рублей до 88% от стоимости жилья.
Первоначальный взнос 12%;
Сроки до 12 лет;
Ставки 12%.

Ставка фиксирована и не зависит от других факторов.

Особые условия

Как и прежде, для зарплатных клиентов банк предлагает скидку - 1% от всех указанных выше ставок. Те заемщики, которые работают на предприятиях, аккредитованных Сбербанком, могут рассчитывать на скидку в размере 0,5% годовых.

Кроме того, есть отдельные условия по размеру первоначального взноса по большинству программ на 10% могут рассчитывать только участники программы Молодая семья. Для остальных первый взнос должен составлять не менее 15%. Исключением является только военная ипотека - размер первого взноса здесь составляет 10% для всех категорий.

Общие тенденции

По сравнению с прошлым годом ставки по ипотеке выросли относительно сильно. Если раньше можно было купить жилье в кредит за 8-9% годовых, то сегодня ставки стали значительно выше. Впрочем, увеличение было зафиксировано лишь в начале текущего года. Сегодня условия стали помягче - практически по всем программам ставка снизилась на 1%.

Как и прежде, на самые выгодные ставки могут претендовать военные, зарплатные клиенты, молодые семьи. На сайте банка можно увидеть таблицу ставок для зарплатных клиентов если вы таковым не являетесь, к указанным там процентам стоит прибавить 0,5-1%.

Очевидно, что к концу 2013 года наметилась тенденция по снижению. И все же эта тенденция еще не настолько велика, и ее можно отнести к разряду коррекции ранее выставленных высоких ставок.

Особое внимание стоит уделить и другим условиям кредитования. В частности, по сравнению с 2012 годом банк начал работать гораздо быстрее если ранее заявку рассматривали в течение 5-10 дней, то сейчас уже через 2 дня можно получить положительный или отрицательный ответ.

Стоит ли рассчитывать на снижение ставок в 2014 году?

Вопрос вполне резонен. Дело в том, что самые выгодные проценты можно получить по акциям банка - на новостройки и для молодых семей (а это - одна из самых многочисленных категорий клиентов), а акции действуют только до конца 2013 года. На 11,5-12% рассчитывать можно уже сейчас.

Насколько снизятся проценты в будущем году? Точных прогнозов сейчас, увы, сделать нельзя. Однако есть некоторые тенденции, которые стоит учитывать

1. Общая тенденция снижения ставок по ипотеке в текущем году. Разница между показателями в феврале и ноябре текущего года составляет уже 1%. Вполне можно предположить, что в следующем году ставки снизятся еще больше. Впрочем, изменения могут быть и не в начале 2014 года, а чуть позже.

2. Тенденция снижения ставок по потребительским кредитам. В Сбербанке и части банков по потребительским кредитам действуют более выгодные ставки. Учитывая текущую акцию, действующую до февраля будущего года, можно рассчитывать на дальнейшее снижение процентов. А это может затронуть и ипотечные ставки.

3. Снижение ставки рефинансирования и переориентация на ключевую ставку (сегодня она составляет 5,5%, в дальнейшем ожидается снижение). Вполне возможно, что, следом за снижением ключевой ставки, снизятся и проценты по ипотечным кредитам.

4. Демографическая яма и перенасыщение рынка. Крупнейшей категорией заемщиков, берущих ипотечный кредит, являются молодые семьи - люди 22-27 лет и старше с детьми. Среди них большую часть занимают молодые семьи с двумя детьми, получившие материнский капитал. Учитывая, что в предыдущие годы немалая часть таких семей уже получила кредиты, можно прогнозировать снижение кредитоемкости населения, по сути, спроса на ипотечные программы. А значит, вполне вероятно, что банки будут стремиться привлечь к себе больше клиентов и снизят ставки. Тем более, если учитывать, что к кредитоспосбному возрасту подходят люди, рожденные в начале 90-х годов, в период значительного снижения рождаемости.

С учетом всех перечисленных выше факторов можно сделать вывод о планомерном снижении ставок по ипотечным кредитам как в Сбербанке, так и в других банках.

Согласно данным АИЖК, с мая по сентябрь 2017 года объем выдаваемых банками ипотечных ссуд ежемесячно увеличивался на 40%. Всего же на третий квартал пришлось 40% (512,6 млрд руб.) всего объема выданных жилищных ссуд с начала года. Как отмечается в отчете, именно в третьем квартале 2017 года кредитные организации наиболее активно снижали ставки по ипотечным кредитам.

