Несколько действующих советов тому, кто собирается продать квартиру сам. Алгоритм продажи квартиры Залог(обременение) в пользу Продавца
Как быстро продать квартиру? Какие документы нужны для продажи квартиры? Как продать квартиру самостоятельно без посредников?
Приветствую вас, друзья! С вами Александр Бережнов, предприниматель и основатель бизнес-журнала ХитёрБобёр.ru.
Эту статью я решил написать, так как 2 раза продавал свои квартиры, делал это как самостоятельно, так и с помощью посредника (риэлтора).
Приобрел в этом некоторый опыт и стал помогать друзьям продавать и покупать недвижимость.
В итоге, я разработал собственную пошаговую инструкцию, с помощью которой любой человек сможет без труда продать свою квартиру быстро и по максимально выгодной цене на данный момент.
Вперед, друзья!
1. С чего нужно начинать продажу квартиры и любой другой недвижимости
Немногие знают, что начинать продажу недвижимости необходимо с цели . Именно от этого будут зависеть сроки продажи вашей квартиры, приемлемые формы расчета и размер задатка (при составлении ).
Имеется в виду, что вы не обязательно продаете единственную квартиру, возможно, она у вас не одна. И даже риэлторы, которые звонят собственникам с вопросом: «Вы продаете квартиру?» , иногда слышат в ответ: «Да, продаю, а какую именно?»
Цели продажи квартиры
Рассмотрим некоторые из возможных целей продажи квартиры:
- переезд в более просторную квартиру (с доплатой);
- съезд на меньшую жилплощадь;
- потребность в наличных деньгах на неотложные нужды (образование детей, лечение, свадьба);
- покупка автомобиля или открытие бизнеса;
- переезд в другой город (в другую страну или в пригород);
- смена квартиры на частный дом;
- вложение денег в более доходный финансовый инструмент (о том, я уже писал в одной и из предыдущих статей).
В зависимости от цели устанавливаются и сроки продажи квартиры.
Если вы в принципе хотите переехать в частный дом, но у вас это дело «не горит», вы можете продавать свою квартиру самостоятельно несколько месяцев или даже лет.
Но бывают и экстренные случаи.
Предположим, что вы случайно нашли более просторную недвижимость по привлекательной цене, которую давно мечтали купить. И так как цена привлекательная, чтобы не упустить эту возможность, вы внесли за нее задаток.
Теперь в течение месяца вы должны реализовать свою квартиру, чтобы не потерять отданные деньги в виде задатка.
Продавая собственную квартиру самостоятельно, продавец получает возможность персонально контролировать сделку на всех ее этапах, начиная от поиска покупателя на свое жилье и заканчивая оформлением сделки. При этом можно неплохие деньги сэкономить на услугах риэлтора.
Но необходимо помнить, что процесс продажи хилого помещения весьма трудоемкий. Он занимает много времени и требует определенных знаний в области законодательства, относящегося к купле-продаже недвижимости. Потребуется также принять определенные меры предосторожности.
В противном случае продажа жилья может неоправданно затянуться и даже принести неприятные последствия собственнику квартиры. Поэтому начните с оценки собственных сил и возможностей, тщательно взвесьте все положительные и отрицательные особенности самостоятельной продажи. И если все же решите обойтись без помощи риэлторов и самостоятельно заняться продажей, во избежание каких-либо проблем надо к этому делу подойти с максимальной ответственностью.
Что надо сделать для самостоятельной продажи квартиры?
Этап 1. Подготовка к продаже
Именно подготовка документов, необходимых для продажи квартиры, является процессом наиболее трудоемким и занимает много времени. Зато, имея на руках полный комплект документов для продажи, владелец жилья сможет очень быстро оформить саму сделку купли-продажи. Поэтому собирать все документы надо внимательно и отнестись к этому процессу серьезно и ответственно.
Ведь от того, насколько правильно будут оформлены документы и насколько полным будет их комплект, может зависеть не только скорость оформления сделки, но и ее юридическая чистота, а в некоторых случаях - и цена квартиры. Мало кто из покупателей будет готов подождать, пока вы несколько недель будете заниматься подготовкой документов, так что гораздо лучше заняться этим заранее.
Чтобы собранные документы были полными, желательно попросить их подготовить юридическую контору. Специалисты точно знают современные требования к документам на продажу квартир и составят полный перечень всех бумаг, которые вам потребуются для продажи квартиры. Так вы ничего не забудете, и вам не придется впоследствии тратить время на сбор дополнительных бумаг.
Важно также, чтобы вся документация была составлена правильно, без ошибок, потому что если документ будет составлен неверно, он может послужить причиной отказа в регистрации сделки. В результате время продажи квартиры затянется. Не помешает уточнить требования, которые регистрирующий орган предъявляет к каждому подаваемому документу.
