Банки 

Теоретические основы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование: определение и экономическая сущность Сущность и роль ипотечного кредитования в рф

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике.

Объем ипотечного кредитования в целом по стране обычно сравнивается с ВВП. В странах европейского сообщества этот показатель составляет около 50%. В США – свыше 70%. В Голландии

– почти 90%. В Колумбии – 12%. В Южной Корее – 14%. В России этот показатель находится на уровне 2%.

Под ипотечным кредитованием понимается система отношений по предоставлению кредита на решение жилищных проблем населения под залог недвижимого имущества, зарегистрированного в государственном реестре, а так же рефинансирование кредитов кредитно-финансовыми институтами, выдавшими ипотечные кредиты в целях привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

1. Непосредственное предоставление ипотечных кредитов. Этим направлением занимаются в основном кредитные структуры. Их много: в германии-только ипотечный банк, в США – любая организация, имеющая лицензию.

2. Привлечение финансовых ресурсов посредством продажи ипотечных кредитов, либо выпуска ипотечных ценных бумаг и размещения их на фондовом рынке (рынке ценных бумаг). Направлением занимаются финансовые компании, ипотечные фонды (областной фонд жилья и ипотеки) как операторы вторичного рынка, скупающие ипотечные активы банков и от своего имени выпускающие ценные бумаги. При одноуровневой модели данные операции осуществляются самим банком-кредитором.

Процесс кредитования осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, назначением которых является сохранение ссуженной стоимости.

Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (к самостоятельной работе) или в классификации кредитов (в лекциях по ДКБ должно быть).

Базовым критерием классификации кредитов является целевое использование ссуженной стоимости. Отсюда, кредиты носят производительную (кредит предприятию, на производственные цели) или непроизводительную (потребительскую) форму. Производительная форма кредита характеризуется движением кредита как капитала (как самовозрастающей стоимости). Источником погашения кредита в этом случае является выручка. Таким образом, эта форма кредитных отношений сама формирует источник его погашения. Потребительский кредит погашается за счет совокупных доходов населения. Это позволит определить, где место ипотечного кредита. Сделать разные критерии классификации и найти, где же место ипотечного кредита.

b.i.1. Распределительную

Из этих функций отобрать те, которые свойственны ИК. К числу общих функций кредита добавить функции, специфичные для ипотечного жилищного кредита.

Найти риски в теории кредита, переложить их на систему ипотечного кредитования. Посмотреть специфику рисков кредитных операций по ИК.

Процесс ипотечного кредитования сопровождается обязательным использованием принципов кредитования. К этим принципам относится:

Целевой характер предоставления ссуды

 Срочность

 Платность

 Обеспеченность

Дифференцированный характер

Возвратность – обязательно присущее, внутреннее свойство кредита

Принять собственно решение, как рассматривать принципы. Раскрыть каждый из них. Найти особенности этих принципов для ипотечного кредитования.

Можно добавить факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования. Не обязательно

2) Элементы системы ипотечного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования – это совокупность взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения, взаимодействующих на единой организационно-экономической основе. Одним из основных элементов этой системы являются субъекты кредитования, к которым относится заемщик, кредитор, оператор вторичного рынка, риэлтерские и страховые компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, государство. Без этой системы ипотечное кредитование работать не может.

3) Основные стандарты и этапы ипотечного кредитования

Стандарты – совокупность единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, к содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Стандарты разработаны в следующих целях:

Обеспечение единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ, услуг, а так же технической и информационной совместимости документации.

Внедрение надежных процедур предоставления и сопровождения ипотечных кредитов (удостоверенных закладными)

О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С этого момента идет постоянная работа над усовершенствованием системы ипотечного кредитования и обеспечением ее функционирования.

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества2Довдиенко И.В. Ипотека. М., 2003. С. 3.. Ипотека, или залог недвижимости, является как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости и трактовать как вещное право.

Вместе с тем в федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" .

