Кризис в строительной отрасли прогноз. Кризис в строительной отрасли: цифры и факты. Оптимисты из-за границы

Драйвером роста стал сегмент отделочных материалов, в то время как в сегменте строительных материалов, как и годом ранее, наблюдалось снижение.

По данным исследования «Рынок DIY РФ. Итоги 2017 года. Тенденции 2018 года. Прогноз до 2020 года», подготовленного специалистами INFOLine, в 2017 году розничный рынок строительных (Hard DIY) и отделочных материалов (Soft DIY), товаров для дома (Household) и сада (Garden) вырос на 1,8%, причем в I полугодии динамика была негативной, однако, начиная с лета, усиление потребительской активности оказало позитивное влияние на рынок. Драйвером роста стал сегмент отделочных материалов, в то время как в сегменте строительных материалов, как и годом ранее, наблюдалось снижение.

На рынке DIY наблюдалась позитивная динамика, несмотря на то, что в 2017 году в России введено на 2,1% меньше жилой недвижимости, чем годом ранее, а большую часть введенных помещений (56,4%) составило жилье экономкласса - 44,4 млн кв. м. Впервые по итогам года более 50% жилья приобретается в ипотеку, что усиливает тенденцию продаж жилья с отделкой. Ремонт от застройщика, в зависимости от типа и класса жилья, на 15-40% дешевле, чем самостоятельный, и может быть профинансирован за счет ипотечного кредита. За 2014-2017 гг. доля квартир с отделкой в объеме продаж новостроек (прежде всего, массового сегмента) выросла с 6% до 26% в границах Старой Москвы, с 5% до 46% в Новой Москве, с 20% до 60% в Санкт-Петербурге. В целом в России в 2018 году продажа новых квартир с отделкой превысит 35%.

Ключевыми тенденциями DIY-рынка в 2017 году стали продолжающаяся консолидация и ослабление позиций региональных сетей на фоне резкого усиления ценовой конкуренции и роста маркетинговых и рекламных расходов крупнейших ритейлеров, а также развитие online и омниканальных продаж. Покупатели продолжали придерживаться модели рационального потребления: чаще сравнивали стоимость товаров в интернете и в магазинах, активно реагировали на спецпредложения и увеличивали долю товаров собственных торговых марок сетей в чеке.

Похожие исследования

Статья, 24 октября 2019 BusinesStat Три четверти от всего импорта детских игрушек поставляется в Россию из Китая. На втором месте по импорту игрушек - Беларусь.

По данным обзора «Экспорт и импорт детских игрушек в России в 2018 г» , подготовленного BusinesStat в 2019 г, в 2018 г наибольший натуральный объем детских игрушек был поставлен в Россию из Китая - 122,8 тыс т, или 74,6% от общего объема импорта. На втором месте среди стран находилась Беларусь, которая поставила в Россию 19,5 тыс т продукции или 11,9% от общей величины отечественного импорта, на третьем месте - Казахстан - 2,6% или 4,3 тыс т.

Ежемесячный объем строительных работ в России по-прежнему снижается, но по прогнозам в наступающем 2017-м этот спад точно замедлится. О том, что это не временный тренд, говорит и тот факт, что «дно» кризиса позади и в ближайшие два года ситуация стабилизируется.

Жилищное строительство
По данным IndexBox, рынок жилищного строительства в 2017 году будет развиваться под влиянием следующих факторов: незначительное сокращение объемов жилого строительства (-1,5%) и малый рост нежилого сегмента (+6%). Важно понимать, что в 2016 году объемы спада обоих сегментов достигли 16–20% при прогнозируемых 25%. То есть фактическое падение оказалось не столь масштабным, как ожидалось. Поэтому предполагаемое падение в сегменте недвижимости на 1,5% по факту может оказаться незначительным приростом. Кроме этого, на рынок недвижимости будет влиять снижение объема инвестиций, в том числе зарубежных.

