Передача закладной без согласия заемщика. Закладная как элемент ипотеки. Передача прав по закладной

ГК РФ).Таким образом, в большинстве случаев на уступку права требования не требуется согласия должника (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Ведь ему, по большому счету, должно быть безразлично, в чей адрес исполнять обязательство. Но должника необходимо письменно уведомить о произведенной уступке, иначе, во-первых, он не будет знать, кому должен надлежаще исполнить свое обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ); во-вторых, должник будет вправе произвести исполнение первоначальному кредитору, что признается исполнением обязательств надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Форма совершения уступки права требования должна быть произведена в той же форме, что и сделка, на которой она основана. То есть, например, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в письменной нотариальной форме, должна быть совершена также в письменной форме и заверена у нотариуса (ст. 389 ГК РФ).

Уступка прав по ипотеке на квартиру

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть: 1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации; 2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона; 3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. 4.

Ипотека и уступка прав: что нужно учесть заемщику

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. 2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. 3.

Уступка прав по договору об ипотеке (п. 5 ст. 47 закона об ипотеке)

Их возникновение возможно в случае уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.

168 ГК РФ). Статья 48. Передача прав по закладной 1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Глава viii. уступка прав по договору об ипотеке. передача и залог закладной

Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект

Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной Развернуть

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
Статья 48.
Передача прав на закладную
Статья 49. Залог закладной

Актуальный текст документа © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Передача прав по закладной

Внимание

С введением данной нормы в НК РФ была устранена неясность, так как было прямо закреплено правило, согласно которому у кредитора не возникало обязанности по исчислению НДС с операции по уступке права требования, вытекающего из кредитного договора, а у нового кредитора — при получении не только основной суммы долга, но также и процентов, начисленных по условиям такого договора. Но оставались неурегулированными вопросы обложения НДС операций при последующей уступке прав. Мнение Минфина России По мнению финансового ведомства, в частности изложенному в Письме от 12.01.2009 N 03-07-11/1, освобождение от НДС действует лишь при первичной уступке требования, а также при погашении заемщиком обязательств новому кредитору, к которому требование перешло от первоначального кредитора.

Такие выводы основаны на том, что под определением «кредитор» следует понимать только первоначального кредитора, т.е.

Ндс при уступке права требования по кредитам и закладным

Закона об ипотеке, возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной), либо на основании решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Как нам кажется, в первом случае также должны присутствовать какие-либо доказательства того, что закладная не была позже передана заявителем другому лицу, не зарегистрировавшемуся в Едином реестре и не сообщившему должнику и залогодателю о приобретении прав по закладной. Закон об ипотеке устанавливает, что составители закладной, при соблюдении вышеназванных условий, обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки.

Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав. Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу. Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:

Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные.

Договор уступки права требования по закладной

Важно

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). 4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования. 5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается.

При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Уступка права требования по закладной

ГК РФ понятия «первоначальный кредитор» и «новый кредитор» необходимо рассматривать применительно к каждой операции уступки (последующей уступки) права, а не в целом ко всей цепочке операций последовательно переуступаемых прав, т.е. от первоначальной уступки до момента исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. Другими словами, новый кредитор по первому договору уступки будет являться первоначальным кредитором в договоре последующей уступки (переуступки). Следовательно, лицо, которому переуступаются права, будет новым кредитором — и т.д. по цепочке. Во-вторых, из буквальной трактовки норм ст. 155 НК РФ можно сделать вывод, что п. 4 этой статьи относится только к операциям по уступке права денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг). Причем операции по реализации, осуществляемые в рамках этих договоров, должны подлежать обложению НДС.

Одной из важных особенностей института ценных бумаг является способ передачи прав по тем или иным ценным бумагам. В том числе и по способу передачи ценные бумаги делятся на три общепринятых вида ценных бумаг -предъявительские, ордерные и именные.