В статье 2 ФЗ «Об ипотеке» устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете3.

Согласно данной статье, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике. Например, какие-либо ограничения по виду обеспечиваемых требований отсутствуют, в частности, в законодательстве Бельгии, Германии, Испании13 Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. 2007. № 1. С. 58..

Ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом, в обеспечение:

  • - обязательства по кредитному договору,
  • - обязательства по договору займа,
  • - иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
  • - обязательства, основанного на причинении вреда.

Таким образом, при ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть 2 от 30 ноября 1994года № 51-ФЗ (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 1. Ст. 819.. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным Там же. Ст. 820..

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ Там же Ст. 807.

Ипотекой может быть обеспечено практически любое денежное обязательство, основанное на гражданско-правовом договоре.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Необходимо отметить, что ипотека, как и другие залоговые правоотношения, является строго акцессорным (добавочным) правоотношением по отношению к обеспеченному залогом основному обязательству11 Роньжин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. 2004. № 7. С.25.. Акцессорность залогового правоотношения проявляется в следующем:

Во-первых, залоговое правоотношение производно от основного обязательства. Производность залогового правоотношения выражается в невозможности его самостоятельного возникновения, т.е. возникновения не в связи с обеспечиваемым обязательством.

Во-вторых, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом), и, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т.ч. недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства.

В-третьих, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства22 Гражданский кодекс РФ: Часть 1 от 30 ноября 1994 года. (в ред. от 14.10.2006г.). № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 352, п. 1, пп. 1.

3 Гражданский кодекс РФ: Часть 1 № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года. // Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 355..

В четвертых, уступка залогодержателем прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом3.

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.

Сторонами по договору ипотеки являются:

залогодатель - юридическоелицо- должник, передающая имущество в залог;

залогодержатель - банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона «Об ипотеке». Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:

  • - если это имущество может быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
  • - если это имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке»).

Исходя из положений Закона «Об ипотеке» не допускается ипотека:

  • - имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
  • - земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
  • - части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
  • - жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006г. № 213. п. 7. // Российская газета. 2006. 19 июня..

Необходимо отметить, что содержание гражданского правоотношения по договору об ипотеке имеет определенные особенности. Залогодатель остается собственником данного имущества и сохраняет право пользования им. Он вправе извлекать плоды и доходы Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ // Российская газета. 2007. 4 июля.. Обязанности залогодателя заключаются в поддержании имущества в исправном состоянии, несении расходов на его содержание, в проведении текущего и капитального ремонта в сроки, установленные федеральным законом, если договором об ипотеке не предусмотрено иное Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ // Российская газета. 2007. 4 июля..

Как правило, залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Это необходимо для защиты интересов залогодержателя, который имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Также залогодатель обязан принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. А в случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Необходимо обратить внимание на одну особенность, если приобретателю имущества, заложенного по договору об ипотеке оно перешло от третьего лица, то есть от лица, не являющегося должником по основному обязательству, то он остается третьим лицом. Также является третьим лицом приобретатель и в том случае, если имущество перешло к нему от залогодателя, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.

Таким образом, третьим лицом является тот, кто, не будучи лично обязан к уплате соответствующего долга, несет ответственность лишь в качестве собственника обремененной ипотекой недвижимости в размере ее стоимости.

Только в порядке универсального правопреемства, то есть в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования приобретатель становится на место должника-залогодержателя и несет все обязанности последнего как по основному обязательству, так и по договору об ипотеке.

Другой стороной в договоре об ипотеке является залогодержатель. Основным правом залогодержателя является получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя при наличии юридических оснований преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя выполнения им всех предусмотренных законом и договором его обязанностей, а также проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, в чьем бы владении оно не находилось.