Особенно важно проверить, правильно ли вы заполнили все документы. Важно, чтобы все данные, которые приведены в технической документации на жилье и в иных документах, в точности совпадали с действительностью. Все документы, приготовленные к подаче в регистрирующий орган, должны не только содержать абсолютно достоверные данные, но и быть заполнены разборчиво, в них не должно быть помарок и исправлений.
Документы, которые надо приготовить для продажи квартиры
- Свидетельство о регистрации права на квартиру, которая продается, или иной правоустанавливающий документ, который подтверждает ваше как собственника, право на жилье.
- Паспорт всех владельцев квартиры или другие удостоверения личности. При этом на детей несовершеннолетних, паспорта не имеющих, предъявляются свидетельства о рождении.
- Кадастровый или технический паспорт на квартиру из БТИ.
- Для человека, состоящего в браке, предъявляется свидетельство о браке и заверенное у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если в соответствии с законодательством эта квартира не является совместной собственностью двоих супругов, такое согласие не потребуется.
- Если собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, потребуется разрешение на продажу органов опеки и попечительства.
- Выписка из домовой книги, в которой упомянуты все лица, прописанные в этой квартире. Заранее эту справку брать не надо, поскольку срок ее действия достаточно короткий. Получить этот документ имеет смысл, когда все документы уже собраны, покупатель найден и предстоит регистрация прав нового собственника. Тогда же берется и справка о том, имеется ли у вас задолженность по коммунальным платежам - она тоже потребуется при продаже квартиры.
Конкретная сделка может иметь определенные особенности, вследствие чего могут потребоваться дополнительные документы, перечень которых надо заранее уточнить.
Саму квартиру тоже надо подготовить к продаже, привести в порядок, чтобы ее товарный вид улучшился. Очень желательно, чтобы все, кто в ней проживал, ее на момент продажи покинули, тем более, были выписаны. Свободную квартиру продать легче, жильцов все равно придется выписывать, так лучше сделать это заранее. На рынке жилья больше ценятся квартиры свободные, полностью готовые к заселению новых жильцов.
Этап 2. Поиск покупателя
Этот этап включает анализ рынка недвижимости, после изучения которого собственник может назначить правильную цену своей квартиры. Остается только найти покупателя.
Этап 3. Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи заключается тогда, когда покупатель и продавец договорились о предстоящей продаже квартиры. Для продавца этот договор служит гарантией того, что покупатель точно будет покупать его квартиру и не передумает, а для покупателя - это подтверждение того, что никому другому продавец квартиру не продаст. На этом этапе покупатель передает продавцу задаток или аванс в счет будущего платежа за квартиру, о чем в предварительном договоре обязательно делается отметка.
Этот договор обладает юридической силой, наравне с соглашением об авансе или задатке. Более того, такое соглашение может быть заключено вместо договора, когда продавец с покупателем договорились обо всех обстоятельствах сделки.
Составляя подобные документы, необходимо помнить, что гражданское законодательство предусматривает разницу между понятиями аванса и задатка, и в документах необходимо использовать правильную терминологию, чтобы в дальнейшем не столкнуться с осложнениями.
Разница эта состоит в том, что в случае отмены по какому-либо поводу сделки купли-продажи квартиры аванс должен быть полностью возвращен покупателю. Если же по договоренности сторон вносится задаток, то односторонний отказ от проведения сделки вызовет штрафные санкции, которые виновная сторона должна будет выплатить второй стороне. Например, если продавец отказался продавать свою квартиру, он не просто возвращает задаток, а делает это в двойном размере. Если же покупатель отказался от покупки жилья, его задаток остается у продавца.
Предварительный договор при купле-продаже квартиры составляется в произвольной форме. В нем указываются паспортные данные продавца и покупателя или, если одна из сторон - юридическое лицо, то приводятся его юридические реквизиты. Далее указываются адреса сторон, адрес и описание продаваемой квартиры, сроки выполнения обязательств по договору, сумма задатка или аванса. Стороны подписывают договор и проставляют дату.
Этап 4. Расчеты за квартиру
Совершая сделку купли-продажи недвижимости, можно все расчеты по ней производить в тот момент, когда заключается сделка, или тогда, когда подписывается акт приема-передачи квартиры. При этом возможен наличный или безналичный расчет.
Хорошим способом обезопасить себя, если вы самостоятельно как физическое лицо, производите продажу квартиры, является способ расчета за квартиру с использованием депозитарной банковской ячейки. Эта операция гарантирует продавцу получение оговоренной суммы за свою квартиру после проведения сделки купли-продажи, а покупатель после передачи денежных средств получит возможность реализовать право собственности на жилье.