По оценкам экспертов, рынок недвижимости очень инерционен: между пиком кризиса и ровным развитием предполагается два года. Девелоперы с болью в сердце вспоминают декабрь 2015-го, когда на первичном рынке жилья произошел рост в связи с валютным шоком: граждане, имевшие свободные средства, инвестировали их в покупку квартир. На сегодня большая часть строительства жилья реализуется на этапе постройки верхних этажей. Пережив рекордный объем ввода жилья в 2015 году, застой в 2016-м,
рынку предстоит откатиться в 2017-м перед рывком. За прошедшие два года государство предоставило строительному рынку «костыль» – им стала низкая процентная ставка при покупке строящегося жилья. С учетом того, что к 2017 году «костыль» планируют забрать, то небольшой откат при таких условиях можно считать почти приростом.
Предполагается, что без государственной поддержки рынок будет двигаться за счет покупателей, которые планируют купить квартиры без привлечения дополнительных ипотечных средств.

Почти половина инвестиций в России связана со строительным сегментом, при этом в кризисные периоды доля инвестиций в строительство растет

Как без ипотеки?
После долгих обсуждений на федеральном уровне принято решение о том, что субсидирование ипотеки продлевать не нужно. Но! К концу 2016 года ставки начали постепенно уменьшаться и без «костылей» – благодаря снижению ключевой ставки Центробанка до 10% годовых.

По информации аналитического центра АИЖК, в настоящий момент средняя ставка по программе субсидирования составляет 11,42%. При этом средняя ставка на новостройки без господдержки – 12,9, на вторичное жилье – 13,1%. Прошедшее снижение ставок специалисты объясняют усилением конкуренции между банками и совершенствованием своих финансовых продуктов ключевыми игроками в этом сегменте. Снижение ставки в октябре задало общий тренд для всего рынка, и в предстоящем 2017 году он только усилится. Кроме снижения процентных ставок, банки совместно с застройщиками разработали специальные программы – именно они в следующем году поддержат рынок строительства.
Предполагается, что ставки вернутся до уровня 2014 года, когда они составляли в среднем по стране от 12 до 13%. Также просматриваются предпосылки и для большего снижения – для этого достаточным поводом станет снижение Центробанком ставки еще на полпроцента. В АИЖК также дальнейшее снижение предполагается: по мере достижения Банком России целевого ориентира по инфляции в 4% ставки по ипотеке продолжат снижаться и к концу следующего года могут достичь уровня в 11–11,5%. По прогнозам, уже в 2018 году ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 10%. Однако агентство не исключает, что в начале 2017 года все же возможен небольшой рост ставок и их обратный откат. Об этом временном всплеске уже осведомлены и банки, и застройщики. Скорее всего, им будет предложен «механизм компенсаторности» в виде акций и спецпредложений.

Популяризация ипотеки является одной из задач правительства. Об этом заявил Владимир Путин, подводя итоги года в сфере строительства. Президент подчеркнул, что ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой ставки ЦБ РФ, однако в России есть льготная ипотека, и правительство будет стремиться к распространению практики поддержки отдельных категорий заемщиков

Кроме этого, популяризация ипотеки является одной из задач правительства. Об этом заявил Владимир Путин, подводя итоги года в сфере строительства. Президент подчеркнул, что ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой ставки ЦБ РФ, однако в России есть льготная ипотека, и правительство будет стремиться к распространению практики поддержки отдельных категорий заемщиков.

Президент подчеркнул, что сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 12,5%, но для льготников она может быть уменьшена до 10,5%, а в отдельных регионах – и ниже этого уровня. «Практика оказания поддержки отдельным категориям граждан, приобретающим жилье в кредит, будет распространяться и в дальнейшем», – подчеркнул Владимир Владимирович. Он также пообещал развивать в стране систему арендного и служебного жилья.

Нежилое строительство
По итогам 2016-го объемы ввода нежилых зданий выросли на 3%. Это определяет тенденцию 2017 года, при которой доля сельскохозяйственных и коммерческих зданий будет расти. Если после кризиса 2008 года на рынке был дефицит торговых и офисных площадей, то на 2017 год этот спрос полностью удовлетворен, поэтому часть ресурсов ушла в сегмент промышленных зданий, что в целом позитивно для дальнейшего роста экономики. Этому также способствовали контрсанкции: именно они создали условия для развития сельского хозяйства. Строительство социальных объектов показывает спад, это связано с урезанием расходов бюджета.