Следует отметить, что положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» учитывают интересы, как кредитора, так и заемщика. Отличительным признаком ипотечного кредитования, обеспечивающим его высокую кредитную надежность, является возможностью кредитора (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по представленному кредиту путем реализации предмета залога. Необходимо также отметить, что в Законе предусматривается возможность сторон, заключивших договор ипотеки, самостоятельно регулировать свои права и обязанности по предмету залога О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Официальный отзыв от 4 октября 2006г. № 3604 п - П13. // Документ опубликован не был.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога (п. 5 ст. 6 Закона «Об ипотеке») Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон № 118-ФЗ от 26 июня 2007 года. // Российская газета. 2007. 7 июля..

Следовательно, отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости. 2009. N 1..

В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180 Положение о жилищных кредитах: Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180., в кредитном договоре определяются следующие условия:

цель получения ссуды;

срок и размеры кредита;

порядок выдачи и погашения кредита;

инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);

обеспечение кредитного обязательства заемщика;

условия страхования ссуды;

способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;

санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;

размеры и порядок уплаты штрафов;

порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему -- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки жилья (квартиры, дачи или загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Ипотечное кредитование – один из основных видов банковской деятельности по предоставлению кредита под залог недвижимого имущества. При ипотеке под залог недвижимости кредитор становится залогодержателем. При ипотечном кредитовании под залог недвижимости (ипотеку) кредитор становится залогодержателем, а залогодержателем выступает должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Из определения ипотеки следует, что кредитор – залогодержатель при этом не становится собственником заложенной недвижимости, но если условия кредитного договора были нарушены или невыполнены – имеет право требовать удовлетворения за счет заложенного имуществе, в чьих бы руках оно не находилось.

Как и любой вид кредита ипотечное кредитование предоставляется на условиях возвратности, срочности и платности. Методом обеспечения возвратности выступает ипотека – залог недвижимости на определенных условиях.

Ипотека не является самостоятельной экономической категорией, по своей сущности. Она служит материальным обеспечением кредита, как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Непосредственно при ипотеке движение стоимости от залогодателя к залогодержателю будет только в случае невыполнения должником своих обязательств по погашению кредита.

Ипотека, являясь важным элементом кредитных отношений, имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных поручителей как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога (недвижимости) делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и уверенность кредитора в возвращении ссуды. Также ипотека делает возможным более низкий ссудный процент по ипотечной ссуде, увеличение суммы кредита и срока кредита, по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и реальная возможность заемщика потерять свое недвижимое имущество вследствие нарушения своих обязательств стимулируют рациональное, производительное использование кредита.

Мы можем выделить четыре особенности ипотеки в общей системе кредитования.

1. Ипотека выдается строго под определенный тип залога, т.е. под оформленную должным способом недвижимое имущество, которое облегчает залогодателю контроль за сохранностью предмета залога.

2. Ипотека является долгосрочным видом кредита, т.е. на срок до 30 лет, что приводит к уменьшению размера ежемесячных выплат, но повышает стоимость кредита для поручителя. Увеличение срока кредита, в свою очередь, позволяет увеличить сумму кредита.

3. Ипотека носит целевой характер.

4. Ипотека считается одной из самых низкорисковых операций банка за счет того, что сумма кредита составляет не более 60-80% рыночной стоимости приобретаемого жилья, а величина платежа (ежемесячного) составляет не более 50% общего дохода заемщика, при процедуре оценки вероятности погашения кредита берется информация о подтвержденных, на данный момент, доходах заемщика.


Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредитования, необходимость которого обусловлена развитием товарно-денежных отношений.

Для стимулирования банковских инвестиций необходимо включение в оборот таких ресурсов, которые в меньше всего подвержены инфляции и потере ликвидности. К таким ресурсам в первую очередь можно отнести землю и объекты недвижимости. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Ипотечный кредит - самое перспективное направление стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: производственный, аграрный, потребительский.

