Создание ТСЖ: кто может это сделать и как. Все о ТСЖ по новому Жилищному кодексу РФ: что это такое, его плюсы и минусы, изменения в уставе Собрание по созданию ТСЖ

Ни для кого не секрет, что проблемы в коммунальной сфере в нашей стране существовали всегда и продолжают доставлять массу проблем и сегодня. Недобросовестность управляющих компаний, неоправданно завышенные цены, мошенничество — со всем этим невольно сталкиваются простые граждане, которые не знают, как защитить себя от беспредела.

Выход из этой ситуации найти не так уж просто, однако он существует. Как показывает практика, очень эффективным в данном случае будет создание ТСЖ (товарищество собственников жилья). Под этим актуальным сегодня термином понимают добровольное объединение собственников жилых квартир, которые хотят принимать непосредственное участие в процессе управления своим домом.

При грамотном и ответственном подходе создание ТСЖ способно принести жильцам массу пользы и позволить им защититься от недобросовестных управляющих компаний. Однако, такая система управления, разумеется, далеко не идеальна, она имеет свои «подводные камни» и отрицательные моменты. В этой статье мы рассмотрим все тонкости создания ТСЖ в многоквартирном доме и постараемся выделить все плюсы и минусы такой организации управления домом.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Если вы и ваши соседи по дому решили взять процесс управления под свой контроль, создав ТСЖ, вам должны следовать пошаговой инструкции:

Выберите инициативную группу. Это первый и очень важный этап на пути к самостоятельному управлению домом. Членами инициативной группы должны стать наиболее активные и деятельные жильцы дома, которые возьмут на себя всю подготовительную работу по убеждению соседей в необходимости создания ТСЖ и собственно займется регистрацией товарищества. Группа должны включать в себя не менее пяти человек, чтобы успешно и быстро справиться со всеми задачами.
Спланируйте свою стратегию на ближайшее время. На первых собраниях инициативной группы вы должны обсудить, что вы хотите получить в результате перехода на новую систему, какие меры вы можете принять, чтобы улучшить управление общим имуществом, каким вы видите свой дом через год, два года, пять лет и т. д.
Оцените имеющиеся ресурсы. На начальном этапе очень важно рассмотреть все имеющиеся в распоряжении будущего ТСЖ активы и возможные риски, с которыми вам предстоит столкнуться.
К активам товарищества относятся все элементы, которые позволят в дальнейшем вести самостоятельно хозяйство: придомовая территория, подвалы, чердаки, подсобные помещения и прочие места общего пользования. Необходимо также оценить состояние систем учета , выявить сумму, накопленную на капитальный ремонт и получить всю прочую необходимую информацию.
Проведите общее открытое собрание собственников жилья. Чтобы оно было легитимным, на нем должно присутствовать не менее пятидесяти процентов собственников. Во время собрания необходимо принять решение об образовании ТСЖ, утвердить его устав и избрать членов правления и ревизионную комиссию. Важно, чтобы на эти должности были выбраны честные, порядочные, активные и целеустремленные люди, которые приведут ваш дом к стабильности и процветанию. Если на общее собрание явилось менее половины собственников, по закону о ТСЖ оно считается недействительным и принимается решение о проведении нового собрания. Оно может быть созвано не ранее, чем через 48 часов и не позднее, чем через 30 суток с момента несостоявшегося первого собрания.
Регистрация ТСЖ. Для этого вам нужно будет оформить протокол собрания, сделать несколько нотариально заверенных копий и передать документы на рассмотрение в налоговые органы.
Откройте счет и отправьте все необходимые уведомления, подтверждающие регистрацию ТСЖ.
Проведите общее собрание членов товарищества. Это следует делать после того, как вопрос об открытии ТСЖ будет решен. На собрании следует обсудить возможности дальнейшего развития, особенности управления домом и прочие текущие вопросы. Важно также избрать председателя ТСЖ.
Завершающий этап этой сложной системы — заключение договоров . Когда ваше товарищество собственников получит официальный статус, вы сможете самостоятельно принимать решения о заключении договора с той или иной управляющей компанией.