Смысл операции заключается в следующим: вся сумма денег закладывается покупателем в банковскую ячейку. Это происходи в присутствии и под контролем сотрудника банка. Банк выделит специальную комнату, в которой продавец может проверить деньги и пересчитать их, с банком можно договориться и о проверке подлинности денег. Когда деньги проверены, они упаковываются в специальный пакет и заклеиваются. На склейке обе стороны оставляют свои подписи. Пакет остается на хранение в банке, где гарантируется его сохранность.
Когда сделка по продаже жилья оформлена, и покупатель зарегистрировал свое право на купленную им квартиру, которая являлась объектом сделки, продавец получает свои деньги в банке.
Этап 5. Оформление договора купли-продажи на жилье и регистрация прав его нового собственника
Этот договор должен быть составлен по всем правилам, хотя допускается составлять его без заверения нотариуса. Впрочем, людям, ранее не сталкивавшимся с оформлением юридических документов, целесообразно все же обратиться для этого к нотариусу или к профессиональному юристу, который поможет все оформить правильно.
Составляя договор, необходимо учесть, что кроме обязательных реквизитов сторон, в нем должны быть указаны без ошибок следующие параметры:
- стоимость, за которую продана квартира;
- адрес квартиры и ее техническое описание в точном соответствии с данными, приведенными в кадастровом паспорте;
- срок и способ, которым деньги будет переданы продавцу;
- расходы на оформление сделки и их распределение;
- в течение какого срока продавец обязуется освободить квартиру и передать ее покупателю;
- в какие сроки и в каком порядке будет подписан акт приема-передачи квартиры, которая продана.
Когда договор подписан обеими сторонами, необходимо по месту нахождения квартиры обратиться в регистрирующий орган и пройти процедуру регистрации, которая является обязательной.
Этап 6. Передача жилья и получение денег
Последний этап при продаже квартиры - ее передача покупателю, который стал новым собственником. Сопровождается эта передача составлением и подписанием акта приема-передачи квартиры. Именно с момента его подписания к покупателю переходит вся ответственность за приобретенное жилье. Акт составляется в двух экземплярах, а если в сделке принимал участие банк, обеспечивавший ипотеку, то в трех экземплярах.
Когда акт купли-продажи подписан, продавец может получить из банковской ячейки свои деньги за квартиру. На этом процедура продажи квартиры окончена.
Если у Вас возникли сложности, обращайтесь в надежное агентство "
Проект «Секреты Риэлтора» – начало:Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры . Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов ) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.
Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:
- ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
- ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры
Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.
Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций ).
Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ , Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского . А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее ).
ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры .
Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык ).
В дополнение к методичке прилагается набор (платных и бесплатных ), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.
Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?
Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется ), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ» , попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.
Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру , рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ , нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его всегда выше, чем у Продавца.
Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой . В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию , то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.
Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала ). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:
- узнает правила купли-продажи квартир , принятые на рынке недвижимости России;
- научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
- будет хорошо ориентироваться в тех законах , которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.">«Глоссарий Риэлтора» );
- наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов , узнает, как правильно их оформлять;
- разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов );
- сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
- при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости ).
При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10% ), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам . Такие места, где может потребоваться
Стоимость: от 0 ₽
Плюсы: экономия на комиссиях посредникам
Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы
Алгоритм продажи
1. Подготовить квартиру к продаже
Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).
Сделать 10– 15 хороших фотографий квартиры.
Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.
Подготовить документы:
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
- справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
- заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
- технический паспорт квартиры.
Выписаться из квартиры - это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.
2. Разместить объявление о продаже
3. Ждать звонков
Если их нет, возможно:
- завышена цена - придётся снижать стоимость;
- объявление не привлекает людей - поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках.
4. Показать квартиру
Сделайте показ комфортным для продавцов - например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.
Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.
Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.
5. Готовиться к сделке
Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток - это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом - договором о задатке.
Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.
Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов.
Также понадобится заранее открыть банковский счёт или ячейку, через которую вы хотите получить средства за квартиру. Ещё можно воспользоваться Сбербанка, которая называется «Сервис безопасных расчётов»: покупатель кладёт средства на специальный счёт, и банк переводит их на счёт продавца только после того, как удостоверится, что сделка зарегистрирована в Росреестре.
6. Подписать документы
В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).
7. Получить деньги
После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи.
Способ №2: с помощью риелторов
Стоимость: 1– 5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50– 100 тысяч ₽.
Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы
Минусы: нужно платить риелторам
Алгоритм продажи
1. Поиск риелтора
2. Заключение договора с риелтором
В документе будет приведён список услуг и стоимость. Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора - иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.
Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру - свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
Что будет делать риелтор:
- поможет оценить квартиру и определиться с её стоимостью;
- составит грамотное объявление о продаже;
- разместит его на популярных площадках и в профессиональных базах;
- будет продвигать объявление;
- организует показы жилья;
- организует сделку по купле-продаже.
