Почему ипотека такая дорогая в России? Почему ипотека в России существенно дороже, чем в США и Европе? Почему ипотека такая дорогая

13.01.2014 14:33

Уровень спроса на ипотеку, несмотря на крайне высокие ставки по ипотечному кредитованию, не падает.

Россияне не останавливаются перед перспективой в два, а то и в три раза переплачивать за жилье по сравнению с его заявленными ценами. Но в чем же такие причины? Почему рынок по ипотечному кредитованию в России дальше увеличивается, тогда как все чаще можно услышать предупреждающий сигнал касательно якобы надвигающегося кризиса, а про критический рост уровня безработицы официально говорит даже правительство?

В первую очередь причины роста спроса на ипотеку состоят в том, что у нас вообще очень нелегкая ситуация в отношении жилья, и доступного жилья в частности. Спрос на ипотеку крайне сильно зависит от спроса на недвижимые объекты в целом. На протяжении последних нескольких лет рынок показывает умеренный рост - на 10-15 процентов и ипотека растет практически одновременно с ним.

При этом можно наблюдать, как увеличивается доля по ипотечным сделкам в структуре сделок в отношении недвижимости, в результате чего увеличивается количество по потенциальным заемщикам, которые будут в полной мере соответствовать требованиям банков и для которых это станет хорошим инструментом, чтобы улучшить жилищные условия.

Альтернативой для покупки жилья считается съем. Тем не менее, плата за аренду жилья, а уж в особенности касательно Москвы - просто сверхвысокая. Съем однокомнатной квартиры без какого-либо излишества в Москве - просто зашкаливает. Аренда однокомнатной квартиры будет стоить вам около 30 тысяч рублей и это в лучшем случае. Чем лучшими будут условия, которые предлагаются в сдаваемых квартирах, тем более высокими будут цены, которые попросят за них хозяева. Правда, насколько бы высокими ни были цены на арендное жилье, месячная выплата по ипотечному кредиту все равно их превзойдет.

С другой стороны, всегда жаль той суммы, которая выбрасывается на ветер - в карман хозяевам снимаемых квартир. К примеру, если вы платите 30 тысяч рублей в месяц, то за 10 лет вы заплатите суммарно 3.6 миллиона рублей, за 15 лет - 5.4 миллиона и за 30 лет - 10.8 миллиона рублей. Получается, что отказываясь покупать квартиру ценой в 4 миллиона рублей, которая обойдется в 7.4 миллиона на условиях ипотеки, за 10 лет аренды мы выбросим на ветер половину данной суммы. Другими словами, те проценты, которые вы бы переплатили банку за получение собственной квартиры, вы отдаете чужим людям за жизнь в чужом жилье.

Тем, кто хоть немного следит за происходящими в мире событиями, известно, что ипотека за рубежом практически вдвое дешевле, чем у нас. Во многих европейских странах ипотечная ставка составляет менее 6%, в то время как россиянам о столь низких цифрах остается только мечтать. Неудивительно, что многим хочется узнать, с чем же связаны такие расхождения, и почему ипотека в РФ дороже чем в США и Европе.

Менталитет зарубежного и российского заемщика

Европейцы привыкли рассматривать долгосрочные займы, коим является и потека, в динамике. Учитывая, что до сегодня динамика развития ипотечного рынка кредитования в большинстве европейских государств наблюдалась положительная, европейские потребители склонялись к выбору займов с плавающими ставками. Преимущество выбора данной ставки для заемщиков заключается в том, что если политико-экономическая ситуация в стране благоволит, кредиты с плавающими ставками максимально выгодны.

Невзирая на возможные преимущества плавающих процентов, россияне же склоняются к стабильности и предпочитают брать кредиты под фиксированные проценты, которые всегда были на порядок выше переменных.

Чем рискуют граждане, оформившие «плавающую» ипотеку?

Ставка с плавающим коэффициентом применяется банками с целью сократить валютные риски, вызываемые негативными изменениями в экономике, например, инфляционными скачками. Формируется она из фиксированной и переменной частей. Переменная часть ставки рассчитывается с учетом одного из межбанковских индексов (LIBOR или MosPrime) или и пересматривается с определенной периодичностью - в случае каких либо экономических скачков, как в позитивную, так и в негативную сторону для заемщика сторону. При этом проценты по взятому вами кредиту могут снижаться и увеличиваться соответственно.
Конечно же, это рискованно. Порой сложно спрогнозировать ситуацию даже за год, не то что экономические колебания в стране за 5-10 лет.