Процесс создания ТСЖ довольно длительный и непростой. Однако нет ничего неосуществимого. При наличии единства и согласия среди соседей, упорства и целеустремленности вы наверняка справитесь с поставленной задачей.

Если собственники жилых помещений примут общее решение создать в своем доме ТСЖ, это означает, что им предстоит перейти на кардинально иную систему контроля за всеми процессами внутри дома. Чтобы управление домом ТСЖ было успешным, честным и прозрачным, правление и члены товарищества должны хорошо понимать, какими они обладают безусловными правами, и какие обязанности отныне на них налагаются.

С формальной точки зрения любое ТСЖ представляет собой юридическое лицо, официально зарегистрированное в соответствующих документах и ведущее строгий отчет всех своих действий. Согласно законодательству, товарищество собственников жилья имеет следующие права :

Заключать договора об управлении многоквартирным домом, об эксплуатации и ремонте совместного имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие соответствующие документы.
Самостоятельно составлять смету расходов и доходов ТСЖ на определенный промежуток времени, включая необходимые расходы на содержание и ремонт совместного имущества, на реконструкцию здания, на особые резервные взносы и другие подобные цели.
Рассчитывать размеры платежей для каждого из собственников жилья с учетом его доли в праве общей собственности.
Выполнять различные хозяйственные, ремонтные и прочие работы в многоквартирном доме и оказывать необходимые услуги собственникам жилых квартир.
В случае необходимости пользоваться кредитами банков согласно порядку, установленному действующим законодательством.
Продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование имущество, принадлежащее ТСЖ.

Все эти обозначенные в законе права дают возможность жильцам дома самостоятельно принимать любые решения, связанные с эксплуатацией дома, и контролировать все процессы управления домом. Вышеперечисленные права должны реализоваться с учетом интересов собственников.

На членов и правление ТСЖ согласно жилищному законодательству РФ также накладываются определенные обязанности. Товарищество собственников жилья обязуется:

Обеспечивать строгое соблюдение федеральных законов и других правовых актов, а также устава ТСЖ.
Выполнять в установленном порядке все требования, установленные договором.
Поддерживать надлежащее санитарное и техническое состояние совместного имущества.
Обеспечивать выполнение каждым собственником жилья обязанностей по содержанию помещений в соответствии с его долей в общей собственности ТСЖ.
Обеспечивать соблюдение прав и интересов собственников квартир.
На официальном уровне представлять законные интересы всех членов ТСЖ, в том числе, в отношениях с третьими лицами.

Перечисленные выше требования носят обязательных характер и должны четко и своевременно исполняться товариществом собственников жилья.

Бухгалтерия и налогообложение ТСЖ

Начиная с момента регистрации товарищества, оно приобретает правовой официальный статус, следовательно, должно самостоятельно оформлять все важные документы и вести бухгалтерию. Это довольно непростая задача, учитывая тот факт, что каждый день правление ТСЖ сталкивается с необходимостью детального учета всех расходов на хозяйственные нужды, учета задолженностей по счетам, непредвиденных расходов и т. д.

Это очень кропотливая работа, требующая специальных знаний и навыков. Чтобы финансовая и налоговая отчетность не стала для вас неразрешимой проблемой, рекомендуем вам взять на работу опытного профессионального бухгалтера, который возьмет на себя эту сложную и ответственную функцию.

Общее собрание членов ТСЖ

Общее собрание всех членов товарищества, согласно жилищному законодательству, является наивысшим органом управления товарищества. Проводить такие собрания следует регулярно, в порядке, определенном уставом, для решения возникающих вопросов и обсуждения тех или иных проблемных ситуаций. Каждый из собственников должен быть заблаговременно проинформирован о времени и месте проведения собрания. Общее собрание имеет право вносить изменения в устав, избирать членов правления, устанавливать размеры платежей и взносов, утверждать сметы доходов, отчеты о деятельности ТСЖ и т. д.