Если после кризиса 2008 года на рынке был дефицит торговых и офисных площадей, то на 2017 год этот спрос полностью удовлетворен, поэтому часть ресурсов ушла в сегмент
промышленных зданий, что в целом позитивно для дальнейшего роста экономики. Этому также способствовали контрсанкции

Почти половина инвестиций в России связана со строительным сегментом, при этом в кризисные периоды доля инвестиций в строительство растет. За 2015–16 годы в этот сегмент было инвестировано почти 12 млрд рублей, что составляет половину всех инвестиций в основной капитал за этот же период. Предполагается, что в 2017 году эта динамика усилится и инвестиции в сегмент основного капитала достигнут показателя в 2/3. В среднем прирост инвестиций составит 3,8% в год. Однако синхронное снижение расходов в государственном секторе в 2017 году достигнет 23% и отрицательно повлияет на привлечение крупных инвестиционных средств.

По прогнозам экономистов, в ближайшие годы, начиная с 2017-го, структура инвестиций в экономику России изменится, при этом на строительство уйдет около четверти инвестируемых средств. Фактически к 2019-му в строительной отрасли ожидается восстановление уровня 2014 года: и спроса, и предложения. А 2017 год будет поворотным в этой истории.

В материале использованы данные www.indexbox.ru , www.дом.рф , АИЖК, http://www.sberbank.ru

NB-СПРАВКА

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) – создано по решению правительства Российской федерации, 100% акций АИЖК принадлежит
Правительству Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере. В него вошли дочерние компании АИЖК: ОАО «АФЖС», ОФО «СК АИЖК» и Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).
1 сентября 2016 года Фонд РЖС ликвидирован, его функции перешли Единому институту развития в жилищной сфере.
В числе задач Единого института развития в жилищной
сфере снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки. Кроме того, в его задачи входит развитие рынка арендного жилья путем привлечения коллективных инвестиций и комплексное благоустройство городской среды.

В последнее время, если речь заходит в строительстве и проблемах, накопившихся в этом секторе, сразу же вспоминают о плане московской «реновации» и тех потенциальных конфликтах, который он в себе таит.

Однако даже несмотря на кажущееся прекращение в стране всякой инвестиционной активности, бoльшая часть (6,02 трлн. руб. против 2,19 трлн., или почти 3/4 против 1/4) инвестиций направляется не в жилищное, а в промышленное и в инфраструктурное строительство. И кризис в строительстве нужно рассматривать прежде всего как следствие негативных тенденций, складывающихся именно здесь.

Три года кризиса

В целом строительство, обеспечившее в 2011 году 6,3% ВВП страны, сокращается уже на протяжении трёх лет. Особенно быстрыми темпами снижаются работы по госзаказу: в 2016 году сумма заключённых контрактов упала на 11%, а их число – почти на треть. В этом и в следующие годы, когда закончатся работы по подготовке к чемпионату мира по футболу и строительство моста в Крым, эти цифры ещё будут вспоминаться с умилением.

Доходность строительной отрасли по итогам прошлого года, согласно данным Росстата, оказалась ниже официальной инфляции. Причину происходящего я вижу в глубоких корнях кризиса, заметного сейчас в строительной отрасли, которые сводятся к недоверию государству как заказчику, крайней забюрократизированности финансовых отношений в секторе и неготовности властей оказывать государственную поддержку подрядчикам по строительству значимых инфраструктурных объектов.

На протяжении всех 2000-х годов власти посылали предпринимательскому сообществу сигналы о том, что стройка является безопасным и удачным вложением средств. В сфере жилищного строительства был наведён относительный порядок с оформлением долевого участия, что привело к резкому увеличению продаж жилья в стоимостном выражении. Радикально улучшилась ситуация с выделением и оформлением земельных участков, сформировался единый кадастр объектов недвижимости. В сфере инфраструктурного строительства произошла настоящая революция: с 2002 по 2015 годы объём государственного заказа в строительстве вырос более чем в 6,5 раза, с 240 млрд. до 2,07 трлн. руб., а перспективы рисовались ещё более радужными.

Однако «история успеха» закончилась в 2012-2014 годах, когда стало ясно, что за ростом стоимостных показателей не следует рост реальных объёмов. Более 60% всего госзаказа пришлось на «точечную застройку»: объекты к саммиту АТЭС 2012 г., Олимпиаду в Сочи в 2014 г., космодром «Восточный» и инфраструктуру к футбольному чемпионату.