Закон об ипотеке, как было указано выше, наделяет закладную статусом именной ценной бумаги. При этом ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по именным ценным бумагам передаются в порядке, установленном для уступки права требования (цессии), и, соответственно, такая передача прав подчиняется правилам, предусмотренным в главе 24 ГК РФ. Закон об ипотеке также закрепил определенные нормы направленные на регулирование передачи прав по закладной как именной ценной бумаге.

Закон об ипотеке устанавливает, что передаточная надпись, сделанная и подписанная предыдущим владельцем закладной, то есть либо первоначальным залогодержателем, указанным в реквизитах закладной, либо иным владельцем закладной, указанным в последней передаточной надписи из ряда непрерывных передаточных надписей на закладной, должна точно и полно указывать имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Указание имени (наименования) такого лица должно соответствовать тем требованиям по указанию в реквизитах закладной имени (наименования) залогодателя, первоначального залогодержателя и должника, которые подробно обсуждались в § 2 главы 1.

Также надо отметить, что Закон об ипотеке не требует обязательного скрепления передаточной надписи печатью в случае, если передача прав по закладной осуществляется юридическим лицом, однако, как уже говорилось, скрепление передаточной надписи печатью юридического лица является рекомендательным, в связи со сложившейся у нас в стране практикой. Также лицо, подписывающее передаточную надпись от имени владельца закладной, передающего свои права по ней, должно быть должным образом уполномочено на такое подписание владельцем закладной. Худяков С. Проблемы «реализации» предмета залога // Юрист, 1996. № 9. С. 73.

При этом передаточные надписи на закладной не могут быть бланковыми. Если бланковая передаточная надпись сделана на закладной, она считается ничтожной в силу прямого указания ч. 2 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке. Такое правило Закона об ипотеке вполне объяснимо. Во-первых, тем самым Закон об ипотеке еще раз подчеркивает, что закладная является именно именной ценной бумагой, а не ордерной, так как ст. 146 ГК РФ предусматривает для ордерных ценных бумаг возможность их передачи с помощью бланкового индоссамента. Во-вторых, Закон об ипотеке предотвращает ситуации, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству не будет иметь возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства, так как не будет знать, какому лицу эти обязательства исполнять. В этой связи представляется, что недействительной будет передаточная надпись на закладной, не позволяющая точно идентифицировать лицо, права которому переданы с помощью передаточной надписи.

Правила о цессии, содержащиеся в ГК РФ, устанавливают, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае с закладной такое согласие должника и залогодателя, безусловно, не требуется. Однако отсутствие нормы об этом в Законе об ипотеке и оговорка, содержащаяся в ГК РФ, наводит на мысль, что стороны могут предусмотреть в закладной, что для передачи прав по ней требуется согласие залогодателя и должника. Это, однако, с нашей точки зрения, будет противоречить сущности и предназначению закладной как ценной бумаги, призванной обеспечить оборотоспособность ипотечных прав.

Видится целесообразным указать в Законе об ипотеке, что согласие залогодателя и должника на передачу прав по закладной не требуется. Уместно было бы поместить такое правило в п. 4 ст. 48 Закона об ипотеке, где уже установлено одно правило, подчеркивающее предназначение закладной следующим образом: «надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны». В таком случае Закон об ипотеке исключил бы применение к передаче прав по закладной правила, установленного в ГК РФ для цессии, о том, что не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, что также несопоставимо с правовой природой закладной. Ем B.C., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство, 1999. № 3. С. 61.