3. Продажа квартиры и получение денег
Риелтор подготовит документы для сделки. Вам нужно их подписать и дождаться регистрации договора, чтобы получить деньги.
4. Оплата услуг риелтора
Как правило, риелтор получат оплату после завершения сделки. Механизм оплаты прописан в договоре с ним.
Способ №3: быстрая продажа со скидкой
Стоимость: 5– 30% от стоимости квартиры
Плюсы: быстрая продажа
Минусы: высокая плата за услуги
Обычно такие сделки совершают, когда нужно быстро продать свою квартиру и купить другую, пока её не купил кто-то другой или она не подорожала. Такая сделка может называться трейд-ин. Часто квартиру с такой скидкой покупает сам организатор сделки (брокер, агент или агентство недвижимости). Затем квартира продаётся по цене, близкой к рынку.
Из известных компаний такую услугу предлагает, например, ПИК-брокер: он готов выкупить квартиру за 10 дней при условии скидки в 10% от рыночной стоимости.
Продажа квартиры – это процесс сложный и очень ответственный. Заниматься им самостоятельно нужно только имея определенную долю уверенности в своих силах. Важно не только собрать нужные документы, но и провести предпродажную подготовку, сделать правильную оценку стоимости. Эту работу можно поручить и специальному посреднику – риэлтору, который будет основательно решать ваши вопросы, но данная услуга должна оплачиваться. При этом встает резонный вопрос: «Как продать квартиру быстро и максимально выгодно? » пошаговая инструкция, существует ли она? И как правильно следовать ей, чтобы не допустить ошибок при проведении такой важной сделки.
Из статьи вы узнаете:
- Как быстро продать квартиру с выгодой?
- Какие документы нужны для продажи квартиры? (список документов для продажи квартиры + договор купли продажи квартиры)
Мы составили и описали пошаговую инструкцию, по которой любой человек (владелец недвижимости) сможет быстро и выгодно продать квартиру (или любую другую недвижимость).
Пошаговая инструкция как продавать квартиру
1. С чего начинать продажу недвижимости (квартиры)?
Занимаясь реализацией, во-первых , нужно понимать, насколько решение о продаже было осознанным и правильным. Взвесив все за и против, оцените для себя, действительно ли так важен факт продажи, или это просто скорое решение, принятое под влиянием эмоций и обстоятельств .
В большинстве своем, итоговыми быть могут 2 варианта :
- Продажа для получения денег.
- Реализация для последующего увеличения количества квадратных метров.
Во-вторых , начинать продажу квартиры нужно с того, что обладатель должен осознать ту самую, конечную цель . Это важно, она помогает определиться с основными параметрами. При этом решаются вопросы задатка, сроки реализации, сумма выручки.
Цели и причины продажи квартиры
По своему прямому назначению, причины и цели могут быть разными. Они зависят от жизненных обстоятельств, намечающихся перспектив и желаний самого собственника.
Попробуем определить основные причины продажи:
- Переезд . Это связано с покупкой более просторного жилья или сменой города проживания. (Может пригодиться - )
- Меньшая площадь . Получение денег для решения собственных финансовых проблем, лечения, проведения мероприятий.
- Глобальная цель . Продажа для открытия бизнеса или покупки автомобиля.
- Приобретение дома с приусадебным участком.
- Инвестирование в более доходные финансовые инструменты или специально разработанные программы, дающие статус инвестора.
К примеру , возникла ситуация, при которой, на выгодных условиях можно приобрести жилье иного класса или сменить район на более престижный. Эту цель продиктуют обстоятельства. Дело в том, что сроки ограничены, задаток внесен заранее и нужны наличные средства. Делать ставку на время не разумно, поэтому, придется играть с суммой и скорее всего снижать ее, чтобы все успеть.
Но может случиться и так, что проживая в частном доме, вы решаете продать квартиру только для того, чтобы приобрести нечто более просторное для собственных детей. Сроки в этом случае неограниченны, район удобный, и это хороший вариант для покупателя, поэтому, время играет на вас, можно спокойно ждать своего покупателя.
2. Основные правила продажи недвижимости
Для того чтобы осуществить такую сделку правильно, нужно понимать психологию покупателя. Со своей стороны он желает безопасности , отсутствия лишней волокиты и прозрачности сделки .
На самом деле, существуют 2 основных правила , которые сопутствуют быстроте совершаемой сделки.
Правило №1. Правильно установленная цена
Выяснить рыночную цену недвижимости можно 2-мя способами .
Во-первых , вы можете провести анализ рынка самостоятельно . Для этого достаточно просмотреть все объявления, размещенные в местной газете ли интернете, о продаже аналогичных квартир, с той же самой этажностью, типом дома, территориальным расположением. Разброс цен, как правило, не велик, и определить оптимальную, действующую на сегодняшний момент стоимость, не составит особого труда.