Девальвация и банкротства

При этом власти выполнили далеко не все обязательства по финансированию. Частный бизнес рассчитывал на совершенно иные финансовые результаты – и мегапроекты запустили череду банкротств в отрасли, крупнейшими из которых стали кейсы НПО «Мостовик», «Инжтрансстроя», «Трансстройтуннеля», и ряда других. Процесс этот лишь ускоряется: в 2016 г. прекратили свою деятельность 3183 компании – на 17,3% больше, чем в 2015-м.

Среди тех, кто вошёл в процедуру банкротства в последнее время – «Трансстрой», ОАО «ВО «Технопромэкспорт«», ПАО «Волгомост», ЗАО «ИСК «Союз-Сети«», ОАО «Группа Е4». Параллельно правительство начало повышать налоги на недвижимость и землю, запустило изощрённый механизм «коммерциализации» ЖКХ и серьёзно ограничило мотивацию к развитию жилищного строительства.

Серьёзный удар по строительству нанесла девальвация 2014 года. Заказчиками крупнейших строек (например, в энергетической сфере) являются компании, работающие на внутренний рынок. Хороший пример даёт компания «Русгидро». Будучи заказчиком Сахалинской ГРЭС-2, Якутской ГРЭС-2, Благовещенской ТЭЦ и ТЭЦ в Советской Гавани, не говоря о прочих объектах, компания провела конкурсы на строительство и заключила контракты до изменения валютного курса и введения санкций. Осенью 2014 г. цены на стройматериалы и оборудование выросли, для подрядчиков проекты стали убыточными (только за 2015 г. стройматериалы подорожали в среднем на 15%, металлоконструкции – на 30% и более, а импортные материалы – на 25- 60%).

Затем прошла волна банкротств строительных компаний, и многие из тех, кто имел необходимый опыт, вообще ушли с рынка. Проблемы подрядчиков, обусловленные макроэкономической ситуацией, отразились на проектах «Русгидро». Компания не расторгает контракты с действующими генподрядчиками просто потому, что на рынке на сегодня уже не осталось организаций, имеющих опыт строительства тепловых электростанций.

Не менее значимым был финансовый фактор. Ещё недавно банки охотно кредитовали застройщиков (в 2008 год на этот сектор приходилось 12,7% всех выданных ими кредитов) и выдавали гарантии, которые начали требовать заказчики для допуска к госзаказу. Однако к нынешнему кризису ситуация поменялась: банки, стремясь сократить риски, стали давить на подрядчиков, а заказчики – выставлять требования по банковским гарантиям даже при минимальных сомнениях в платежеспособности подрядчика.

Когда же началась волна банкротств, привычные отношения строителей и финансистов оказались практически уничтоженными: стоимость банковской гарантии выросла с 0,7-1% годовых в 2013 г. до 4-7%. Банки при этом стали требовать денежного покрытия на 30-60% от суммы. Суммы выдаваемых кредитов резко пошли вниз: в 2014-2016 гг. доля строителей в кредитном портфеле банков упала с 9,7% до 7,4% (а просроченные кредиты составляют сейчас около четверти всех выданных средств).

Пытаясь вернуться к нормальности, строители запускали всё новые проекты, авансами от которых закрывали «дыры», образовывавшиеся в старых. Отчасти именно это привело к стремительному росту ввода жилья в 2014 - 2015 гг., в среднем на 22% превысившего показатели 2013 года и к нынешнему затовариванию на рынке. В капитальном строительстве такая тактика спровоцировала самые знаковые скандалы последних лет, поставила под удар многие банки, которые начали терять капитал из-за доначисления резервов, а затем и лицензии. Я и не говорю о том, что распродажа активов обанкроченных стройкомпаний вызвала массированное падение капитализации тех, что ещё остаются на рынке. При этом «подкручивание гаек» на строительном рынке отнюдь не прекращается.