Несмотря на то, что согласие залогодателя и должника, во всяком случае, по общему правилу, не требуется для передачи прав по закладной, залогодатель и должник должны быть письменно уведомлены о состоявшемся переходе прав по закладной к другому лицу, и им должны быть предоставлены доказательства перехода прав к новому владельцу закладной. Новый владелец закладной несет риск вызванных неуведомлением должника неблагоприятных последствий для него (п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ). Залогодатель и должник, в случае если они не были должным образом уведомлены о переходе прав по закладной, в соответствии с тем же п. 3 ст. 382 ГК РФ будут считаться надлежащим образом выполнившими свои обязательства, если они его исполнили владельцу закладной, которому, насколько им было известно, принадлежат права по ней. Это правило применительно к закладной, естественно, будет распространяться на те случаи, когда происходит нормальное исполнение должником своих обязанностей по обязательству, обеспеченному ипотекой, и когда для исполнения таких обязанностей не требуется предъявление закладной должнику. Когда же для осуществления прав по закладной необходимо ее предъявление, данное правило применятся не может, так как в этой ситуации без предъявления закладной не может идти речь об исполнении этому лицу каких-либо обязанностей должника или залогодателя закладной. Нетишинская Л.Ф. Ипотека как вид залога. Саратов, 1997. С. 72.

Поскольку риск негативных последствий, связанных с неуведомлением залогодателя и должника, несет новый владелец закладной, предыдущий владелец закладной обязан предоставить новому владельцу документы, удостоверяющие такие требования, а именно вручить ему закладную. Данная обязанность предшествующего владельца закладной предусмотрена в п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке и вытекает из п. 2 ст. 385 ГК РФ.

При передаче прав по закладной новому владельцу закладной передаются все права, ей удостоверяемые. Как мы уже отмечали, в этой связи в Законе об ипотеке существует некая неопределенность. Пункт 2 ст. 13 Закона об ипотеке устанавливает, что закладной удостоверяются два права ее владельца, а именно право требовать денежного исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству и право залога на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество. Однако иные статьи Закона об ипотеке, и в том числе п. 2 ст. 48, говорят, что «владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной». Естественно, объем прав залогодержателя и кредитора может быть шире, чем те права, которые указаны в п. 2 ст. 13 Закона. Владельцу же закладной должны принадлежать все права залогодержателя и кредитора, таким образом, чтобы он имел возможность использовать все предоставленные залогодержателю и кредитору права для обеспечения исполнения должником и залогодателем своих обязанностей по обязательствам, удостоверенным закладной. В этой связи выше мы уже предлагали внести изменения в Закон об ипотеке для приведения п. 2 ст. 13 в соответствие с другими нормами этого закона.

Также владелец закладной с приобретением прав залогодержателя и кредитора по удостоверенным закладной обязательствам приобретает и определенные обязанности залогодержателя и/или кредитора по этим обязательствам.

Закон об ипотеке фактически наделил нового владельца закладной правами и обязанностями, о которых тот, в случае если договор об ипотеке и обеспеченное ипотекой обязательство не являются приложениями к закладной, может и не подозревать. Выход из сложившийся ситуации был нами назван выше, и не раз упоминался в настоящей работе. Этой проблемы не возникло бы, если бы у сторон был выбор: оформить свои отношения либо путем заключения договора об ипотеке и обязательства ей обеспечиваемого, либо путем составления и выдачи закладной. В этом случае все необходимые для сторон условия содержались бы в самой закладной и не возникало бы ситуации, при которой владелец закладной обладал бы правами и обязанностями, не содержащимися в удостоверяемых его права документах.

По общему правилу, установленному Законом об ипотеке, владелец закладной не обязан регистрировать свои права по закладной ни в одном из государственных или иных органов. Мы уже поднимали вопрос о правомерности такого положения в связи с тем, что оно противоречит принципам гражданского законодательства, по которым права на недвижимое имущество, а также их ограничения подлежат обязательной государственной регистрации. Причем одним из данных указывающихся в Едином реестре является данные об обладателе прав в отношении недвижимого имущества, в том числе и обладатель прав устанавливающих, определенные ограничения в отношении прав на недвижимое имущество, коим и является владелец закладной, так как ему принадлежит право залога.

Предусмотрев, что владелец закладной должен обязательно регистрировать свои права в Едином реестре, Закон об ипотеке, как уже отмечалось, пришел в соответствие с нормами гражданского законодательства, регулирующими оборот недвижимости. Сторонам предоставлена возможность оформить свои отношения лишь путем выдачи закладной, причем у владельца закладной появилась обязанность зарегистрировать свои права в Едином реестре.