Во-вторых , можно поручить это специалисту . Он, работая, в данной сфере легко назовет максимальную и минимальную точку продажи, подскажет среднее значение и определит временный диапазон, который будет необходим для продажи именно по той цене, которую назначите вы.
Как показывает время, если цена справедлива, то ожидать положительного результата придется примерно 2-4 недели, а вот если завышена, то более месяца. При неверном расчете, и значительном увеличении стоимости квартира стоит на продаже 8-10 месяцев , и только потом спрос начинает активизироваться.
Ситуация объясняется тем, что с течением времени ценовая категория меняется, так как рынок жилья имеет тенденцию к удорожанию объектов. И в итоге все приходит к выравниванию цены, которая становится справедливой.
Правило №2. Проведение предпродажной подготовки.
Для того чтобы покупатель одобрил именно ваш вариант, необходимо убедить его в целесообразности собственного решения.
- Стойкий запах . Обратите внимание на возможные ароматы, которые распространены в вашем жилье. Как правило, за долгое время эксплуатации, запахи локально аккумулируются. Это может быть мебель, которая служит вам не один десяток лет, санузел с протекающей трубой и стояком, кухня, животные. Согласитесь, заходя в дверь, потенциальный покупатель первым делом ощущает присутствие неприятных ароматов, которые сигнализируют ему о несвежести помещения и неряшливости продавца. Проведите генеральную уборку, вынесите ненужную мебель, проветрите помещение, освежите обои. Только все нужно сделать так, чтобы не создалось впечатление, будто обновление квартиры было специальным. Это наводит на мысли о недавнем глобальном происшествии, таком как пожар или наводнение. Здесь главное не переусердствовать.
- Неопрятность . Обратите внимание на стекла, зеркала, окна, кафель в ванной и на кухне. С помощью специальных моющих средств проведите чистку и натрите их до блеска. Убедитесь в том, что в квартире нет присутствия насекомых. Если все же заметили их – устраняйте.
- Свободное пространство . Если позволяет время и присутствует мебель, в которой нет необходимости, уберите ее. Создайте ощущение простора так, чтобы не казалось, что мебель забирает в себя все пространство.
- Уют . Когда чистота наведена, перед самым приходом покупателя заварите чашечку кофе или очистите дольку апельсина. Это психологический прием, которой поможет распространить приятный запах, настроив всех на позитивный лад, создаст атмосферу умиротворения и повысит шансы на продажу.
- Уборка подъезда . Постарайтесь уделить внимание и этой территории. Основываясь на логике, можно сделать вывод, что до момента входа в саму квартиру, неприятные ощущения могут сложиться еще на лестничной клетке, и покупатель, замечая состояние подъезда может изначально принять неверное решение.
- Сезон продаж . Мало кому известно, но на рынке недвижимости тоже существует сезонность. Опираясь на факты, предоставляемые специалистами в этой области, становится понятно, что активность продавцов начинается после 15 сентября, а знающие толк покупатели совершают свои сделки только к маю или июню.
Покупая объект на стадии строительства, вы в обозначенные сроки получаете ключи и свидетельство на право собственности, которые дают вам теперь возможность на реализацию. Стоимость жилья увеличивается уже на 10% - 15% .
Если покупка вами была произведена методом долевого участия, то на руки выдается специальный договор. Но он не дает права прописаться или продавать объект, до момента его полного строительства и сдачи. Хотя, при этом тоже прибавляет от 10% к общей стоимости жилья.
5. Какие документы нужны для продажи квартир в 2019 году?
Для того, чтобы не произошло заминок и сложностей в момент продажи и подписания договора, проверьте наличие всех документов и юридических тонкостей.
Как правильно произвести их сбор, и каковыми они являются на 2019 год, попробуем разобраться. Имейте виду, что список и сами документы из года в год имеют незначительные изменения, поэтому, как правило, они долго остаются актуальными для совершения сделки.
Договор купли продажи квартиры образец 2019 - 2020 год
Самым главным документом служит договор-купли продажи. Поэтому мы предлагаем скачать образец договора купли продажи квартиры по ссылке ниже.
(doc. - размер 33 кб.)
Список документов для продажи квартиры
5.1 Документ для удостоверения личности
В настоящее время, таким подтверждающим документом является не только паспорт , но и свидетельство о рождении , военный билет , или к примеру, удостоверение личности офицера . Конечно, во всех инстанциях, в которые вы будете обращаться, уже давно привыкли к паспортам, и чтобы не возникало необходимости доказывать свою правоту, теряя время, возьмите его с собою.
Это нужно знать . Если в квартире прописаны жильцы, возраст которых на момент продажи не превышает 18 лет , то обязательно нужно подготовить свидетельство о рождении ребенка и страницу паспорта, где проставлен соответствующий штамп.