В потребительском секторе экономики ипотечное кредитование способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

Между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

Между денежными накоплениями у одной группы экономических объектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека способствует обеспечению непрерывности процесса производства в строительстве. Для того чтобы индустрия строительства была рентабельной, необходима быстрая и прибыльная реализация построенных объектов. Применение ипотечного кредита позволяет существенно расширить круг потенциальных потребителей - покупателей недвижимости. Ипотечный кредит, таким образом, в определенной степени способствует эффективному функционированию строительной отрасли.

По своему экономическому содержанию ипотечное кредитование выполняет важные функции, которые могут быть классифицированы по следующим группам:

1) функции системы ипотечного кредитования, реализуемые в секторе реальной экономики (привлечение инвестиционных ресурсов и различные отрасли, обеспечение оборота прав собственности и прочие);

2) Функции системы ипотечного кредитования, реализуемые в финансовом секторе экономики (обеспечение стабильности кредитной системы, развитие института рефинансирования, стимулирование развития страхового рынка и прочие);

3) социальные функции системы ипотечного кредитования, в том числе при реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Система ипотечного кредитования обеспечивает мобилизацию финансовых ресурсов для инвестиционных целей (в том числе для инвестиционного финансирования и развития широкого спектра видов недвижимого имущества), а также для финансирования приобретения недвижимости.

Ипотечное кредитование, как механизм долгосрочного кредитования может эффективно использоваться при кредитовании застройщиков. Во многих странах ипотека предоставляется девелоперам, возводящим жилье, что позволяет привлечь на рынок жилищного строительства большее количество компаний, создать конкуренцию, увеличить объемы ввода жилья и снизить его продажную цену. Важным моментом является то, что при кредитовании девелоперов (или застройщиков) нет необходимости привлекать средства населения в стройку на ранних стадиях, что существенно снижает риски потери сбережений и повышает «исполнительскую дисциплину» застройщиков.

Другим интересным направлением применения механизма ипотечного кредитования в реальном секторе экономики является целевое ипотечное кредитование на развитие предпринимательства.

Развитие малого и среднего бизнеса - одна из важнейших задач в российской экономике. При этом во многих регионах актуальна проблема занятости населения. В этом смысле кредитование под залог жилья (70% населения страны являются собственниками жилья) открывает возможности для получения долгосрочных и недорогих кредитных ресурсов на развитие собственного бизнеса.

Ипотечное жилищное кредитование оказывает воздействие на самые разные сектора финансовой системы Российской Федерации, в основном на рынок банковских услуг, рынок коллективных инвестиций, страховой рынок.

К основным функциям ипотечного жилищного кредитования следует отнести:

· развитие механизма рефинансирования кредитов;

· создание мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной;

· диверсификацию и стабилизацию кредитных портфелей банков;

· стимулирование роста страхового рынка;

· формирование дополнительных рабочих мест за счет развития инфраструктуры банковского сектора.

Рынок ипотечного кредитования, сформированный во всех уголках Российской Федерации, создал основу для развития инфраструктуры отрасли. Помимо появления в регионах филиалов крупных банков, ипотека дала новый толчок развитию многих направлений бизнеса, в частности страхового бизнеса. Обязательное страхование рисков при ипотечном кредитовании обеспечило новых «долгосрочных» клиентов в страховые компании. Благодаря этому в регионах стал развиваться страховой бизнес.

Помимо этих видов предпринимательской деятельности развитие получила и риелторский бизнес. В деятельности риелтеров возникло новое направление - ипотечный брокеридж. Ипотечный брокеридж как отдельный бизнес еще только зарождается, но многие риелтерские агентства (практически все крупные) оказывают услуги по консультации и подбору наилучшего варианта ипотечного кредитования для своих клиентов.

Еще один вид нового бизнеса - коллекторские агентства. Последние появляются на рынке, оказывая услуги по сбору «плохих» долгов. Следуя мировой практике, такие агентства очень часто специализируются именно на рынке ипотеки. В сферу их потенциальной деятельности также попадает автокредитование, потребительское, образовательное кредитование.