Почему ипотека в России существенно дороже чем в США и Европе?

Многие банковские аналитики поясняют столь очевидную разницу между ипотечными ставками в России и за рубежом высоким уровнем инфляции. Какое влияние она оказывает на кредитные ставки для населения? Да самое что ни на есть прямое – ни один банк не сможет выдавать займы под процент, который будет ниже уровня инфляции, ведь это приведет к убыткам.

Еще одним пояснением тому, что ипотечные ставки за рубежом ниже, чем в РФ, является то, что достаточно внушительное число российских финучреждений сами являются должниками европейских банков. Как известно, деятельность многих банков РФ тесно сопряжена с проблемой дефицита «длинных» денег. И, чтобы решить эту самую проблему, банкирам приходится занимать у зарубежных коллег под более низкий, чем они предлагают для населения, процент. Получив таким способом деньги, отечественные финучреждения устанавливают собственную наценку с учетом расходов по межгосударственному переводу и кредитуют россиян.

На этот вопрос отвечают эксперты в области ипотечного кредитования.

Николай Корчагин, начальник кредитного департамента банка DeltaCredit:
Основная причина высоких ставок по ипотечным кредитам - отсутствие развитой инфраструктуры ипотечного рынка в России - первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, законодательной оболочки, что не позволяет пока данному сектору банковского бизнеса быть привлекательным для инвесторов. Отсюда и высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых для выдачи кредитов.

Мишель Брику, генеральный директор КАБ "Банк "Сосьете Женераль Восток":
В первую очередь это связано с существующим законодательством РФ. Так, в соответствии с нормами ЦБ если ставка по кредиту ниже 9% годовых, то заемщик должен выплачивать налог с той суммы, которую он выиграл на разнице между ставкой по полученному кредиту и 9%. Кроме того, многие российские банки вынуждены привлекать рефинансирование под высокие проценты. И наконец, следует помнить, что ипотечный кредит является для банка одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период.

Андрей Беляков, первый заместитель генерального директора КБ "Московское ипотечное агентство":
Потому что длинные деньги сейчас на рынке стоят именно столько - для одних банков чуть меньше, для других чуть больше, но уровень примерно одинаков. Сложившиеся на сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться одновременно со снижением общего уровня банковских ставок, определяемых макроэкономическими причинами.

Антон Ходько, заместитель директора управления стратегического планирования Сбербанка:
Номинальная величина процентных ставок по ипотечным кредитам определяется в первую очередь текущим и прогнозируемым уровнем инфляции, рисками невозврата кредитов, стоимостью привлекаемых банками ресурсов, рисками, связанными с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Ипотечный кредит предполагает длительный срок погашения (5-15 лет и более), в то время как основные на сегодня источники длинных ресурсов - срочные депозиты населения - по существу, являются вкладами до востребования, так как могут быть досрочно изъяты вкладчиками в любой момент. То есть банки, выдавая ипотечный кредит, принимают на себя дополнительные риски, которые также являются важной причиной высокой стоимости ипотечных кредитов.

Александр Колошенко, член правления Raiffeisenbank, начальник управления по работе с физическими лицами:
Говоря об ипотечном кредитовании в Европе, многие обращают внимание на заметно более привлекательную ставку, но механизм ее формирования остается за кадром. Учитывая, что Raiffeisenbank имеет огромный опыт работы на рынке ипотечного кредитования в Европе, мы позволим себе определенные сравнения на примере нашей дочерней структуры Raiffeisen Wohn Bausparen. Клиент открывает себе некий сберегательный счет, на который в течение минимум нескольких лет каждый месяц вносит определенную сумму. По прошествии определенного времени клиент получает кредит не только на покупку недвижимости, но и на ее ремонт. Важно отметить, что при такой схеме кредитования значительная роль отводится государству, которое всегда субсидирует ставку, например, в Австрии - 4% годовых в евро. Безусловно, существуют варианты, когда клиент может получить кредит и без предварительного накопления, но тогда ставки выше, хотя дотирование ее государством сохраняется. В России существует субсидирование на покупку жилья, но пока эта активность не обрела европейские формы. Говоря о европейских ставках по ипотечному кредитованию на уровне 3-4% и с учетом субсидии государства 3-4%, мы можем сказать, что реально наша нынешняя программа кредитования (по ставке около 9,5%) очень близка к ставке кредитования в Европе и почти ей идентична.

Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:
По нашему мнению, ставки по ипотечным кредитам в России не являются высокими. Если еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в стране составляла около 15% годовых в долларах США, то в настоящее время, к примеру, Внешторгбанк предоставляет ипотечные кредиты по ставкам от 10,5% годовых в долларах США и от 15% годовых в рублях. В то же время если принять во внимание тенденцию роста цен на рынке недвижимости, то даже те заемщики, которые оформляли кредиты под 15-16% годовых в долларах США, уже давно окупили свои расходы по обслуживанию кредитов за счет роста цен на недвижимость. На уровень процентных ставок по ипотечному кредитованию прежде всего влияет доступность долгосрочных ресурсов, уровень кредитных и правовых рисков. Сейчас доступ российских банков к долгосрочным ресурсам существенно ограничен. В России еще не сформировался рынок ипотечных ценных бумаг, не используются должным образом средства пенсионных фондов и страховых компаний. Отсутствие в стране общенационального кредитного бюро, а также непрозрачность доходов большой части населения приводит к увеличению кредитных рисков. Не способствуют снижению ставок и правовые риски, связанные с отсутствием эффективной процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость, недостаточная защита прав добросовестных приобретателей жилья и инвесторов в жилищное строительство.

Янис Канестри, директор Центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК":
Ставки по кредитам зависят от стоимости ресурсов, используемых для кредитования. Если вклады в валюте привлекаются банками под 5-10% годовых в валюте, то ставка по кредитам не может быть ниже 10-15%. По рублевым кредитам аналогичным ориентиром является уровень инфляции.

Александр Черняк, заместитель гендиректора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК):
Величина ставок зависит от величины инфляции или учетной ставки ЦБ, уровня рисков ипотечного кредитования и маржи участников процесса. В 2003 году официальный уровень инфляции составил 12%, ставка ЦБ - 13%. Риск ипотечного кредитования сейчас в России незначителен (практически равен нулю) из-за зачаточного состояния рынка, консервативного подхода кредиторов к оценке заемщиков и объектов ипотеки, опасений заемщиков не вернуть кредит и других факторов. Маржа участников, как правило, составляет от 3% у АИЖК и его партнеров до 5% годовых у банков. Совокупность этих факторов и определяет величину процентных ставок на уровне от 15% у АИЖК до 18% годовых в рублях у банков.

В разделе

В России, в отличие от соседних европейских стран, нельзя взять ипотеку под 3% или потребительский кредит под 7% годовых – этот вопрос задают себе многие интересующиеся финансами россияне. Разница в стоимости заемных денег заставляет задуматься о перспективах кредитования за рубежом, но дело это очень рискованное, предупреждают эксперты.

Многие россияне давно обратили внимание на любопытный факт: в Европе ставки по кредитам структур, принадлежащих российским банкам, да и в целом в кредитных организациях намного ниже, чем в нашей стране. Социальные сети и блоги пестрят фотографиями рекламных щитов и заманчивых вывесок финансовых учреждений. К примеру, представительство Сбербанка в Чехии предлагает кредит на неотложные нужды под 6,99%. А ипотечный заем в зарубежной «дочке» самого большого российского банка и вовсе можно получить под смешные 2,26%. Почему тогда банки в своей родной стране не могут выдавать кредиты под такие же низкие проценты, ведь вот он – ключ к решениям текущих проблем. Дайте доступное кредитование, и страна с легкостью выйдет из кризиса!