5.2 Согласие супруги
Продавая объект, который вы покупали в брачном союзе, знайте, что он считается вашей совместной собственностью и подлежит обязательному согласию второго члена семьи. При этом важно обратиться к нотариусу и зафиксировать факт в специальном свидетельстве.
Вы тем самым, избежите недопонимания со стороны покупателя и лишних проблем при оформлении сделки.
5.3 Документ на право собственности
Он необходим для подтверждения вашего личного права на владение этим объектом. Такие документы могут быть различными. Обратите внимание на их перечень:
- Договор купли-продажи; Скачать - (doc. - размер 33 кб.)
- Договор передачи и свидетельство о собственности на квартиру;
- Договор ренты;
- Договор мены;
- Договор купли-продажи с иждивением;
- Договор дарения;
- Свидетельство о праве на наследство.
По российскому законодательству, все объекты недвижимости, которые были приобретены после 2000 года , обязательно должны иметь свидетельство о государственной регистрации права.
5.4 Выписка из домовой книги
Этот документ предоставит информацию о том, сколько жильцов в реальности прописаны в данном объекте. Показывая его потенциальному покупателю, вы удостоверяете человека в отсутствии обмана, и возникающих сложностей при переоформлении.
Только нужно знать, что такая выписка действует в течении месяца , и постоянно обращаться за ней нет никакой необходимости. Поэтому, ее можно взять при фактическом совершении сделки, по требованию покупателя.
5.5 Справка из БТИ
Обращаясь в данную организацию, вы получаете на руки еще и кадастровый паспорт с поэтажным планом квартиры.
5.6 Разрешение органов опеки и попечительства
В ситуации, когда полноправным владельцем квартиры является несовершеннолетний ребенок, а необходимость продать ее становится актуальной, важно взять подобные документы, чтобы потом не отменять покупателем сделку, ссылаясь на мошеннические действия с вашей стороны.
Если получается так, что ребенок, который не достиг своего 18 летнего возраста, является одним из собственников и ему принадлежит право части владения, то такой документ запрашивать тоже придется.
5.7 Доверенность на продажу
Находясь далеко за пределами своего края или даже страны, не имея возможности самостоятельно присутствовать на сделке по купле-продаже квартиры, вы можете просто выдать доверенность человеку, который будет заниматься этими вопросами.
Важно только правильно оформить ее, заверив у нотариуса. Такой документ не ограничивает в совершении действий, но имеет и установленные сроки.
5.8 Договор купли-продажи
Его проект можно подготовить как самостоятельно, прописав все необходимые пункты, так и обратиться в специальные агентства, занимающиеся этими вопросами или в юридические конторы, имеющие подобное право.
Если решите составить договор самостоятельно, то скачать его вы можете по ссылке ниже:
(doc. - размер 33 кб.)
Он подписывается в 3 экземплярах и сдается в регистрационную палату. Стоимость такой услуги может быть от 1000 до 2000 рублей, но оплатив ее вы получите уверенность в грамотном составлении и согласовании всех нюансов с обеих сторон.
5.9 Квитанция на оплату коммунальных платежей
Этот документ подтверждает, что вы не имеете задолженности и абсолютно чисты перед будущим покупателем. На момент проведения сделки, тем самым, обеспечивается полная безопасность.
В учреждениях, предоставляющих такие услуги, существует специальная форма справки, которая выдается бесплатно, но как показывает практика, в большинстве случаев достаточно простой квитанции.
Займитесь сбором этого пакета заранее и сделайте копии со всех документов . Это необходимо в том случае, когда придется посещать различные инстанции, где сотрудники имеют полное право потребовать их от вас.
Чтобы сделка в итоге не оказалась расторгнутой по вашей вине, скоординируйте свои действия по временным рамкам и пройдите весь этот процесс, не привлекая кого-либо со стороны.
6. Как быстро продать квартиру самому – 7 этапов продажи
Когда решение о продаже принято, и вы планируете делать это самостоятельно, а сроки на реализацию хотелось бы минимальные, обратите внимание на инструкцию, которая поможет сделать все проще.
Существует 7 определенных этапов , пройти которые придется обязательно. Давайте рассмотрим их более подробно.
Этап №1. Сроки и цели
На начальном этапе, как и говорилось ранее, нужно обязательно правильно сформулировать свою цель. Поймите, для чего вам нужна эта продажа. Пропишите все это, оперируя цифрами.
К примеру , ваша оценочная стоимость составляет 1800000 рублей . На деньги, вырученные от продажи вы планируете приобрести автомобиль, стоимостью 300000 рублей и оставшиеся деньги вложить в квартиру-новостройку многоэтажного дома.