Реакция власти

Отдельно следует отметить, что власти не смогли использовать инвестиции в строительство как классический контрциклический инструмент. К моменту вхождения кризиса в пиковую стадию больших инвестиционных проектов не осталось, а вместо поощрения конкуренции (напомню, что в годы «Нового курса» Ф.Рузвельта федеральные средства получили в общей сложности 36 тыс. компаний) мы наблюдаем хорошо всем известных «королей госзаказа» . Те же банковские гарантии, которые в нынешней ситуации нужно было бы заменить более гибкими инструментами, в наши дни стали прерогативой государственных банков, что ограничило круг их получателей ещё больше.

В ближайшие годы в стране будут сокращаться расходы на строительство автодорог («Росавтодору» в этом году выделяется на 10,7% средств меньше, чем в прошлом), газо- и нефтепроводов, крупных производственных и складских объектов. Ввод офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге в 2013-2016 годах уже сократился на 58%, и это явно не предел. Но правительство, повторю, по-прежнему не предполагает осуществлять мощных финансовых вливаний в строительный сектор. И тем более не собирается делать акцент на небольшие, но эффективные строительные программы на региональном уровне.

Сегодня оживить российский строительный комплекс невозможно ни посредством административно простимулированной застройки высвобождаемых в центре российских столиц участков, ни через рост заказов со стороны крупных госкомпаний. Строительство – та отрасль, в которой результаты производственной деятельности видны и осязаемы. Поэтому правительству стоило бы подумать не об ужесточении финансовой политики в отношении строителей, а скорее о масштабном кредитовании строителей через выкуп облигаций, гарантированных объектами завершённого и незавершённого строительства.

На это могут сказать, что именно злоупотребление такими инструментами и привело в мире к кризису 2008 г. Однако на то они и чужие ошибки, чтобы на них учиться. Никто не призывает оценивать стройки выше их рыночной цены, кредитовать несостоятельных ипотечников и продавать во всё возрастающих объёмах переоцененные облигации пенсионным фондам. Речь идёт о том, чтобы сделать строительные объекты более ликвидным залоговым инструментом, снизить стоимость гарантий, ослабить требования к активно кредитующим строительный сектор банкам.

Если государство не сможет этого сделать, один из главных драйверов экономического роста 2000-х годов будет уничтожен. А правительству придётся не столько успокаивать рассерженных жителей «хрущёвок», сколько объясняться более чем с пяти миллионами занятых в строительной отрасли, многие из которых рискуют лишиться рабочих мест и источников дохода.

Застройщики считают, что созданы определенные предпосылки для восстановления рынка жилья уже в 2017 году. Прогноз полон оптимизма - предполагается, что в среднесрочной перспективе объемы строительства жилой недвижимости будут расти на 5-8 процентов в год. Независимые эксперты более сдержаны в оценках. Они напоминают, что рынок обременен множеством проблем, требующих срочного решения.

Метровый диапазон

В 2016 году в России построено 79,8 миллиона квадратных метров жилья. Показатель предварительный и будет скорректирован после того, как все регионы отчитаются о сданных в эксплуатацию новостройках. Окончательный результат ожидается на уровне примерно 81 миллионов квадратных метров. Прошлогодний рекорд - 85,3 миллиона квадратных метров - строителям повторить не удалось. Таким образом, «недобор» составит около 6 процентов.

Впрочем, едва ли это можно назвать неудачей. В августе прошлого года глава Минстроя не исключал, что объем ввода жилья не превысит 76-77 миллионов квадратных метров. Основания для пессимизма были веские - за первое полугодие построили всего 31,5 миллиона квадратных метров жилья, что на 9,2 процентов меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Но строители преподнесли сюрприз, заметно сократив за последние два квартала разрыв.

Не исключено, что теперь придется пересматривать среднесрочный ведомственный прогноз, согласно которому выход на рубеж 81 миллиона квадратных метров должен был состояться в 2017 году. В 2018-м планировалось построить 88 миллиона квадратных метров жилья, а в 2019-м - 94 миллиона. В перспективе стоит задача довести этот ключевой показатель до 140 миллионов.