Плюсы ТСЖ

Безусловно, переход на такую систему управления имеет свои преимущества:

Уменьшение воровства со стороны управляющих компаний.
Возможность самостоятельно управлять своим домом, принимать все важные решения и отстаивать свое право на благоприятную и комфортную среду обитания.
Вся работа товарищества будет на виду. Например, если жильцы не довольны работой председателя, его всегда можно переизбрать.

Эти очевидные плюсы делают переход на ТСЖ очень актуальным и востребованным.

При всей важности положительных качеств ТСЖ, не стоит себя обманывать — такая система далеко не идеальна и несет за собой и массу минусов:

Если в члены правления будут избраны недобросовестные граждане, воровство и мошенничество здесь будет процветать, так же как при старом порядке управления.
Даже самые ответственные, активные и порядочные люди, избранные в правление ТСЖ, все же не являются специалистами в этой области. Вряд ли они смогут справиться с контролем над домом так же хорошо, как профессиональные коммунальщики из управляющих компаний.
Организация ТСЖ имеет смысл только в очень крупных домах. Дом с числом квартир около пятидесяти и менее не сможет содержать председателя, бухгалтера, слесаря, электрика, дворников и прочий персонал.

Создание ТСЖ способно принести как положительные, так и отрицательные эффекты. Решаться ли на такой ответственный шаг или нет, должны определить жители вашего дома.

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

совместное руководство и распоряжение ;
получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

утверждается всеми владельцами квартир;
должен быть пронумерован и подписан председателем;
подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

адреса входящих в ТСЖ зданий;
место и дата составления;
цель, с которой создавалось товарищество;
права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

наименование товарищества собственников жилья;
юридический адрес ТСЖ;
данные ИНН;
дату создания;
перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

подбор персонала;
сдача отчетности в налоговую;
ведение и хранение учета товарищества;
заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
проведение ремонтных работ;
распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.

Летом значительное количество сотрудников управляющих организаций уходит в отпуск. ТСЖ, как юридическое лицо, не является исключением и обязано отпускать в отпуск рядовых сотрудников и администрацию, включая председателя.

Даже во время отпуска председателя ТСЖ продолжает функционировать, управлять МКД (ст. 161 ЖК РФ) и выставлять собственникам квитанции на оплату за жилое помещение (ст. 155 ЖК РФ). Сегодня мы расскажем, как работает товарищество, пока председатель в отпуске.

Председатель ТСЖ и трудовые отношения

Долгое время ошибочно считалось, что на председателя ТСЖ не распространяются нормы трудового законодательства. Это было связано с неверной трактовкой ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ , из которой следовало, что член правления ТСЖ не может:

совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой там же по трудовому договору;
поручать, доверять другому лицу исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Ещё считалось, что ТСЖ не может заключать с председателем правления трудовой договор. На самом деле ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ говорит о том, что у члена правления не может быть двух и более заключённых трудовых договора в данном товариществе.

На председателя ТСЖ, с которым заключён трудовой договор, равно как и в случае его избрания на должность, распространяются трудовые отношения. Если трудовой договор между председателем и ТСЖ не заключён, трудовые отношения возникают на основании фактического допущения председателя к работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного на это представителя (ст. 16 ТК РФ).

Поскольку на председателя ТСЖ распространяются трудовые отношения, ему полагается отпуск с сохранением места работы и среднего заработка. Продолжительность отпуска - 28 календарных дней (ст. ст. 114 и 116 ТК РФ).

Порядок и очередность отпусков определяется правилами внутреннего трудового распорядка ТСЖ, которые утверждаются общим собранием (ч. 2 ст. 149, пп. 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Председатель ТСЖ уходит в отпуск

Чтобы уйти в отпуск председатель ТСЖ подаёт заявление в правление ТСЖ, потому что именно оно руководит ТСЖ и вправе принимать решения по всем вопросам его деятельности (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ).

Правила внутреннего трудового распорядка ТСЖ или Устав, принятый общим собранием в порядке пп. 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ могут устанавливать другой порядок ухода председателя ТСЖ в отпуск. Но если он не был нигде четко регламентирован, вопрос решается через правление ТСЖ.