Не процентом единым

На самом деле стоимость кредита для предприятий и простых потребителей внутри национальных экономик – это один из ключевых факторов развития страны и увеличения ВВП. Так почему же российские банки, предоставляющие такие дешевые кредиты компаниями и гражданам в Чехии, не могут выдавать аналогичные внутри России? Все дело в организации финансовой системы каждой страны. «Дочки» российских банков за рубежом находятся под контролем регулятора той страны, в которой они ведут бизнес, а не под контролем Центробанка России. К примеру, если банк находится в Германии, то его деятельность регулируется Европейским центральным банком (ЕЦБ). Занимает он деньги тоже у ЕЦБ по ставке европейского регулятора, которая на данный момент составляет 0,05%. К этой ставке любой коммерческий банк добавляет расходы на ведение своего бизнеса и делает поправки на уровень инфляции. При этом следует отметить, что уровень инфляции в ЕС очень низкий. К примеру, за 2015 год он составил лишь 0,8%, а за 2014 год была и вовсе зафиксирована дефляция на уровне -0,31%. Для сравнения, инфляция в России по итогам 2015 года оказалась равна почти 13%. Другими словами, получая финансовые ресурсы от регулятора, европейские банки закладывают в стоимость кредита только издержки на ведение собственного бизнеса. А значит, в долг населению и своим предприятиям они могут выдавать кредиты по низкой ставке в 2-4% и оставаться рентабельными.

И это не предел. Есть страны, в которых центральные банки держат отрицательную процентную ставку. Регуляторы, снижая стоимость финансовых ресурсов, стимулируют коммерческие и государственные банки выдавать кредит бизнесу по ставкам в 0,7%-1,5%.

Такие действия, фактические, призывают: «Берите деньги и кредитуйте предприятия, чтобы им было легче работать!».

К примеру, Банк Японии в конце января утвердил ключевую ставку на уровне -0,1%. Регулятор страны восходящего солнца принял решение сделать ключевую ставку отрицательной вслед за Данией, Швейцарией и Швецией, которые имеют ставки -0,65%, -0,75% и -1,1% соответственно. Не удивительно, что коммерческие и государственные банки в этих странах могут выдавать кредиты гражданам и предприятиям под 1%-1,5% и прекрасно себя чувствовать. Если в этих странах российский банк-гигант захочет вести свой бизнес, то он должен будет создать (приобрести лицензию, организовать процессы и т.д.) новый банк или купить уже имеющуюся кредитную организацию, деятельность которой будет контролироваться местным центральным банком. В этом случае и «дочка» российского банка-гиганта сможет выдавать кредиты клиентам-гражданам и компаниям этой страны под низкие проценты.

Но вернемся к нашему примеру с «дочкой» Сбербанка в Чехии. Уж очень заманчивым выглядит предложение ипотеки под 2,26%, особенно учитывая, что в России даже в лучшие докризисные времена не было таких ставок у жилищных кредитов. Эксперты поясняют, что дело не только в политике ЦБ, которая, безусловно, является очень важным, но не единственным фактором для определения стоимости заемных средств. Курс национальной валюты, ее устойчивость на бирже, объем доходов населения и уровень развития экономики в целом играют не менее важную роль.

«В России у банков нет финансовых ресурсов для того, чтобы выдавать ипотеку на таких же условиях, как в Европе, - разъясняет ситуацию главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин - К тому же в России более высокие макроэкономические и операционные риски, более низкие и волатильные доходы населения из-за девальвации рубля. А это предполагает более высокие ставки, которые могли бы позволить банкам компенсировать возможные потери».

Национальный банк Чехии держит ключевую ставку на уровне 0,05%. Для сравнения, Банк России утвердил в конце января ключевую ставку в размере 11%. Прибавьте к этой цифре инфляцию и издержки на ведение банковского бизнеса и получите тот процент, под который банки реально выдают кредиты предприятиям и населению. В таких условиях даже у самого успешного и эффективного банка ставка по кредиту будет выше 24%, и это по очень скоромным подсчетам. А какой должна быть рентабельность бизнеса, чтобы он мог выплачивать такой кредит и оставаться в прибыли? Конечно, в России действуют программы субсидирования процентной ставки, и это помогает некоторым предприятиям в кризисный период. Но с условиями, в которых живут те же чешские предприниматели, положение российских бизнесменов не сравнить.

«Дочка» Сбербанка получает фондирование от местного регулятора под низкий процент и может выдавать населению и предприятиям недорогие по российским меркам кредиты. Финансовая политика тамошних властей в целом формируется в иных экономических условиях. Чешская крона более устойчива, чем российский рубль, - объясняет Георгий Ващенко , начальник управления операций на российском фондовом рынке инвестиционной компании «Фридом Финанс». - Экономика Чехии не страдает от падения нефти и международных санкций, поэтому ставки по кредитам, как и по депозитам, там существенно ниже».