Прощание с господдержкой

Прекращение программы государственного субсидирования ипотеки, о чем объявил первый вице-премьер 1 февраля на совещании у президента, для участников рынка неожиданностью, конечно, не стало. «Мы как раз добивались того, чтобы для заемщика ставка была не больше 12 процентов. Эта программа свою задачу выполнила, мы ее сейчас уже не продлеваем, надеемся, что в течение 2017 года вместе с понижением ключевой ставки процентные ставки , и других коммерческих банков снизятся. И ипотека будет доступнее для наших граждан», - сообщил Шувалов. По расчетам правительства, светлое будущее наступит в 2018 году, когда ставки по ипотечным кредитам опустятся до 7-8 процентов. Этими обещаниями сегодня живут застройщики и обычные граждане, которые хотят решить свой квартирный вопрос.

Разночтения в прогнозах

У независимых специалистов нет единого мнения относительно того, способна ли строительная отрасль выйти на траекторию роста в 2017 году. Финансовый эксперт АКГ «Градиент Альфа» Ирина Парулева полагает, что в данном случае уместно говорить об ожиданиях некоторого улучшения показателей рынка недвижимости. В первую очередь - первичного рынка. «Есть надежды на увеличение спроса. В связи со стабилизацией в экономической сфере и возникновением предпосылок для укрепления курса рубля, можно предположить, что люди, имеющие накопления в валюте, захотят перевести их в другие активы, и это стимулирует покупательский спрос, в том числе и на рынке недвижимости, вероятно, в премиальном сегменте также», - говорит Парулева.

Рост строительства жилья в эконом-сегменте, по ее мнению, будет поддерживаться программами кредитования. Ключевая ставка была снижена в сентябре 2016 года на 0,5 процента, и есть надежда, что этот тренд сохранится. «Мы неоднократно слышали заявления от столпов ипотечного рынка, в частности от , о том, что ставки по ипотеке будут снижаться», - напомнила Парулева.

С этими выводами не согласен директор Института стратегического анализа ФБК . Он обращает внимание на статистику декабря, когда в строительной отрасли был зафиксирован спад на 5,4 процента при том, что средний показатель за прошлый год - минус 4,3 процента. Более чем на 10 процентов сократились объемы строительства индивидуальных домов, а в индустриальном домостроении зафиксирован спад примерно на 3 процента.

Николаев объясняет это падением потребительского спроса, 5,9 процента по итогам 2016 года, причем максимум пришелся на декабрь - 6,1 процента. «В 2017 год строители вступили с углубляющимися негативными процессами, несмотря на наметившиеся позитивные перемены в экономике. Учитывая все это, ближайшие три года ждать восстановления рынка не стоит. Люди беднеют, сама отрасль продолжает пребывать в упадке», - подытоживает Николаев.

Партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX напомнил о застарелых проблемах, которые не удается решить. В первую очередь - банкротство. «От этого, к сожалению, никуда не деться. От банкротства не застрахованы и небольшие компании, и крупные игроки, такие как », - констатировал эксперт. Другая больная тема - земельные участки, приобретенные ранее, но не используемые. Законы таковы, что вернуть их в оборот, передав другим застройщикам, крайне сложно.

Решение властей, касающихся комплексного развития территорий и застройки бывших промзон, - хороший сигнал для девелоперов, считает Чумаченко. Кроме того, в январе вступил в силу новый закон, по которому сформирована единая система кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Неликвид уйдет с дисконтом

С тем, что реновация промзон в мегаполисах поможет строителям, согласен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. По этой причине, говорит он, наблюдается увеличение предложения в Москве. Однако считать, что кризис ушел в историю, он готов лишь с оговорками. «Срабатывает эффект низкой базы, на фоне которого рост кажется очень большим, но, по сути, сейчас московский рынок возвращается к докризисным объемам. Рынок Подмосковья находится на уровне насыщения», - отметил Брызгалов.

Еще один важный фактор, влияющий на рынок, по его мнению, - продуктовый переход, то, что жилье эконом- и комфорт-класса будет строиться с элементами бизнес-класса. В то же время девелоперам, продающим старое жилье, придется предлагать его с серьезным дисконтом.

Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»

О том, что трудности сохраняются, говорит и старший вице-президент , руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников. «Ситуация на рынке столичных новостроек складывается непростая, поскольку все осложняется высокой конкуренцией и большим объемом предложения. В связи с этим не стоит ожидать резкого или скачкообразного роста цен - корректировка будет незначительной и поступательной, во многом обусловленной повышением цен на строительные материалы», - отметил он.