При этом, через год, у вас будет в наличии и средство передвижения и перспектива приобретения полноценной квартиры с возможностью продать ее в дальнейшем или перебраться проживать в новостройку. Такое вложение денежных средств удачно, но сроки продажи, скорее всего будут ограничены.
Становится ясно, что выбрать модель понравившегося автомобиля вы сможете в салоне по каталогу или предложению в любой момент, останется только его дождаться. А вот, вложится в строительство, с наилучшими условиями, можно будет только в определенный временной отрезок, иначе варианты закончатся и намеченной вами квадратуры, этажности или хорошего расположения может просто не остаться.
Поэтому, обозначая правильно цель, вы устанавливаете реальные сроки, на протяжении которых можете позволить себе эту продажу.
Этап №2. Оценка объекта
Как правильно ее провести, мы уже обсуждали ранее. По критериям, которые были описаны проведите самостоятельный анализ . Изучая объявления, на распространенных сайтах интернета и в газетах, ищите аналогии. Очень часто, подобными методами работают и агентства, которые представляют чужие интересы, но они адекватно воспринимают ситуацию, и скорее всего, будут работать только с теми вариантами, в стоимости которых есть смысл.
Обратите внимание на ценовой разброс. Вычислите наибольшую и наименьшую сумму подобных вашему вариантов, выведите среднюю составляющую. Теперь к этой стоимости прибавляйте 20% , выставляйте ее, начиная активно рекламировать.
Далее, на протяжении первых 2 недель отслеживайте наличие звонков, которые будут поступать к вам. Если покупатели проявляют активный интерес, значит цена указана правильно, можно даже попробовать прибавить еще процентов 10 % от первоначальной стоимости.
Этап №3. Реклама квартиры
Этот шаг нужно сделать верно, что в итоге увеличит эффективность и сократит намеченные сроки. Он включает в себя несколько основных моментов, с которыми предстоит основательно поработать.
- Фото объекта . Сделайте предпродажную подготовку. Теперь найдите фотоаппарат хорошего качества, и обращая внимание на ракурсы, фотографируйте квартиру с ее лучших сторон. При этом, все телевизоры должны быть выключены, крышки унитазов закрыты, а возможные недостатки стоит оставить за кадром. Ваша задача – привлечь покупателя. Выйдете во двор, сделайте и там несколько фото. Если лестничная клетка, или сам подъезд в хорошем состоянии, то запечатлите и этот момент. В итоге, вы получите примерно 8 хороших фотографий, которые будут наглядно свидетельствовать о плюсах продаваемого помещения.
- Текст объявления . Постарайтесь основательно подумать над тем, как правильно составить текст для продажи. Вся суть в том, чтобы прочитав его покупатель захотел обязательно набрать номер указанного телефона и просмотреть вашу недвижимость. При этом, есть некоторые данные, указать которые стоит обязательно. Набросайте на листочке сначала предварительный план с нужной информацией. Укажите количество комнат , квадратуру , наличие планировки , тип здания , количество этажей и уровень ее расположения. Обязательно опишите прилегающую территорию, наличие балкона или лоджии, обратите внимание на застекленность, важны и тип отопления и тип санузла. Если есть ремонт или сделан он был не так давно, акцентируйте внимание и на этот момент. В объявлении обязательно нужно рассказать о районе расположения и инфраструктуре. Текст стоит писать развернуто и литературным языком, чтобы оно легко читалось. Укажите в заголовке слово «уютная », это психологический способ заранее располагающий покупателя и дарящий ему ощущение комфорта при просмотре текста.
- Интерне-ресурс . Разместите свое объявление в интернете на наиболее посещаемых сайтах, просмотрите аналогичные, хорошо составленные тексты и обязательно добавьте фотографии (Например в ). Уточните, может быть, в вашем городе есть какой-либо специальный ресурс, где можно добавить свое объявление. Не помешает и звонок в местную газету, которая сможет напечатать информацию о вашей квартире.
- Агентство недвижимости . После того, как будет проведена работа, скорее всего, вас начнут беспокоить агентства, которым будет интересен подобный вариант. Обязательно уточните условия, на которых они готовы с вами сотрудничать и стоимость работы, затем принимайте решение. Скорее всего подбор покупателей они станут производить бесплатно, но вот размещение информации в своих собственных базах и предоставление ее вам, может иметь определенную стоимость.
- Окружение . Сообщите эти сведения своим знакомым, друзьям, родственникам. Возможно, по средствам простого общения данные дойдут до потенциального покупателя.
Пример объявления о продаже квартиры в Авито.ру
Этап №4. Подготовка к продаже
О том, как ее правильно сделать, мы обсуждали ранее. Теперь просто просмотрите, что мешает нормальному восприятию обстановки в квартире. Придайте возможную эстетичность и приятный аромат , уберите животных и все последствия их пребывания. На этом этапе важно еще и подготовить себя к предстоящим встречам, предполагающим ведение переговоров. Могут возникнуть неловкие ситуации, в которых нужно найти правильный ответ.