Брать или не брать?

После всего сказанного возникает закономерный вопрос: может быть, россиянам начать брать кредиты в чешских банках? Эксперты предостерегают от таких выводов. Как напоминает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева, задумываясь о кредите в другой стране, особенно в европейской, стоит учитывать, что занимать вы будете в валюте, а зарабатываете, скорее всего, в рублях. Соответственно, чтобы гасить кредит, регулярно нужно будет менять рубли на валюту. И в таких условиях любой заемщик рискует попасть в кабалу в результате скачка курса, как попали в нее, например, «валютные ипотечники» в России. Напомним, что эти граждане взяли кредит на покупку жилья в России в валюте, как раз потому что ставки по ним были ниже, чем по ипотечным кредитам в рублях. Большая часть ипотечных кредитов была выдана в период до 2007 года. А до кризиса, в начале 2008 года $1 стоил чуть более 24 рублей, но уже на 1 января 2009 года - более 29 рублей. Ну а сегодня доллар «гуляет» вокруг отметки в 75-80 рублей, а ипотечный кредит этим людям, согласно договору, необходимо оплачивать в валюте. В аналогичную ситуацию может попасть российский гражданин, оформляющий кредит за рубежом, и поэтому выгода от такого займа весьма сомнительна.

«В отношении потребительских кредитов есть один «золотой» совет – берите кредит в той валюте, в которой формируется ежемесячный доход, - продолжает тему Андрей Борискин , директор департамента розничного бизнеса Росгосстрах-банка. - Ведь речь идет не только и не столько о процентах, которые кажутся сравнительно небольшими, но прежде всего о базе для начисления процентов, а именно о самой сумме кредита».

К примеру, если россиянин возьмет кредит в размере 20 тыс. евро, что при текущем курсе в рублях сегодня составляет более 1,6 млн.рублей, при очередном витке девальвации он имеет риск получить сумму кредита в размере, например, 2 млн рублей (при курсе 100 рублей за евро) или того больше. Разумеется, можно и выиграть на курсовой разнице, если валюта резко подешевеет, но это неоправданный риск в нынешней экономической ситуации.

У вдумчивых граждан возникает при этом и другой вопрос: почему имеющий в Чехии «дочку» Сбербанк не может взять ресурсы у ЦБ Чехии по ставке в 0,5%, передать материнской структуре и начать кредитовать российский бизнес под низкий процент? Во-первых, тогда Сбербанку все равно придется в ставку закладывать валютный риск, ведь занимать он будет в валюте и отдавать нужно будет в валюте. Курс рубля сегодня «скачет», и в кредиты, выданные таким образом, банку придется заложить все риски изменения стоимости рубля на бирже. Следовательно, вряд ли такие кредиты будут дешевыми. Во-вторых, Сбербанк России находится под санкциями со стороны ЕС и США с августа 2014 года, как и целый ряд других крупных российских банков. А Чехия является членом ЕС и, соответственно, подчиняется общей политике финансовых властей. Хорошо, что Сбербанк, вообще, сохранил свой бизнес в Европе. В мире есть гораздо более печальные примеры. Скажем, балтийскую «дочку» попавшего под санкции СМП-банка владельцы были вынуждены продать, чтобы спасти ее бизнес в Латвии.

Вывод для россиян из всей этой истории с банками получается неутешительный. Как ни крутись, а кредиты для наших граждан будут дороже, чем для европейцев. Если россиянин возьмет заем в валюте – причем все равно у какого банка – он рискует пострадать от смены курса рубля и оказаться в положении печально известных «валютных ипотечников». Если он возьмет кредит в российских банках в рублях, то дорого заплатит за это удовольствие. В прямом смысле дорого – проценты по кредиту сейчас представляют из себя двузначные цифры. Так что получается, лучше россиянам лучше всего вообще обходится без кредитов.