Как падали ставки по ипотеке

Рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в 2017 году во многом обусловлен значительным снижением ставок по жилищным ссудам. Банки снижали ставки поступательно вслед за снижением ключевой ставки Банком России. По данным ЦБ, с начала 2017 года ставки по вновь предоставленным ипотечным кредитам не поднимались выше 11,95% (на 1 марта). Это самый длительный период удержания ставки не выше 12% за всю историю наблюдений за ипотечным рынком с 2009 года. К 1 октября средневзвешенная ставка в рублях по ипотечным кредитам, предоставленным в течение месяца, достигла абсолютного исторического минимума на уровне 10,05%. В январе—сентябре банки выдали 704,67 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 1,29 трлн руб. Это на 25% превосходит показатели аналогичного периода прошлого года и лишь немногим меньше результатов всего 2016 года (863,8 тыс. кредитов на сумму 1,48 трлн руб.).

Другим фактором рекордного роста выдачи ипотечных кредитов регулятор назвал стремление банков выдавать наименее рискованные ссуды. Кроме снижения ставки банки упрощали и неценовые условия по ипотеке — снижали уровень первоначального взноса (что вынудило ЦБ ), минимальный срок погашения ссуды, упрощали подход к заемщикам с первоначальным взносом от 50%. В итоге доля заемщиков в розничном кредитном портфеле к середине года достигла 42%.

Будет ли пузырь?

На фоне продолжающегося бурного роста ипотеки некоторые эксперты отмечали угрозу образования пузыря. Такие оценки , в частности, давал бывший первый зампред Банка России, профессор Высшей школы экономики Олег Вьюгин. Экс-глава департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Кирилл Тремасов также обращал внимание на то, что ускорение роста ипотечного рынка в России происходит на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жилье. «Вряд ли это можно назвать здоровой тенденцией. Да и сами темпы роста в слабо растущей экономике выглядят очень нездоровыми. Подобные темпы (30-40%) наблюдались у нас на пике бума в сегменте потребительского кредитования в 2012-2013 годах. Это был классический пузырь , схлопывание которого похоронило несколько банков и принесло огромные проблемы всем остальным», — указывал он.

Вместе с тем опрошенные РБК эксперты считают, что рост ипотечного рынка в России не несет рисков образования пузыря. Как напоминают в АИЖК, Министерством экономического развития прогнозируется устойчивый переход реальных доходов населения к росту, что вместе с продолжающимся снижением ставок повысит доступность ипотеки. Качество ипотечного портфеля сохраняется на очень высоком уровне: доля просрочки в нем на срок более чем на 90 дней составляет 2,39%, тогда как по неипотечным кредитам — более 12%. Также минимизировать риски появления пузыря должно изменение , выдаваемым с 1 января 2018 года. Кроме того, отмечают в АИЖК, цены на жилье в реальном выражении снижаются с 2013 года, с учетом инфляции они упали за последние пять лет на 20-30%. В будущем рост реальных цен на жилье не превысит темпы роста реальных доходов населения, что позволит сохранить баланс спроса и предложения на рынке жилья, полагают аналитики АИЖК.

По мнению гендиректора Frank RG Юрия Грибанова, в сравнении с ипотечным портфелем в развитых странах российскому рынку еще долго до «бума». «Проникновение ипотечных кредитов в России (6,2%) по отношению к ВВП все еще остается на уровне стран с развивающейся экономикой, таких как Турция, Индия, Румыния. В США сейчас идет тренд на снижение портфеля ипотеки, однако его доля в ВВП почти в девять раз выше, чем в России, — около 50%», — отмечает эксперт. Он подчеркивает, что в США пузырь возник в связи с тем, что банки выдавали ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом и без подтверждения дохода. «В России рост вполне можно назвать гармоничным, и причин бить тревогу нет. У банков сейчас скромный риск-аппетит, и они заинтересованы в получении прибыли, а не в том, чтобы ловить неблагонадежных заемщиков», — поясняет Юрий Грибанов.

Ипотека становится более доступной с учетом того, что в середине прошлого года ставки были 13%, а сейчас снизились до 10%, что привело и к снижению платежа на четверть, добавляет главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Нынешний уровень проникновения ипотеки в России даже по сравнению со странами Центральной Европы — это в три-четыре раза меньше, говорит Михаил Матовников. По его мнению, при сохранении инфляции на уровне 4% и снижении ипотечной ставки до 6% реалистично увеличить этот уровень почти вдвое — до 10%. «Локальный пузырь в России возможен на горизонте года-двух при продолжении активного роста ипотеки», — добавляет партнер Bain & Company Егор Григоренко.