После получения заявления об отпуске правление собирается на заседание и оформляет его результаты протоколом. Повестка заседания может быть следующая:

О рассмотрении заявления о предоставлении отпуска председателю правления ТСЖ <«Название»> <Ф.И.О.>
О принятии мер по обеспечению надлежащего функционирования ТСЖ <«Название»> на время отпуска председателя правления ТСЖ <«Название»> <Ф.И.О.>.

Пример протокола заседания правления:

Действия председателя до ухода в отпуск

До того, как уйти в отпуск, председатель ТСЖ обязан принять ряд мер, направленных на эффективное функционирование ТСЖ во время его отсутствия.

Первое, что нужно сделать - назначить себе заместителя и издать соответствующий приказ. Временно исполняющим обязанности председателя ТСЖ может быть любой сотрудник товарищества, работающий там по трудовому договору. Например, мастер, электрик или бухгалтер.

Получите письменное согласие работника и поручите ему выполнять в рамках установленной продолжительности рабочего дня наряду с работой, определённой трудовым договором, дополнительную работу в должности председателя ТСЖ за дополнительную оплату (ст. 60.2 ТК РФ).

Размер доплаты устанавливается по соглашению сторон трудового договора с учётом содержания или объёма дополнительной работы (ст. 151 ТК РФ).

Во-вторых, до своего отпуска председатель ТСЖ должен уведомить ключевых контрагентов и их диспетчерские службы о дате и продолжительности своего отсутствия.

Третье, что делает председатель - уведомляет жителей о своём отпуске. Можно разместить информацию на сайте ТСЖ или на информационных стендах внутри подъездов МКД.

Если жителям необходимо получить какие-либо документы (справки или выписки), предложите им выбор:

заказать их заранее
или забрать у вашего заместителя.

Если председатель - единственный сотрудник ТСЖ

Самая сложная ситуация, связанная с уходом в отпуск, возникает, когда председатель является единственным сотрудников в ТСЖ и назначить заместителя ему не из кого.

В этом случае уведомите о дате отпуска правление и обяжите правление осуществлять контроль и руководство ТСЖ. Так можно сделать, потому что правление осуществляет руководство деятельностью ТСЖ и вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением тех, что отнесены к исключительной компетенции общего собрания (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ).

Выводы

К вопросу планирования отпуска председатель ТСЖ должен подходить заблаговременно и ответственно.

Уведомьте под подпись уведомить правление товарищества и назначьте заместителя.
Предупредите контрагентов и их диспетчерские службы о дате и продолжительности своего отсутствия.
Разместите сообщения на сайте товарищества или на информационных стендах для жителей.
Если вы единственный сотрудник ТСЖ, обяжите правление товарищества осуществлять контроль и руководство во время вашего отсутствия.

Где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания - что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
проверять выполнение работ;
требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее - ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать - ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания - что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

составляется реестр собственников;
определяется адрес ТСЖ;
готовится Устав;
подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
готовят бюллетени;
уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

выбор председателя и секретаря собрания;
счетной комиссии;
о способе управления;
утверждается Устав;
выбирают председателя и остальных лиц;
назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
выбирают место, где будет размещаться информация;
выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

список собственников;
протокол счетной комиссии;
протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

получить техническую документацию;
составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
изучить правила обеспечения населения ;
изучить правила предоставления жилищных услуг;
при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания - что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

Создав ТСЖ, все члены и правления товарищества должны понимать то, что теперь предстоит самим контролировать поступления , составлять отчёты для всех своих действий. У них появляются свои права:

они могут заключать любые договора с ресурсоснабжающими организациями;
составлять смету для проведения ремонта и текущего содержания домового имущества;
устанавливать размер платежей для ежемесячной оплаты коммунальных услуг;
самостоятельно выполнять различные работы, оказывать услуги по уборке и мелкому ремонту без привлечения подрядных организаций;
получать кредит в банке в соответствии с законодательством;
предоставлять подсобные помещения для аренды, размещать рекламные баннеры на домах и получать, таким образом, дополнительный доход.