МОСКВА, 8 ноября - РИА Новости, Елена Лыкова. Надежды на то, что ставки по ипотечным кредитам в России и за рубежом могут сравняться, пока, увы, не сбылись - стоимость ипотеки у российских банков в два-четыре раза выше, чем, например, западноевропейских. По словам экспертов, опрошенных РИА Новости, высокие ставки отечественных кредитных организаций могут достаточно точно рассказать о реальном уровне инфляции в стране, аппетитах банков и о том, как финансисты оценивают кредитные риски.

Делим "слона на бифштексы"

Чтобы понять, почему в России ставка по ипотечным кредитам намного выше ставок в развитых зарубежных странах, нужно посмотреть на отдельные составляющие процентной ставки, а также на причины, влияющие на величину каждой составляющей.

Ставка по любым кредитам, включая ипотечные, как в России, так и за ее пределами, формируется с учетом нескольких факторов, говорит финансовый директор DeltaCredit Елена Кудлик. К ним эксперт относит стоимость финансирования, которое банк должен привлечь для минимизации своих структурных рисков на срок, максимально приближенный к сроку кредитования, стоимость расходов банка на поддержание операционной деятельности, стоимость кредитного риска и маржу банка от выдачи кредита.

При этом банки привлекают финансирование несколькими способами - кредитуясь у Банка России, с помощью межбанковского кредитования, за счет средств вкладчиков, а также за счет привлечения синдицированного кредитования, размещения облигаций и публичного размещения акций.

"Из всего этого перечня достаточно точно можно определить только стоимость первого пункта - фактически это ставка рефинансирования ЦБ РФ - 8,25%", - поясняет глава аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

Впрочем, в цене ипотечного кредита можно достаточно точно отследить и стоимость денег на межбанковском рынке.

Для этого достаточно посмотреть, как меняется стоимость кредитов с комбинированной и плавающей ставкой, "привязанных" к индексу MosPrime для рублевых продуктов и Libor для валютной ипотеки.

На примере кредитов с плавающими ставками - "DeltaВариант" (плавающая долларовая ставка) и "DeltaМечта" (плавающая рублевая ставка) Кудлик демонстрирует, как трансформировалась процентная ставка по кредиту в зависимости от изменения стоимости межбанковского кредитования. Для сравнения собеседница агентства использует выборку за 7 мая 2012 года и 7 ноября 2012 года по кредитам на 10 лет с первоначальным взносом от 30 до 50% от стоимости жилья.

Если весной этого года ипотека по программе "DeltaВариант" обходилась в 8,6% (Libor 1,1%), то осенью ее стоимость снизилась до 8,4% (Libor 0,9%). За этот же отрезок времени ипотечная ставка по программе "DeltaМечта" уменьшилась с 13,68% (MosPrime - 7,18%) до 13,39% (MosPrime - 6,89%).

Как подчеркивает финансовый директор DeltaCredit изменение индексов MosPrime и Libor отражают реальную ситуацию с привлечения средств на рынке.

"Хотя эти индексы и краткосрочные, но их изменение проецируется на "длинные деньги". Используя их кредитующая организация минимизирует свои процентные риски, не закладывая процентный риск в ставку", - указывает Кудлик.

Инфляционная составляющая

В свою очередь генеральный директор агентства недвижимости "Бекар" Сергей Козлов добавляет, что в ставку рефинансирования закладывается инфляция.

Как именно инфляция "прячется" в ставке рефинансирования, вполне понятно объясняет заместитель президента-председателя правления ВТБ 24 Анатолий Печатников на примере текущей ситуации в России.

Банкир обращает внимание на то, что в 2012 году в нашей стране произошел колоссальный рост спроса - это, по его мнению, подтверждается объемами розничной торговли, ростом доходов населения, сокращением безработицы, а также уровнем потребления электроэнергии и объемами грузоперевозок.

Повышенный спрос приводит к повышению цен и, как следствие, к росту инфляции, а одна из государственных мер по борьбе с инфляцией - ограничение ликвидности на рынке и удорожание денежных ресурсов для банков, отмечает он.

"Подтверждение тому - повышение ставки рефинансирования Центробанка, которое мы наблюдали в конце сентября. Потенциал роста этой ставки на горизонте 9 месяцев - еще 0,5 процентного пункта. Тренд на удорожание ликвидности, я думаю, продолжится", - считает Печатников.