Рефинансирование на коне

Снижение процентных ставок на 3 п.п., до 10%, и ниже сформировало спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, которое начало активно развиваться в третьем квартале 2017 года, указывают аналитики АИЖК. По прогнозам агентства, если по итогам девяти месяцев доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи составляет 5-7%, то в 2018 году может превысить 20%. «Таким образом, выгоду от снижения ставок получат не только новые, но и действующие ипотечные заемщики», — говорится в отчете.

Способствовать такому росту будет динамичное снижение ставок и рост популярности рефинансирования среди тех заемщиков, которые ранее брали кредиты по средней ставке 12% и выше, отметил Михаил Гольдберг. Он отмечает, что со снижением ставок у ряда банков уже можно рефинансировать кредит по ставке ниже 10%. «Рост спроса со стороны граждан на эту услугу будет способствовать тому, что большая часть ипотечного портфеля банков будет либо рефинансирована в течение нескольких лет, либо погашена», — добавил он.

Увеличение доли рефинансирования ипотечных кредитов дополнительно улучшает условия обслуживания кредитов и улучшает качество кредитного портфеля, добавляет Михаил Матовников. «Конкуренция банков ведет ко все более привлекательным условиям для клиентов, в том числе для действующих клиентов», — заключает он.

Наступил новый год, а значит, уже можно сделать предварительный прогноз, какой будет ситуация на рынках недвижимости и ипотеки в 2014 году. Чего ожидать людям, подумывающем о жилищном кредите или уже взявшим ссуду на приобретение квартиры: ставки вырастут или упадут? Что будет с ценами на недвижимость? Сложнее или легче будет получить ипотеку, и чего ожидать заемщикам от крупнейших игроков рынка: Сбербанка, ВТБ24 и Альфа-Банка?

Рынок недвижимости

О том, что жилая недвижимость в России из-за своей цены доступна, мягко говоря, не всем, можно даже не говорить. При этом складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, потенциальный спрос на жилье очень далек от удовлетворения; с другой - на рынке крайне мало предложений с адекватным соотношением цена - качество, а с третьей – на вторичном рынке предлагается немало жилья, не соответствующего потребностям покупателей, которое висит на риэлтерских сайтах много месяцев подряд. Другими словами, цены на недвижимость практически топтались на месте; некоторые эксперты называют такое положение дел «ценовой консервацией» и утверждают, что предпосылок для его изменения не наблюдается, по крайней мере в первые месяцы 2014 года. Многие при этом ссылаются на долгосрочность тренда: стагнация цен на рынке жилья (среднегодовой рост – примерно 6%, по данным ГдеЭтотДом.Ru) наблюдается четвертый год подряд.

Прибавим общую неопределенность в экономике: практически нулевой рост ВВП и угроза рецессии, курс Центробанка на ослабление рубля, перспективы введения налога на жилье по рыночным ставкам, дорогие ипотечные кредиты – все это не способствует уверенности в завтрашнем дне ни у людей, думающих об ипотеке, ни у застройщиков. О последних следует сказать особо: высокая бюрократизация строительного сектора, а также дороговизна земель и другие факторы, о которых не принято говорить вслух, выливаются в ничтожно малые объемы строительства, при которых удовлетворить спрос граждан со средними доходами на доступное жилье попросту невозможно.

Не удивительно, что в своих прогнозах на 2014 год эксперты сходятся на том, что рынок недвижимости продолжит стагнировать, а цены на недвижимость останутся примерно такими же, как были в конце 2013 года. Существенно подорожают лишь жилые объекты, расположенные вблизи строящихся станций метро (в частности, в Москве).

Ипотечные кредиты

Вслед за «чисткой» банковского сектора Центральный банк РФ и лично Эльвира Набиуллина занялись разработкой действенных механизмов удешевления ипотечных займов. Инициатива госорганов не нова: еще в мае 2012 года вышел Указ Президента РФ № 600 «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем». Была поставлена задача снижения ставки по жилищным кредитам до уровня инфляции плюс 2,2 процентных пункта, а также на 30% увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов. На практике ситуация, к сожалению, пока обратная: средняя ставка по кредитам на жилье (в рублях) выросла с 11,9% годовых (январь-февраль 2012 года) до 12,6% (конец III квартала 2013 года). АИЖК даже прогнозирует, что по итогам IV квартала средняя ставка по ипотеке и вовсе достигнет 13% годовых.