По словам Мельникова, несмотря на окончание действия госпрограммы субсидирования ипотеки, ставки во многих ключевых банках уже держатся на докризисном уровне и не превышают 11 процентов годовых. Это заслуга банков и застройщиков, заинтересованных в доступности ипотечного кредита. Сыграло свою роль и понижение Центробанком ключевой ставки. «Если в течение года она еще снизится, то ипотечные ставки также подвергнутся пересмотру», - уверен Мельников.

Это только кажется, что все плохое уже позади. 2017 год не будет простым для строительных компаний, убежден первый вице-президент «Опоры России» . «Спрос на недвижимость все еще очень низкий, в этом году он только стабилизируется, но если мы говорим о жилой недвижимости, то здесь может быть даже очередное падение из-за прекращения господдержки ипотеки. Обвала ждать не стоит, поскольку он был в 2015 году, а также в начале 2016 года. Для обвала нет предпосылок или даже возможностей, так как ниже падать уже некуда», - говорит он.

Массовых банкротств застройщиков Сигал также не ожидает, поскольку на рынке остались наиболее стойкие компании, у которых в портфеле есть работающие проекты. Однако финансовое положение даже крупных девелоперов, по его оценке, может ухудшаться, а небольшие компании не все доживут до периода восстановления.

Рынок первичного жилья сегодня переживает глубочайший кризис: только за первые шесть месяцев 2016 года в России стали банкротами 1600 строительных компаний, что в два раза превышает показатели за аналогичный период минувшего года.

Согласно статистике рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) в 2015 году обанкротилось около 2700 застройщиков. Данная цифра в пять раз превышает показатели 2014 года. В отношении нынешнего года эксперты давали неутешительные прогнозы, и, нужно сказать, они оправдываются.

Почему строители покидают рынок первичной недвижимости

Основными последствиями ухода с рынка застройщиков, несомненно, стали рост числа обманутых дольщиков, увеличение количества недостроя в целом по России. Кроме того, снизился объем ввода жилья в связи со снижением доверия населения к долевому строительству. В отношении спроса на первичное жилье сейчас бума не наблюдается. Зачастую застройщики, которые завершили строительство, сталкиваются с проблемой реализации квартир в новостройках.

Главной причиной активизации количества банкротств в строительной сфере, безусловно, является экономический кризис. Затраты на строительство становятся не обоснованными в связи со снижением покупательской способности населения. В таких условиях сложнее всего удержаться на плаву мелким организациям, именно их массовый уход с рынка мы и наблюдаем. Крупные застройщики корректируют свои планы, отказываются от масштабных проектов, за счет чего и продолжают функционировать.

К сожалению, ожидать улучшения ситуации в 2017 году не стоит. Стабилизация экономики будет происходить постепенно, соответственно, и в строительной отрасли резких скачков не предвидится. Как только экономика придет в норму и материальное положение россиян позволит подойти к покупке жилья с терпимыми финансовыми неудобствами, число банкротств значительно сократится. Но это далекая перспектива - возможно, только во втором полугодии 2017 года будут заметны положительные тенденции в данной сфере.

Закон о банкротстве: как проводится процедура

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры. Прежде всего, учредителям следует понимать, что выплаты по долгам организации могут выйти за пределы уставного капитала. Дело в том, что по Закону о банкротстве учредители могут быть привлечены в качестве субсидиарных должников. Конечно, в первую очередь к ответственности привлекается генеральный директор компании, однако после него могут обратиться и к учредителям. Процесс доказывания наличия причинно-следственной связи между действиями учредителей и банкротством достаточно сложен, поэтому практика привлечения их к субсидиарной ответственности скудна, однако о потенциальном наличии такой возможности следует знать.

Первым этапом банкротства является процедура наблюдения. Она характеризуется ограничением прав органов управления организацией и её учредителей. По законодательству о банкротстве сделки, проводимые во время процедуры наблюдения, должны согласовываться с временным управляющим. Вместе с тем, за учредителями сохраняется право оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью в суде. Таким образом, они продолжают осуществлять контролирующую функцию.