Но нужно учитывать, что создание товарищества несёт как положительные, так и отрицательные моменты :

создавать ТСЖ лучше всего в многоквартирном доме, для уменьшения затрат на содержание обслуживающих рабочих;
существует необходимость в инициативной группе, контролирующей все действия правления и председателя ТСЖ;
необходим достаточный уровень знаний как в юридических вопросах, так и в технических, чтобы вовремя предотвратить коммунальные аварии и для поддержания всех систем дома в рабочем состоянии.
возникает обязанность самим оплачивать банковское обслуживание, услуги бухгалтера, а председатель ТСЖ имеет право на получение заработной платы за свои труды.

Нужно учитывать тот момент, что каким бы большим ни был дом, на его основе может быть создано только одно ТСЖ, и оно будет являться юридическим лицом.

Требования к товариществу

После создания, к товариществу предъявляются требования, которым оно должно соответствовать:

на протяжении всей деятельности должны соблюдаться все законы, установленные Жилищным кодексом, все пункты устава ТСЖ;
члены правления обязаны организовать работу персонала так, чтобы учитывались требования собственников к санитарному и техническому состоянию имущества;
требовать от собственников помещений соблюдение правил совместного проживания;
ежегодно составлять отчёт о проделанной работе, доходах и расходах товарищества.

С чего начать организацию?

Жильцы, недовольные работой своей Управляющей компанией не, не много думают о том, как перейти ТСЖ, не стремятся к тому, чтобы создать своё товарищество и , объясняя это тем, что процедура формирования и регистрации требует не только дополнительных средств, но и времени.

Очень ценными людьми будут молодые инициативные пенсионеры, располагающие достаточным количеством времени и которым доверяет большинство жильцов.

На первом собрании следует убедиться в том, что многие одобряют создание ТСЖ. А сомневающимся можно рассказать о том, чем будет заниматься товарищество, какие планы и проекты будут воплощены в дальнейшем.

Первый этап – оценка ресурсов

После того как собрана инициативная группа, следует оценить то, что относится к общедомовому имуществу: какой двор, чердаки, подвалы и другие подсобные помещения. Существует возможность того, что некоторые объекты находятся в частной собственности, а, значит, сдать в аренду не получится, но и поддерживать их в хорошем состоянии вам не придётся.

На этом этапе также происходит осмотр общедомовых счётчиков, если они отсутствуют, то надо будет их установить, потому что в дальнейшем это поможет вам значительно сократить расходы.

У управляющей компании на специальных счетах должна храниться сумма, состоящая из ежемесячных взносов на капитальный или текущий ремонт. Она должна быть довольно большой, особенно если никаких работ не проводилось.

Большую роль играет и то, какие жильцы проживают в вашем доме, много ли среди них должников, какое количество из них будет платёжеспособным. Выясните их отношение к повышению оплаты для наведения порядка или, наоборот, придётся уменьшить платежи и начать экономить для того, чтобы собрать определённую сумму.

Второй этап – проведение собрания

После оценки целесообразности создания ТСЖ следует приступить к подготовке общедомового собрания , на котором должны проголосовать больше половины жильцов за то, чтобы товарищество начало свою работу. Моменты, на которые следует обратить при подготовке:

Первое – это поквартирный обход жильцов с целью разъяснительной беседы. Подготовьтесь к большому количеству вопросов и жалоб.
Следующий момент, который требует большого внимания и знаний закона – это уведомление о готовящемся собрании. Обязательное условие – оповещение каждого жильца, поэтому простого объявления, висящего у входа, будет недостаточно. Лучше всего распечатать извещения и вручить каждому под подпись. При отсутствии некоторых собственников лучше всего направить заказное письмо с уведомлением о вручении.
Учтите, что если некоторые жильцы заявят о незнании проведения собрания и не присутствовали на нём, то это является причиной для признания решения общего собрания недействительным.
Подготовьте списки с фамилиями собственников и таблицей с вариантами голосования: «За», «Воздержался», «Против». Подготовьте текст Устава ТСЖ, в него входят пункты, предусмотренные законодательством.
Все участники собрания при себе должны иметь паспорта и документы на право собственности.