Из этого следует вывод, что снижение ставок по ипотеке в 2014 году, скорее всего, не состоится. Произойти оно может только в случае давления Центробанка на крупнейших игроков рынка с одновременным внедрением тех самых «действенных механизмов», которые упоминались выше. Но даже в этом случае на ставку «инфляция + 2,2%» (то есть примерно 9% годовых) можно пока не рассчитывать. Во-первых, это слишком радикальное понижение, на которое банки попросту не пойдут, а во-вторых, такая ставка превышает ставку рефинансирования (под которую Центробанк предоставляет кредиты всем коммерческим банкам) менее чем на 1 процентный пункт – сейчас она составляет 8,25%. (собственно, одной этой цифры достаточно, чтобы забыть о падении ипотечных ставок ниже отметки 11%.)

В подтверждение этого вывода можно привести итоги опроса первых лиц российских банков, проведенного рейтинговым агентством «Эксперт РА»: 88% участников рынка не предвидят изменений процентных ставок по ипотеке в ближайшие шесть месяцев. Другими словами, ставки с большой долей вероятностью останутся на нынешнем уровне либо претерпят незначительные изменения (в пределах 0,5%). При этом специалисты «РА Эксперт» констатируют, что ожидания банков практически совпадают с их планами относительно процентных ставок по ипотеке: 75% опрошенных планируют в ближайшее время оставить их без изменения. Любопытно, что при этом каждый пятый респондент признался, что его банк подумывает удешевить кредит на жилье более чем на 0,5%.

Брать кредит нельзя ждать

Где поставить запятую в этой фразе – каждому придется решать самостоятельно. В данный момент процентная ставка – ключевой параметр при выборе банка (это мнение 83% банкиров, опрошенных агентством «РА Эксперт»). Лидеры в сегменте ипотечного кредитования – Сбербанк и ВТБ 24 – устанавливают достаточно высокую ставку: 13-14 процентов годовых. Впрочем, такие условия смягчаются льготными условиями для зарплатных клиентов и работников предприятий, прошедших аккредитацию банка, а таких клиентов очень много у обоих госбанков.

Итак, цены на недвижимость не растут, а процентные ставки могут снизиться в результате правительственных мер. Возникает вопрос: стоит ли брать ипотеку в 2014 году или можно подождать? С одной стороны, ставки по ипотеке могут снизиться – с учетом серьезной суммы понижение даже на 0,7 пункта даст заемщику неплохой выигрыш, а значит, можно подождать, пока «ипотечно-процентные» разработки Центробанка шагнут со страниц документов в реальную жизнь. С другой стороны, инфляцию тоже никто не отменял – по итогам 2013 года она составит около 7%; естественно, что дорожает при этом и недвижимость. Следовательно, тот, кто думает подождать с ипотекой и не брать ее в наступившем году, должен учитывать, что к концу 2014 года на жилье придется занимать еще большую сумму, чем сейчас (а значит, и процентов в абсолютном исчислении уплачивать больше).

Чего ждать от банков

На долю лидеров – Сбербанка, и – в данный момент приходится 68% ипотечного рынка. В 2014 году группа ВТБ (средняя ставка ВТБ24 по ипотечному кредиту - 12,43%) намерена увеличить ипотечный портфель на 40%, а Сбербанк хочет «прибавить» до 49% (сейчас 48%). Это означает, что оба банка продолжат активное продвижение своих жилищных кредитов – и, вполне возможно, немного снизят ставки, пользуясь своим положением лидеров рынка.

– крупнейший б анк без госучастия предлагает ипотеку под те же 12,5% (в среднем) и проводит акцию: с 5 декабря 2013 года по 5 февраля 2014 года клиенты, взявшие кредит на сумму от 5 млн рублей, получают скидку 0,5% от стандартной процентной ставки. Она сейчас составляет 11,7-13 процентов для наемных работников, 12,2-13 процентов – для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. С учетом акции, ипотечный заемщик Альфа-Банка сможет взять кредит на жилье практически под тот же процент, что и в АИЖК, предлагающем одну из самых низких по рынку ставок (11,2-12,5 процентов годовых). Наконец, в Газпромбанке можно взять ипотеку под 12-14,55 процентов.