Процедура наблюдения влечет не только ограничения, но и возлагает определенные обязанности на учредителей. Так, им необходимо провести общее собрание с целью решения вопроса о возможных способах удовлетворения требований кредиторов. Данный вопрос ставится перед учредителями органом управления должника в 10-дневный срок с момента введения процедуры наблюдения. От решения учредителей зависит эффективность проведения банкротства, поскольку удовлетворение требований кредиторов является одной из приоритетных целей процедуры. Учредители могут инициировать дополнительную эмиссию акций, предоставить финансовую помощь добровольно либо прибегнуть к помощи иных лиц, ходатайствовать о введении финансового оздоровления.

Роль арбитражного управляющего в процедуре банкротства

Основную массу участников дела о банкротстве, как правило, составляют кредиторы. Противоречивость интересов кредиторов и должника в конечном итоге не позволили бы провести эффективную процедуру банкротства, если бы в деле не было центральной фигуры – арбитражного управляющего. Как для кредиторов, так и для должника банкротство является нетипичной ситуацией, поэтому необходимость связующего звена между ними, владеющего специальными знаниями в области банкротства, не вызывает сомнений.

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры

Арбитражный управляющий – это лицо, которое следит за ходом дела о банкротстве на каждом его этапе. Говоря о банкротстве строительных организаций, следует выделить несколько характерных для данной категории дел обязанностей арбитражного управляющего, определяющих его главенствующую роль:

Уведомление участников строительства о начале нового этапа процедуры банкротства;

Уведомление дольщиков о возможности предъявления ими своих требований к застройщику, а также о возможности расторжения договора;

Дача согласия в письменной форме на совершение должником определенных действий (как правило, касается совершения сделок);

Привлечение оценщика для оценки имущества должника, убытков, понесенных участниками строительства в связи с нарушением застройщиком своих обязательств;

Ведение реестра кредиторов;

Открытие специального банковского счета для финансирования объекта незавершенного строительства при прекращении полномочий руководителя строительной организации;

Проведение собрания участников строительства;

Постановка перед дольщиками вопроса об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства либо о передаче участникам строительства жилых помещений в собственность;

Информирование участников строительства об особенностях создания и функционирования ЖСК;

Подготовка заключений о возможности погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи участникам строительства жилых помещений в собственность;

Проведение государственной регистрации перехода прав от застройщика к ЖСК;

Передача имущества и обязательств обанкротившейся строительной компании новому застройщику, изъявившему соответствующее желание в предусмотренной Законом о банкротстве форме.

Таким образом, взаимодействие с арбитражным управляющим у обеих сторон процедуры банкротства достаточно тесное и должно оставаться таким.

Вместе с тем и акционеры, и дольщики вправе обратиться в арбитражный суд с жалобой на действия арбитражного управляющего, нарушающего, по их мнению, права и интересы.

Что делать дольщику, если застройщик оказался банкротом

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Дольщики, попадая в ситуацию банкротства застройщика, должны придерживаться следующей тактики:

Обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения либо денежного требования в реестр требований кредиторов;

Принимать активное участие в процедуре банкротства, то есть посещать собрания участников строительства, общее собрание кредиторов с целью отстаивания своих интересов;

Сформировать инициативную группу, которая будет заниматься отстаиванием общей позиции дольщиков конкретного застройщика в государственных органах, органах местного самоуправления, применять административные и общественные рычаги воздействия на застройщика, осуществлять поиск квалифицированного юридического сопровождения;

Использовать не только основные, но и альтернативные способы защиты своих прав, например, включиться в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, который существует в каждом субъекте РФ.

Несомненно, противоположность интересов сторон, участвующих в деле о банкротстве, в том числе строительной организации, создает некоторые препоны в проведении процедуры. Важно в первую очередь достичь консенсуса на каждой стороне – это в большей степени относится к дольщикам. Только объединив усилия, можно добиться удовлетворения своих требований в полном объеме. Также не стоит пренебрегать общением с арбитражным управляющим, который призван гармонизировать отношения сторон в процедуре и сделать её максимально эффективной.

В целом проблема банкротства строительных организаций закономерное явление для российского государства, прошедшего столь тернистый путь экономических преобразований 90-ых годов. Её существование отрицать нельзя, единственное, что можно делать в данной ситуации, – это повышать эффективность её проведения ради снижения социальной напряженности в обществе.