После тщательной подготовки проведение собрания не составит труда. Его порядок установлен в ст. 146 Жилищного кодекса России.

Все действия на собрании должны быть запротоколированы и соответствовать повестке собрания.

Решение о создании ТСЖ проводится голосованием. В протокол вносятся все сведения о жильцах: данные паспорта и сведения о праве собственности, вариант волеизъявления. Если положительное решение вынесло более 50% участников, то товарищество считается созданным.
Утверждают Устав ТСЖ, зачитав его основные положения.
Выбор правления и ревизионной комиссии может быть поимённым или голосование может происходить за всю группу сразу.
Председатель может выбираться, как собственниками напрямую или назначен из числа членов правления.
На этом собрании можно рассмотреть и дополнительные вопросы: способ оповещения о следующем совещании, принятие «Правил совместного проживания» и другие. Но затягивать первое собрание не стоит, все последующие вопросы лучше пока отложить.

Обратите внимание на то, что листы регистрации присутствующих, бюллетени для голосования и протокол собрания подписываются присутствующими, сшиваются и хранятся вместе.

Форма собрания может быть проведена и в заочной форме, при этом бланки для голосования передаются собственниками к определённой дате. Требования остаются теми же .

После собрания в течение 10 дней правление ТСЖ обязано известить всех заинтересованных лиц о положительном решении. Можно вывесить объявление с результатами голосования. Куда жаловаться на ? Для получения информации жмите .

Регистрация и учредительные документы

Что бы ТСЖ было открыто по закону, происходит его государственная регистрация в налоговом органе. Документов для этого нужно немного:

заявление по установленной форме, его заполняет председатель правления, подлинность подписи должна быть заверена нотариально; в нём указываются название
ТСЖ, адрес, виды осуществляемой деятельности, полная информация о представителе ТСЖ;
протокол общего собрания и его копия, которая также заверяется у нотариуса;
устав в двух экземплярах, все листы должны быть прошиты и заверены;
квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины, от заявителя.

Длится регистрация всего 7 дней, после чего обязательно второе посещение налоговой инспекции для получения документов.

После получения подтверждения о регистрации необходимо произвести ряд обязательных действий, которые позволят ТСЖ законно осуществлять свою деятельность:

заказать печать;
открыть счёт в любом банке;
организовать передачу имущества с баланса управляющей компании с привлечением комиссии из членов администрации вашего города и правлении ТСЖ;
принять на баланс здание со всей технической документации;
оповестить Комитет по управлению имуществом и Управление городского хозяйства о создании ТСЖ;
заключить договора со всеми поставщиками ресурсов;
начать начисление коммунальных платежей.

После начала действия товарищества также следует произвести межевание земли для того, чтобы оформить её в собственность. Как провести собрание членов тсж читайте .

Сроки существования

Время, на которое оформляется ТСЖ не определено, изменить форму управления можно лишь после вынесения решения о ликвидации на общем собрании.

Но, сроки нахождения в правлении ТСЖ ограничены двумя годами . После этого решением большинством голосов могут быть избраны другие собственники или же продлены полномочия прежнему составу правления.

Протокол собрания

Особое внимание уделите оформлению протоколу собрания, потому что именно он является основанием для регистрации товарищества. Существует много нюансов при его написании, поэтому лучшим способом избежать ошибок – это привлечь опытного юриста для его составления .

Обязательно указывается инициатор проведения собрания, рассматриваемые вопросы на собрании, способ голосования и подсчёт голосов. Указывается точное количество бюллетеней с положительным и отрицательным решением, сколько листов было испорчено и почему.

Важный пункт в протоколе – это указание у каждого собственника площади владения имуществом. Потому что учитывается при голосовании не количество жильцов, высказавшихся «За», а то количество квадратных метров, занимаемых ими. Например, 3 жильца владеют в общей сложности 140 кв. м., а двое других имеют в собственности 200 кв. м. Именно эти двое будут иметь преимущество при вынесении решения. Все последующие денежные вопросы решаются, согласно .