С ним согласна вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), эксперт Государственной Думы РФ Ирина Радченко.

"На величину ипотечных ставок влияет уровень инфляции в стране. Например, если в США инфляция составляет 2%, то не удивительно, что ипотечная ставка там на уровне 3%. В то же время у нас в стране инфляция - порядка 7%, а ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, на 1 сентября составляла 12,3%", - говорит она.

По мнению руководителя аналитического центра АИЖК Анны Любимцевой, уровень инфляции связан со степенью развития экономических институтов и механизмов, а также с их эффективностью и способностью оперативно реагировать на кризисные явления.

"Это и позволяет другим странам удерживать инфляцию в приемлемом диапазоне, чего пока не удается России, то есть инфляция и ее динамика, по большому счету - одни из первых показателей уровня развития и прозрачности экономики в целом", - рассуждает Любимцева.

Кстати, ведущий эксперт по вторичному рынку жилья и ипотеке офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Анна Шушкова указывает еще на один индикатор, который, с одной стороны, позволяет оценить уровень инфляции в стране, а с другой - дает представление о стоимости для банка денег, которые может направить на ипотеку кредитная организация.

Шушкова отмечает, что, по большому счету, банк живет на проценты, которые зарабатывает от перепродажи средств, привлеченных от зарубежных банков или вкладчиков. Поэтому собеседница агентства предлагает посмотреть на ставки по банковским депозитам.

Сейчас некоторые российские банки предлагают вклады с 12% годовых, а если к этой цифре прибавить еще 1,5 - 2%, то и получится стоимость российской ипотеки, добавляет собеседница агентства.

"Если сейчас некоторые банки привлекают деньги граждан под 12%, то как они могут выдавать ипотечные кредиты под 8% годовых?", - поддерживает ее Радченко.

"Длинные" деньги для низких ставок

Кстати, Крапин из RWAY главной особенностью российской денежной системы по сравнению с аналогичными системами большинства стран мира называет отсутствие так называемой системы "длинных денег", с помощью которой обычно осуществляется финансирование долгосрочных программ заимствования.

Это, утверждает эксперт, наряду с другими факторами предопределяет высокую стоимость ипотечных кредитов для заемщика.

"В нашей стране проводится достаточно необычный эксперимент по построению американской модели ипотечного кредитования на "коротких деньгах", которые в большинстве стран мира существенно дороже в использовании, чем "длинные деньги", - утверждает Крапин.

Впрочем, отмечает Любимцева недостаток "длинных денег" сейчас есть не только в России, но и в развитых экономиках европейских стран.

"Если мы сравним ставки по привлечению долгосрочного финансирования, которое нужно для выдачи ипотечных кредитов, годичной давности и сейчас, то увидим, что из-за нестабильной экономической ситуации в мире и в еврозоне, ставки выросли на 2,5% - 3%", - дополняет картину Кудлик из DeltaCredit, констатируя, что как раз за этот период средние ставки по ипотеке и увеличились на 0,5 - 0,6%.

Финансовые риски и аппетиты банков

С августа 2011 года, когда средняя ставка по рублевой ипотеке была рекордно низкой и составляла 11,8%, ее уровень возрос на 1,5 процентных пункта - до 12,3% на 1 октября 2012 года, свидетельствуют данные Банка России.

В целом, отмечают эксперты, стоимость ипотеки для заемщиков по рынку сейчас колеблется по новым кредитам в пределах 12,5% - 13%. И если вычесть из ипотечной ставки ставку рефинансирования, то мы увидим, во сколько банки оценивают свои риски и какую маржу хотят получить. Весь вопрос, что является причиной этой разницы - аппетиты банков или экономические риски в стране.

Еще в начале этого года в интервью РИА Новости директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Егор Шкерин рассказывал, что ставку по ипотечному кредиту банк закладывает накладные расходы - затраты на содержание сотрудников и инфраструктуру, проверку информации клиентов, хранение ее в IT-системах, содержание кассы.

"На эти накладные расходы уходит еще порядка 1,5-2%. Еще порядка 1-1,5% мы прибавляем на вероятность дефолта по ипотечным программам", - говорил он, отмечая, что, по сути, маржинальность такого продукта, как ипотека, приближается к нулю.