Необходимо подчеркнуть, что активное развитие рынка ипотечного кредитования имеет более широкую цель, чем просто поддержание платежеспособного спроса населения на жилье. Проведенный анализ позволяет охарактеризовать рынок ипотеки с точки зрения кредитного и финансового рынков как лидирующий сегмент их количественного и качественного роста.

С точки зрения развития экономики в целом, ипотека закладывает фундамент для дальнейшего развития финансовой инфраструктуры, появления новых финансовых механизмов, позволяющих развивать реальный сектор экономики за счет малого и среднего бизнеса в регионах (жилищное строительство, рынок строительных материалов); а также способствует формированию механизмов кредитования социальной инфраструктуры (образовательное кредитование).

Развитие системы ипотечного кредитования позволит реализовать ряд важнейших социальных функций этого финансового института, к которым следует отнести:

· Обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами;

· увеличение платежеспособного спроса граждан за счет развития дополнительных инструментов инвестирования накопленных средств;

· вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья.

Считается, что первое упоминание об ипотеке (в пер. с греч. - заклад, залог) имело место в Законах Солона в VI до н.э.

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. lypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки.

Еще К.П. Победоносцев полагал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов».

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. Один из наиболее авторитетных специалистов по римскому праву в дореволюционной России, автор популярной работы «Система римского права» В.М. Хвостов описывал два типа кредита - личный и реальный. Личный кредит обусловлен доверием кредитующего лица к кредитуемому. Гарантией доверия служит все движимое и недвижимое имущество должника в том объеме, какой оно будет иметь к моменту реализации кредитной сделки. Суть реального кредита заключается в том, что для обеспечения исполнения обязательства в имуществе должника выделяется определенная вещь, по отношению к которой кредитор имеет определенные права. Так, в случае неисполнения должником своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи выделенной вещи, даже если право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причем при получении удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимущество перед личными кредиторами.

Реализацией кредита в римском праве наряду с другими видами обеспечения являлась форма залога без передачи владения вещью кредитору - hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь, как вещное право (закрепление непосредственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью. Кроме ипотеки в римском гражданском праве существовали, по мнению В.М. Хвостова, и другие залоговые формы обеспечения. Древнейшей формой обеспечения уплаты по обязательствам была fiducia сum creditor, при которой должник переносил на кредитора право собственности на свою вещь и получал против кредитора только личный иск о возврате вещи в случае уплаты долга. При этой форме обеспечения кредитор получал больше прав, чем то было необходимо в целях его обеспечения, а у должника оставалось слишком мало средств против кредитора. Обратным характером отличалась другая форма обеспечения обязательств, выработавшаяся в древнем праве - pignus. Pignus состоял в том, что кредитор получал в производное владение вещь должника и мог ее удерживать в своих руках, пока не был уплачен долг.

Позднее в римском праве fiducia сum creditor была предана забвению. Получили развитие две формы залога:

· pignus, т.е. залоговое право, при котором кредитору передается право владения вещью;

· hypotheca, т.е. залоговое право, при котором вещь остается во владении должника до момента просрочки обеспеченного обязательства.

В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом. Напомним, что «вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений. Этим они отличаются от обязательственных прав, определяющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений. Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. Специфика вещных прав традиционно усматривается также и в том, что их объектом могут служить только индивидуально определенные вещи. Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица должника».

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг. были введены Гражданским Кодексом Российской Федерации (часть 1), принятом в 1994 году.

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 Г. NQ 102-Ф3, хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик.

В современном российском праве определение ипотеки близко к определению, содержащемуся в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

_Аннотация

В статье рассматриваются научные определения понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование», и на этой основе предлагаются авторские определения ипотеки и ипотечного кредитования.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, функции ипотеки, принципы ипотеки, жилищные условия, риелторские фирмы, рынок недвижимости

Чередникова А.О.