Возникает вопрос: легче или сложнее будет получить ипотеку в 2014 году? Здесь ответ очевиден: без изменений. Хотя еще в 2012 году банки снизили требования к заемщикам (некоторые выдавали ипотечный кредит вообще без справок о доходе), и эта лояльность может «аукнуться» ростом просрочки платежей, закручивать гайки банки в начале 2014 года едва ли будут. Единственная категория заемщиков, к которой традиционно предъявляются жесткие требования, - люди со скромным первоначальным взносом. Но с этой точки зрения, следующий год никаких сюрпризов не принесет: как были ставки для таких клиентов выше, так суровыми и останутся.

Таким образом, заемщики могут ожидать разнообразных предложений и акций по ипотеке. А вот резкого снижения ставок пока ожидать не приходится, как и роста рынка доступного жилья.

Сбербанк на сегодня является крупнейшим банком – лидером в России. Это становится решающим критерием при выборе банка и ипотечной программы, несмотря на широкий перечень требований, выдвигаемых к заемщику. Изменится ли ситуация в 2014 году и какие процентные ставки будет устанавливать Сбербанк?

Текущая ситуация на рынке недвижимости

В 2013 году на рынке недвижимости происходили значительные изменения – спрос на жилые дома то возрастал, то спадал из-за неустойчивого экономического положения, связанного с кризисом в правительстве. Наступивший год выдает другие показатели: дома строятся, спрос стабильно высокий, цены не превышают положенную норму.

Сейчас купить жилье достаточно выгодно – за стоимость, которую устанавливали в 2013 году, сегодня можно не только обзавестись квартирой в новостройке, но и получить в качестве бонуса дополнительные услуги.

Однако эксперты предполагают, что в скором времени цены на недвижимость могут вырасти в связи с введением налога на владение.

Ожидается повышение стоимости на 5-7%. Пока ситуация на рынке более-менее стабильная и покупать недвижимость рекомендуется сейчас, не дожидаясь удорожания.

Что касается способа оплаты, то на первом месте, как и в 2013 году, находится наличный расчет. В ипотеку квартиры приобретает около 37% покупателей. Изменения возможны лишь после динамики в банках, которые могут процентную ставку сделать больше, потеряв часть клиентов, либо меньше, изменив рыночную ситуацию на 1-2 %.

Как изменятся проценты по ипотеке в Сбербанке в 2014 году?

Сбербанк на сегодня предлагает ипотечное кредитование по процентной ставке от 12% годовых. С 2013 года данный показатель был уменьшен (с 13%) и в ближайшее время не планируется серьезное изменение.

Но эксперты считают иначе – за счет быстрорастущего спроса на недвижимость Сбербанк увеличит процентную ставку как минимум на 0,5%.

Представители банка о динамике умалчиваются. Пока ситуация на рынке стабильная, изменение в процентных ставках не планируется.

Почему уменьшается количество желающих взять ипотеку

Все больше покупателей недвижимости стараются расплачиваться наличными средствами. Причина этому очевидна – большая переплата.

К примеру, если взять ипотеку на 20 лет на жилье стоимостью 1,5 млн рублей, то придется отдать банку тройную сумму.

То есть по окончании срока кредитования общая сумма выплат составит 4 млн рублей. За такую сумму можно купить несколько квартир или одну с хорошими условиями.

В ипотеке заемщиков не радует необходимость оформления недвижимости в залог. Даже если за ипотеку будет выплачено 90%, но не будет возможности оплатить остаток, то квартира перейдет в собственность банка.

По сути, на время кредита заемщик рискует своей недвижимостью, имея неустойчивое финансовое положение. Безусловно, страховка гарантирует выплаты, но лишь частичные.

С увеличением спроса на недвижимость банки изменяют процентные ставки, причем не в меньшую сторону. Это главная причина отказа покупателей от ипотеки в прошедшем и наступившем году.

Факторы, обуславливающие размер процентной ставки

Уровень инфляции. Банки в обязательном порядке учитывают уровень инфляции в стране перед установкой процентной ставки. Так компания избегает возможных рисков, связанных с обесцениваем денег.
Срок кредитования. Чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка. Выгода банка налицо – если заемщик откажется от выплат спустя несколько лет, то компания не только вернет свои деньги, но и получит неплохой доход. Поэтому увеличение процентной ставки стоит ожидать с продлением срока кредитования.
Размер кредита. Чем больше сумма, тем ниже процент. По этой причине ипотека имеет ставки намного ниже, чем потребительское кредитование.
Залог. Еще одна причина низких ставок по ипотеке – это залог недвижимости. Банк ничем не рискует – в случае невыплат квартира переходит в собственность компании. Уже внесенные средства заемщику не возвращаются.
Финансовое состояние заемщика. Если заемщик не вызывает доверия, то банк вправе установить большую процентную ставку. По этой причине рекомендуется приносить как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность.
Сотрудничество с банком. Если клиент имеет в банке депозит растущий или делает регулярные вклады, то процентная ставка по ипотеке будет снижена. Компания может предложить заморозить счет до окончания срока действия кредита. Когда будет проведен последний платеж, счета размораживаются.
Состояние недвижимости. Покупка первичного жилья может обойтись дешевле за счет снижения процентной ставки. В данном случае банк не станет сотрудничать с клиентом, желающим купить ветхую квартиру. Если же кредит будет одобрен, то процентная ставка изменится в большую сторону.