Противоположную точку зрения отстаивает глава аналитического агентства RWAY.

"Стоимость платы за риск и доход кредитной организации составляет порядка 4,25%. По сравнению с аналогичными показателями в большинстве стран мира, это очень много", - считает он.

Любимцева из АИЖК также признает, что банки Западной Европы могут работать на более низкой марже, нежели российские.

"Это обусловлено объективной экономической реальностью, более совершенной инфраструктурой рынка и тем фактом, что риски финансовых институтов на развитых рынках априори ниже, чем на развивающихся. Но и доходность бизнеса, соответственно, тоже ниже", - поясняет она.

При этом, по словам Радченко, маржа банков в России формируется с учетом финансовых рисков, а также с учетом работы судебной системы.

"Если в США заемщик перестал платить банку, то с ним не будут церемониться - судебные приставы выставят мебель и вещи на улицу, а квартирой будет распоряжаться кредитная организация", - напоминает вице-президент МАИН.

А вот в РФ, указывает она, в силу исторической ориентации на социальную защищенность граждан взыскание задолженности с неплательщика становится серьезной проблемой.

"Часто заемщики призывают к тому, чтобы их пожалели, поэтому в маржу 3-4% закладываются риски судебной системы. Ставка будет ниже, если наша судебная система будет более совершенной", - предполагает Радченко.

По-мнению экспертов АИЖК, есть несколько путей снижения маржи банков, например, за счет внедрения ипотечного страхования. Суть в том, чтобы высокие риски, которые возникают при небольшом первоначальном взносе, банки не закладывали в процентную ставку, а перекладывали на страховщиков. Поскольку международный рынок страхования достаточно развит, есть основания полагать, что на тот же самый риск у страховщиков страховая маржа будет ниже той, которую закладывают сегодня российские банки. В этом направлении работает страховая компания АИЖК.

Еще одно направление - снижение транзакционных издержек, например, через введение электронной закладной и перехода от бумажного оборота к электронному, отмечают в АИЖК.

"Одной из мер по снижению процентной ставки по ипотечным кредитам является и рефинансирование рублевых кредитов, выданных по стандартам АИЖК. Ставка по таким кредитам, выкупленным АИЖК за первые восемь месяцев 2012 года, составила 10,6%, в то время как средневзвешенная ставка на рынке равнялась 12,1%", - добавляет Любимцева.

Реальность высоких ставок

Печатников ждет в обозримом будущем роста ипотечных ставок в диапазоне еще 1 процентного пункта.

Подтверждает прогноз на повышение стоимости ипотеки в своем последнем отчете и АИЖК, обращающее внимание на то, с августа, когда подорожало фондирование для банков, кроме Сбербанка, крупнейшего игрока ипотечного рынка, стоимость ипотеки повысили еще 12 банков, в том числе Сбязь-банк, "Юникредит" и "Возрождение". Впрочем, по мнению аналитиков агентства, до конца года средневзвешенные ставки не перейдут порог в 12,5%.

"Цены на ипотеку будут расти, что не увеличит доступности жилья. Это реальность, в которой нужно жить и которую нужно понимать", - категоричен заместитель президента-председателя правления ВТБ 24.

А Шушкова из "Инкома" и вовсе считает, что раз при достаточно высоких рублевых ставках по ипотеке заемщики все равно находится, банкам нет смысла снижать стоимость ипотечных продуктов. Эти взаимоотношения регулируются спросом и предложением, уверена эксперт.

И, похоже, многие россияне уже смирилось с тем, что им придется жить в ипотечной реальности высоких ставок. Тот же Печатников напоминает, ссылаясь на данные Росреестра, что во втором квартале этого года каждая пятая сделка с жильем в стране заключалась с использованием кредитных средств. В целом же по итогам года, считают в рейтинговом агентстве "Эксперт", в РФ выдадут ипотечных кредитов на 1,1 триллиона рублей - по сравнению с прошлым годом это будет больше на 54%.

Вопрос только в том, как далеко готовы зайти люди, обращающиеся за ипотечными кредитами, в своем желании купить жилье, и скоро ли на фоне пессимистических новостей из еврозоны или желания повысить рентабельность бизнеса банки доведут ставки по ипотеке до "заградительных", с точки зрения многих экспертов, 14%.