канд. экон. наук, зав. кафедрой финансов и кредита

Воронежского филиала Московского гуманитарно-экономического института [email protected]

особенности ипотеки

как формы кредитования

ипотечного кредитования

В настоящее время такие понятия, как «ипотека», «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошли в экономическую жизнь России, Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

Предпринимателю - увеличить долю производительного капитала;

Землевладельцам - произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

Физическому лицу (гражданину) -улучшать свои жилищные условия. Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательной практике афинского политика Солона (VI до н.э.) (3). Солон впервые предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму, переданную взаймы. Такой

столб получил название «ипотека». На нем отмечались все долги собственника земли.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было обусловлено различными экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось с учетом особенностей конкретных государств.

Что такое ипотека?

В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И.В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа (6). Разумова И.А. считает, что ипотека - одна из основных форм имущест-

ийское предпринимательство, 2010, № 4 (1)

венного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества (10),

Грудцына Л.Ю. и Козлова М.Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимости (4).

Меркулов В.В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм:

Обеспечивающий финансами рынок недвижимости;

Основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении;

Функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников;

Контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем (8).

Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства (1). На наш взгляд, ипотека - это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору

Отличительные особенности ипотечного кредита

По своему экономическому содержанию ипотека должна выполнять следующие функции:

Механизма формирования и привлечения дополнительных финансовых ресурсов для поддержания и расширенного воспроизводства всех отраслей материального производства;

Дополнительной возможности обеспечения оборота недвижимости в случае, когда применение других способов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически неэффективно;

Создания фиктивно работающего капитала, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов. Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:

Обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;

Объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;

Ипотека, как и всякий залог - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого обязательства -договора кредита, купли-продажи, аренды и т.п.;

Предмет ипотеки всегда находится во владении должника, который остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода;

Договор кредитора и должника об установлении ипотеки, как правило, оформляется специальным документом - закладной;

При значительном превышении стоимости предмета ипотеки над суммой обязательства ипотека дает возможность получить дополнительные заем-

ные средства под последующую ипотеку того же имущества;

В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества на публичных торгах.

Принципы ипотеки

В процессе изучения и обобщения исторически сложившихся принципов ипотеки нами были отмечены основные из них:

Гласность, или публичность - означает возможность доступа каждого заинтересованного субъекта к информации, содержащейся в ипотечной книге;

Специальность - означает возможность применения механизма ипотеки только в отношении определенных объектов недвижимости и в определенном объеме;

Достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного недвижимого имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

Старшинство - дает преимущество права залогодержателя перед другими субъектами в зависимости от времени внесения в ипотечную книгу;

Бесповоротность - означает возможность прекращения ипотеки лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором;

Неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

В соответствии с законом об ипотеке в качестве объектов ипотечного кредитования могут выступать:

1) земельные участки, за исключением находящихся в муниципальной или государственной собственности и не предназначенных для жилищного строительства (ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке» (1));

2) предприятия различных форм собственности и хозяйствования, в том

числе принадлежащее им недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) недвижимое имущество граждан, в частности жилые дома; квартиры и части жилых домов и квартир; дачи; садовые дома; гаражи и другие строения потребительского назначения (1).

Говоря о субъектах, функционирующих на рынке ипотечного кредитования, можно выделить четыре основные группы: заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Кроме того, существует множество второстепенных участников, к которым относятся:

Продавцы недвижимости;

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов;

Органы государственной регистрации;

Страховые компании;

Оценщики;

Риелторские фирмы.

Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам во многом совпадает с прочими видами кредита, существует ряд отличительных особенностей:

Благодаря механизму ипотеки обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через систему государственной регистрации залога;

Объект недвижимости способен сохранять свои потребительские свойства на протяжении длительного периода времени;

Рыночные цены на все объекты недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции (7).

Исходя из вышеизложенного, под ипотечным кредитом следует понимать кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отли-

оссийское предпринимательство, 2010, № 4 (1)

чающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки). На основе изучения понятий «ипотека», «ипотечный кредит», автором дана собственная трактовка банковского ипотечного кредита как целевой денежной ссуды, выдаваемой банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, срочности и платности с оформлением залога на приобретаемую недвижимость в пользу банка. В современном мире ипотека остается одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Литература

1. Федеральный закон от 16.07.1998. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (ред. от 08.05.2002.).