Закон об ипотеке, однако, предусматривает право любого законного владельца закладной потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином реестре в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения. При этом Закон об ипотеке устанавливает обязанность органа, осуществляющего регистрацию законного владельца закладной (правильнее, наверно, говорить о регистрации не владельца закладной, а прав владельца закладной), произвести регистрацию в кратчайшие сроки - в течение одного дня с момента обращения. Андреев В.К. Рынок ценных бумаг. М.: Юридическая литература, 1998. С. 62.

Для регистрации владелец закладной должен предъявить саму закладную, а также доказать наличие определенных в Законе об ипотеке оснований, а именно:

1) совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке); или
2) документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица либо в порядке наследования; или
3) решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Владелец закладной, в соответствии со ст. 18 Закона об ипотеке, также имеет возможность в случае утраты закладной восстановить свои права по ней. Естественно, при этом необходимо привлечение как залогодателя, так и должника, если он является третьим лицом, то есть составителей закладной, - ведь именно они должны составить и подписать новую закладную, выдаваемую взамен утраченной.

Также понятно, что для выдачи новой закладной, у ее составителей должны отсутствовать сомнения по поводу того, является ли лицо, требующее восстановления прав по закладной, ее законным владельцем. В этой связи Закон об ипотеке устанавливает, что такое восстановление может быть осуществлено либо на основании заявления в их адрес лица, означенного в Едином реестре в качестве залогодержателя (если по данным, внесенным в указанный реестр в соответствии со ст. 16 Закона об ипотеке, возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной), либо на основании решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Как нам кажется, в первом случае также должны присутствовать какие-либо доказательства того, что закладная не была позже передана заявителем другому лицу, не зарегистрировавшемуся в Едином реестре и не сообщившему должнику и залогодателю о приобретении прав по закладной.

Закон об ипотеке устанавливает, что составители закладной, при соблюдении вышеназванных условий, обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Однако непонятно, почему Закон об ипотеке не указывает на то, что составители закладной должны, прежде всего, оформить закладную у нотариуса, который осуществлял нотариальное удостоверение договора об ипотеке, ведь, во-первых, в реквизитах закладной содержатся сведения о нотариальном удостоверении ипотеки, которые должны быть внесены в нее нотариусом, и, во-вторых, нотариус должен пронумеровать все листы закладной и скрепить их своей печатью. Без указанных условий закладная как ценная бумага будет ничтожна, так как ее обязательные реквизиты и форма не соответствуют действующему законодательству. о Закону об ипотеке дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. В этой связи у составителей закладной должен быть доступ к последнему варианту закладной, так как с момента выдачи закладной ее первоначальному держателю в нее могли быть внесены изменения, связанные как с частичным исполнением долга должником, так и с другими моментами (например, при нанесении на закладную залоговой передаточной надписи в пользу залогодержателя закладной). О последней надписи составители закладной могут и не знать. Поэтому остается загадкой, каким образом будет устанавливаться какой вариант утраченной закладной является окончательным, которому должен соответствовать ее дубликат. Для составителей дубликата закладной это является весьма принципиальным, так как Закон об ипотеке говорит, что они несут ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной, при этом они не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

В соответствии с п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке дубликат закладной все же содержит одно отличие от утраченной закладной: орган, осуществляющий выдачу дубликата закладной и внесение в закладную последних ее реквизитов, должен, помимо даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю, также указать в дубликате закладной дату его выдачи.

В связи с тем, что нормы, регулирующие восстановление прав по утраченной закладной, имеют указанные выше недостатки, видится, что законодателю необходимо еще раз обратить на них внимание с тем, чтобы построить четкую конструкцию норм, регулирующих этот вопрос, защищающую заинтересованных лиц, и прежде всего составителей закладной, от возможных неправомерных действий владельцев и псевдовладельцев закладной.