Выбираем самый дешевый кредит наличными в 2014 году. Рейтинг банков и анализ условий кредитования.

Как ведется борьба с коллекторами и к чему она может привести. Узнать вы это можете из данной статьи.

Основные ипотечные программы

Приобретение готового жилья. Данный вид кредитования предоставляется для приобретения любой недвижимости на вторичном рынке.
Приобретение строящегося жилья. Предоставляется для покупки квартиры на первичном рынке в еще строящемся доме.
Строительство жилого дома. Кредитование, предоставляемое для строительства собственного дома.
Загородная недвижимость. Ипотека для покупки недвижимости или земельного участка в зарубежье.

Чем отличаются ипотечные программы Сбербанка?

Сбербанк начал выдавать ипотечные кредиты одним из первых банков. Кризис и неустойчивое положение в стране не повлияло на работу компании. Кредиты продолжают выдаваться по сей день, при этом процентные ставки достаточно лояльные, хоть и не самые низкие.

Главным отличием ипотечных программ Сбербанка является возможность подбора кредита в зависимости от вида приобретаемого жилья. Это позволяет рассчитать процентную ставку индивидуально, не переплачивая за неизвестные услуги.

Максимальный срок кредитования и минимальный размер первоначального взноса – это еще одни отличия ипотечных программ Сбербанка.

Но за это компания выдвигает ряд требований к заемщику, несоответствие которым приводит к отказу от кредитования. По этой причине многие пытаются, но лишь единицы покупают недвижимость со Сбербанком.

Для получения ипотеки заемщик не только оставляет недвижимость в качестве залога, но и обязан привести супруга или супругу для поручительства. При этом доход обоих членов семьи проверяется очень тщательно.

Отличием ипотечных программ от Сбербанка можно назвать и предоставление выбора между способами оплаты. Это могут быть равнозначные платежи или уменьшающиеся с каждым месяцем.

Вам нужна машина, но на нее нет средств? Возможно, автокредит с господдержкой это как раз то, что вы ищите.

Мы знаем, где взять кредит пенсионеру на самых выгодных условиях. Подробнее читайте здесь.

Если вы думаете брать кредит в Связном, отзывы его клиентов помогут вам окончательно определиться в этом вопросе. Тут собрана вся информация об условиях кредитования в Связном банке.

Реально ли снижение ставок в 2014 году?

С наступлением 2014 года процентные ставки по ипотеке в Сбербанке практически не изменились. Тенденция к уменьшению предполагается ближе к лету, но пока составлять прогнозы невозможно.

Стабильно высокое положение на рынке недвижимости, растущий спрос на кредиты и увеличение стоимости квартир говорит об отсутствии динамики снижения размера процентной ставки.

Снижение ставок планируется провести только в программе «Молодая семья». Но это пока остается предположением.

Мнение экспертов

Эксперты считают, что Сбербанк ведет выгодную для заемщиков политику. Постепенное снижение процентных ставок способствует увеличению числа клиентов, желающих оформить ипотеку.

На это не повлиял даже кризис в начале 2014 году. Получить ипотечный кредит на n дней можно на весьма выгодных условиях.

Видео: Ипотека от Сбербанка

По мнению экспертов, кредитование в Сбербанке проводится на самых выгодных условиях. Несмотря на существующие более низкие процентные ставки, сотрудничать со Сбербанком безопасно.

А если в банке есть вклад, то ипотека получается еще выгодней.

Также преимущества есть у тех клиентов, которые ранее сотрудничали со Сбербанком и выплатили кредит без просрочек.

Сбербанк является самым крупным банком в России. Оформлять ипотечный кредит в нем очень выгодно – низкая процентная ставка, лояльные условия, удобство оплаты. И если вы решили купить недвижимость, то сделать это стоит в наступившем году.