3. Большая советская энциклопедия. - М.: Советская энциклопедия, 1976. Т. 24. Кн. I. -С. 470.

4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. - М.: Эксмо, 2006. - С. 12.

5. Грязнова А.Г. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 1168 с.

6. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: Юнити-Дана, 2005. - С. 3.

7. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России. // Финансы и кредит. - 2004. - № 17. - С. 45-48.

8. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. - С. 10.

9. Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства. // Банковское дело. -2002. - № 3. - С. 33-35.

10. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. -СПб.: Питер, 2005. - С. 12.

Cherednikova A.O.

Cand. of Econ. Sci., Head of Chair of Finance and Credit, Voronezh Branch of Moscow Humanitarian and Economic Institute

Essence of the Content and Main Features of Mortgage Lending

The article examines the scientific definition of"mortgage" and "mortgage lending". The author suggests her original definition of mortgage and mortgage lending on this basis.

Keywords: mortgage, mortgage lending, functions of mortgage mortgage principles, housing conditions, real estate firm, real estate market

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения страны и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование (ипотека) или ссуда под залог покупаемой недвижимости. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье уже сегодня, жить в нём, а погашать его полную стоимость в течение многих лет. Ипотечный кредит или ипотека — это долгосрочная денежная ссуда, выдаваемая для покупки недвижимости, под залог этой недвижимости.

Ипотечное кредитование сводит на нет степень инфляционных рисков

Оплата стоимости недвижимости, в соответствие с условиями ипотеки, происходит не единовременно, а растянута на долгий срок, что финансово значительно выгоднее одномоментной оплаты

Суммы выплат, связанные с погашением ипотечного кредита, фиксируются в момент получения кредита

Возможность регистрации (прописки) в приобретенной по ипотеке квартире

Ипотека сегодня — выгодное капиталовложение (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем от 14,5 до 30% в год).

Первые упоминания об ипотечном кредите встречаются еще в древнегреческих документах, датируемых VI в. до н.э. Историки считают, что ипотечный кредит появился благодаря архонту Солону, который обязывал кредитора в качестве гарантии возврата долга обеспечивать его землей. Подтверждением сделки, именуемой ныне ипотекой, служил столб, который ставился на границе земельного участка заемщика, на который наносились отметки о всех долгах кредитора. Собственно говоря, ипотека (от греч. Hypotheka) переводится на русский, как подпорка. Принцип ипотечного кредита не изменился до сих пор — он выдается под материальное обеспечение, в качестве которого может выступать квартира, машина или земля. На сегодняшний день ипотечный кредит — наиболее востребованная финансовая услуга как за рубежом, так и в России. Ипотека — это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение недвижимости.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

земельные участки, находящиеся в частной собственности;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Основное отличие ипотечного кредита от других кредитов — наличие недвижимости, находящейся в залоге у банка для обеспечения кредита.

Условия предоставления ипотечного кредита физическим и юридическим лицам различными банками России, в основном, очень схожи. В разных банках, в незначительной степени, отличаются сроки предоставления кредита, кредитная процентная ставка, минимальная и максимальная суммы кредита, срок оформления и т.д.

2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В 2006 году рынок ипотечного жилищного кредитования России и, в частности, Московского региона продолжал активно развиваться. По данным Ассоциации российских банков объем выданных ипотечных кредитов в России составил на конец года: 2001 – $56 млн., $2002 — 260 млн., 2003 – $500 млн., $2004 – 1 млрд., 2005 – $2,6 млрд., 2006 – около $6 млрд.

Объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей, при этом доля Москвы составила порядка 20%, доля Московского региона – 26,5% в общем денежном объеме выданных ипотечных кредитов. По данным оценки Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», по сравнению с концом 2001 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году – в 4,6 раз, в 2003. – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысило уровень конца 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и порядка 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом.