1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.
Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.
Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.
В пункте 1 комментируемой статьи установлено рбщее правило о том, что передача прав по закладной осуществляется в простой письменной форме. Устанавливаются формальные требования к отметке о новом владельце. Кроме того, в отметке должны быть указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Так, она должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем (при невозможности подписаться собственноручно это в соответствии с п. 3 ст. 160 ГК РФ, может сделать другое лицо - рукоприкладчик). Согласно пункту 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Таким образом, важным элементом письменной формы сделки является подпись. В связи с этим возникает вопрос о том, что же считать подписью в юридическом смысле. К сожалению, закон не дает легального определения подписи. Можно прийти к выводу, что собственно подписью следует считать собственноручно написанное гражданином полное имя, то есть фамилия, имя, отчество. Что же касается росчерка, состоящего из нескольких букв или сокращенной фамилии, которые и применяются на практике, то его следует именовать «параф». Таким образом, этот вопрос не получил однозначного разрешения в законе.
Любая ценная бумага является объектом гражданского права в силу того, что она закрепляет определенное имущественное право. Соответственно, с передачей ценной бумаги переходят и содержащиеся в ней имущественные права. Передача закладной предполагает передачу всех удостоверяемых прав в совокупности. При этом в абзаце 2 п. 2 комментируемой статьи, по существу, воспроизводится общее правило пункта 1 ст. 142 ГК РФ о том, что с передачей ценной бумаги переходят все удостоверенные ею права в совокупности, нельзя передать только часть прав. Согласно комментируемому пункту, если даже передаются права с частичным исполнением, то те обязательства, которые должны быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными полностью. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.
Как и другие ценные бумаги, закладные могут переходить от одного лица к другому неопределенное количество раз. В связи с этим может возникнуть вопрос о законности прав владельца закладной. В пункте 3 комментируемой статьи говорится о двух условиях законности владения: право должно основываться на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Особо подчеркивается, что не считается законным владелец закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Пункт 4 содержит правило о том, что надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу, ничтожны. Наличие подобной надписи на закладной само по себе не влечет недействительность этой закладной. Недействительной будет только указанная надпись. Это вполне согласуется с правилами статьи 180 ГК РФ, установившей, что недействительность части сделки не влечет недействитель-ности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В пункте 5 содержится отсылка к пункту 2 ст. 313 ГК РФ, установившей, что третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, право залога и др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требования кредитора без согласия должника. Таким образом, речь идет о ситуациях, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке, было передано в аренду или перезаложено и т.д. Владелец имущественного права, возникшего в результате указанных действий, заинтересованный в его сохранении и опасающийся его утратить, может исполнить за должника обеспеченное ипотекой обязательство. При этом он может требовать переда-чи ему права по закладной. Отказ залогодержателя передать права по закладной дает право третьему лицу - владельцу имущественного права предъявить в судебном порядке иск с требованием перевести эти права на себя.

Многие наши соотечественники воспользовались возможностью получить ипотечный кредит и улучшить свои жилищные условия. Кто-то наконец приобрёл заветные метры, кто-то создал новую семью, кто-то улучшил свои жилищные условия. Вместе с этим все эти люди стали клиентами банков, выдавших ипотечные кредиты. В дополнение счастливые обладатели «метров» получили и некое беспокойство: мало того, что ты ежемесячно гасишь ипотечный кредит, так ещё и ситуация в экономике непонятная, плюс ко всему - подогреваемый в СМИ ажиотаж вокруг возможных проблем ипотеки. А тут ещё и приходит письмо от банка, что ипотечная закладная (ценная бумага, удостоверяющая факт залога Вашей собственной квартиры) банком продана. Вся эта информация в голове в чёткую структуру не укладывается, поэтому мы додумываем всё сами, а уж додумывать мы умеем.