Изучение проблемы жилищного кредитования в России становится все более актуальным на современном этапе в связи с тем, что наблюдается перепроизводство жилья по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть организаций и совокупность отработанных механизмов, которые обеспечили бы эффективное ипотечное кредитование. Эффективность функционирования системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки его стоимости, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд, а также другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения таких схем жилищного финансирования, которые направлены на использование местных ресурсов и учитывают специфику отдельных регионов.

В этом вопросе отдельное место отводится государству, роль которого в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка; нередко данная система используется в качестве проводника государственной социальной политики.

Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования позволяет выделить ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки.

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10 – 15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством

отечественных банков составляют 3 – 4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов.

3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа, сотрудники российских коммерческих структур, получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе следующих основополагающих принципов. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт.

Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологию населения России. Одно из ключевых требований – необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.

Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения.

Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком конфликте между различными ипотечными схемами не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Для развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:

1. Устранить имеющиеся недостатки в законодательстве, прежде всего, в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (прежде всего, жилье), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, регистрации (прописки) жильцов по адресу заложенной квартиры и др.

2. Обеспечить развитие и повысить эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции для этой цели созданных, в том числе во взаимосвязи с государственной регистрацией ипотеки.

3. Снизить расходы на нотариальное удостоверение сделок.

4. Обеспечить развитие оценочного и страхового дела для целей качественного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.

5. Снизить стоимость кредитных ресурсов у коммерческих банков, которые необходимы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.

6. Развивать вторичный рынок закладных (ипотечных кредитов).

7. Снизить риски процентных ставок при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании.

8. Понижать издержки и риски банков, проистекающие из того, что отсутствуют общепризнанные каноны и стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов па процедуры последующей продажи закладных (ипотечных кредитов).

9. Исключить дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков ввиду отсутствия прежней практики ипотечного кредитования.

10. Ограничить высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления.

11. Снизить стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной и нестабильной инфляции, состояния постоянной занятости населения и выплаты заработной платы.

12. Повысить низкие доходы преобладающей части населения, сделать для него стоимость жилья более приемлемой.

13. Увеличить бюджетные средства для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, для снижения кредитной нагрузки при приобретении жилья.

14. Тормозить рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества.

15. Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье.

Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:

Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

Приоритетное выделение площадок под застройку;

Снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

Предоставление гражданам льготных условий кредитования.

Вышеперечисленные направления и формы развития ипотечного кредитования будут способствовать, с одной стороны, качественному росту ссудной задолженности банка, диверсификации его кредитного портфеля, а с другой – обеспечению населения жильем как на федеральном, так и на региональном уровне.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество: земельные участки, находящиеся в частной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и т.д.; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

    Жилищная экономика /Под ред. Г. Поляковского. — М.: Дело, 2006.

    Лазарова Л.Б. Ипотека как рыночный инструмент обеспечения жильем населения// Научная мысль Кавказа. 2006. Приложение № 3 /Ростов-на-Дону. С. 106 – 111.

    Лазарова Л.Б. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Глобализация и проблемы экономического развития России: Сб. докладов науч.-практ. конф. Ч. 2. / Материалы XXIII Всероссийской научной конференции по экономике. – Краснодар, 2003. С. 242–245.

    Серебрякова Е.А. , Куянцева Е.С. Система ипотечного жилищного кредитования: сущность, проблемы, решения // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика», 2005, №2

    Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов. Л.А. Дробозина, Л.П. Окунева, Л.Д. Андросова и др.; Под ред. проф. Л.А. Дробозиной. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 20057

    Финансы / Под ред. В.М.Родионовой. - М.: Финансы и статистика, 2007.

    Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник / Под ред. В. К. Сенчагова, А. И.Архипова. - М.: Проспект, 2005.