Что же происходит на самом деле? Почему банк продаёт закладные? Имеет ли он право продать именно Вашу закладную без согласования с Вами? Что делать Вам в этом случае? Какие дополнительные расходы могут возникнуть у заёмщика? Почему? И вообще, что делать? Попытаемся разобраться во всём поподробнее.

1. Почему банк продает закладные?

Выдавая ипотечный кредит, банк составляет ценную бумагу (называемую закладной), которую подписывает заёмщик. Данная ценная бумага с одной стороны, удостоверяет, что данная квартира находится в залоге у держателя закладной, с другой стороны, может быть продана другому (новому) владельцу, которые с момента продажи начинает получать доход от данного кредита.

Согласно ст. 13 п.2 Федеральному Закону от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. От 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой».

Это значит, кто владеет закладной, тот и имеет право на получение ежемесячных платежей заемщика по кредиту и право залога на квартиру. Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты посредством продажи закладных, на вторичном рынке - финансовые компании, фонды, скупающие закладные ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие другие ценные бумаги (облигации). Таким образом, с позиции банков более разумно после выдачи долгосрочного ипотечного кредита продать свои права кредитора на рынке посредством продажи закладных и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов.

2. Имеет ли право Банк продать закладную, не согласовывая данный вопрос с клиентом?

В соответствии с Гражданским кодексом согласия должника на передачу/уступку права требования долга не требуется. Банк просто уведомляет заемщика о факте продажи закладной. Кстати говоря, ничего страшного здесь нет. Если Вы – добросовестный плательщик и рассчитываетесь по кредиту вовремя – Вам совершенно всё равно, кто является владельцем закладной по Вашей квартире.

3. Как передача прав по закладной повлияет на условия кредитования?

Для заемщика, закладная которого была продана, ничего не меняется. Все условия Кредитного договора и закладной (сумма кредита, процентная ставка, сроки и т.п.), порядок погашения кредита остаются прежними. Изменился только сам Кредитор и реквизиты уплаты долга (это указывается в письме-уведомлении). Все вопросы по кредиту, как, например, досрочное гашение кредита, с настоящего времени необходимо решать с новым кредитором.

4. Действия заемщика в случае продажи закладной по его кредиту.

После получения из Банка письма-уведомления о передаче прав по закладной другому кредитору необходимо осуществлять оплату по кредиту кредитору (его реквизиты указаны в уведомлении). Это можно делать либо открыв счёт в банке, указанном в уведомлении, и перечислять деньги уже через новый банк, либо воспользоваться имеющимся счётом в Плюс Банке и делать переводы со своего прежнего счёта. ОАО «Плюс Банк», в свою очередь, будет перечислять платежи в пользу нового кредитора. В этом случае будет взиматься комиссия за перевод – банк компенсирует свои расходы по переводу Ваших платежей получателю (новому владельцу закладной).

5. Какие дополнительные расходы несет клиент в случае необходимости перечисления платежей по кредиту другому кредитору? Почему они возникают? Как их минимизировать?

Допустим, в уведомлении о продаже закладной указаны реквизиты для перечисления платежей по кредиту, отличные от прежних. И новый кредитор - небанковская организация (например, ОАО «АИЖК»), т.е. она имеет счет в другом банке. И теперь именно на этот счет должны поступать платежи по кредиту. Задача заемщика доставить средства на этот счет любым максимально удобным или дешевым для него способом. Комиссия за перечисление платежей по кредиту предусмотрена не в качестве дополнительной оплаты за кредит, а в качестве оплаты за любые перечисления на счет в другом банке согласно тарифам банка. Размер комиссии устанавливается тем банком, который перечисляет платеж новому кредитору, то есть заемщик может выбрать любой банк с наименьшим тарифом за перечисление. Также возможен такой вариант: заемщику можно написать заявление в бухгалтерии по месту работы о ежемесячном перечислении части заработной платы в качестве платежа по кредиту в пользу нового кредитора.

Новые уловки телефонных мошенников, на которые может попасться каждый

Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.98

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Статья 48. Передача прав по закладной

Статья 49. Залог закладной

1. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.