Рассмотрим 3 основных, часто задаваемых вопроса покупателями
- Мне все нравится, но смущает цена, может немного скинете (уступите)?
Ответ : Я могу ее чуть-чуть снизить, но при этом прошу вас провести полный расчет и подписание договора в течении 3 дней. - Как скоро я могу вселиться?
Ответ : Как только мы подпишем договор задатка, я начну собирать вещи и отдам документы в паспортный стол на выписку. При подписании документы, мы озвучим дату. - Мне квартира нравится, но смущает (к примеру, маленькая кухня), может еще варианты посмотреть?
Ответ : Вы же понимаете, что идеальных вариантов не существует, но приобретая эту собственность, вы получите прекрасный микрорайон, уютный двор (далее следует перечислить все плюсы, изученные вами заранее)
Нужно стараться разговаривать с потенциальным покупателем на его языке, это позволит создать атмосферу доверия и наладить контакт.
Этап №5. Предварительный договор купли-продажи.
Это такой документ, который обеспечивает закрепление ваших первых договоренностей. По его условиям вносится сумма задатка, которая в большинстве своем составляет 2-5% от общей стоимости жилья. Скачать образец предварительного договора купли-продажи (договора о задатке) вы можете по ссылке ниже:
(doс. размер - 39 кб.)
Оставшиеся деньги выплачиваются тогда, когда продавец выполнил все условия и готов к переоформлению. Законом предусмотрен дальнейший отказ от сделки. В случае, если сторона покупателя желает отмены, то сумма задатка не возвращается. Продавец же, решая расторгнуть договор, обязан вернуть двойную сумму.
Если в планах быстрая продажа квартиры, соглашайтесь, не раздумывая на подписание такого договора, он обеспечит вам уверенность в предстоящей основной сделке.
Этап №6. Выписка и отсутствие задолженности
Сначала посещаем расчетный центр и берем квитанцию о том, что все задолженности погашены. Кстати, ее могут попросить еще в момент просмотра квартиры. После этого, отправляемся в паспортный стол и отдаем все необходимые документы для отмены регистрации.
Этап №7. Расчет за квартиру, регистрационная палата
Весь процесс расчета происходит в 3 основных этапа, перед которыми нужно обязательно взять с собою все ранее собранные документы.
- Подписание договора купли-продажи . Заключаются 3 экземпляра, один из них позже отдается в регистрационный орган;
- Составляется расписка . Вы подписываете ее, и это регламентирует отношения с покупателем. Данный документ подтверждает факт получения денег за недвижимость на руки, обеспечивая гарантии.
- Сдача документов . Получая наличные деньги, вы вместе с покупателем обращаетесь в регистрирующий орган, и сдаете все в определенный кабинет. При этом важно оплатить госпошлину. На сегодняшний момент ее сумма составляет 2000 рублей . Обычно, такие расходы несет покупающая сторона , но в законодательстве предусмотрена возможность заключения предварительного договора .
В случае, если принято решение проводить сделку на пополам, то и вас могут привлечь для оплаты госпошлины.
До тех пор, пока документы находятся на переоформлении, а этот процесс может занять от нескольких дней до 2-3 недель , вы получаете на руки расписку и дату следующего визита. Такие сроки обусловлены законом.
Возвращаясь повторно в регистрационную палату, покупатель получает свидетельство о праве собственности, а продавец – свидетельство о продаже квартиры. Его важно сохранить.
Как показывает практика, в дальнейшем могут возникнуть различные юридические вопросы или неверно начисленные коммунальные платежи. Решать их будет намного проще, имея это свидетельство на руках.
В тот день, когда происходит подписание договора купли-продажи, по правилам ведения сделки, вы должны передать объект и ключи от него новому владельцу, разрешая полную свободу действий на месте. В идеале, конечно, стоит составить акт передачи имущества, но это необходимо только тогда, когда подобное требует покупатель.
Такой документ регулирует его права, и дает уверенность, что оставленная собственность в квартире для личного пользования принадлежит новому владельцу, и вы не станете ее забирать или вывозить по усмотрению.
Обращая внимание на все ранее описанные шаги, и строго следуя им, вы создадите себе условия для более комфортного и ускоренного способа продажи собственной квартиры. По факту, здесь нет ничего сложного, просто важно найти свободное время и приступить к самостоятельным действиям.
7. Не продавайте, а выгодно сдавайте
Если вам нужны деньги, но вопрос это не срочный, то предлагаем вам попробовать заработать на жилье, вместо того чтобы просто избавиться от недвижимости. Вы можете успешно сдавать квартиру в аренду и спустя некоторое время начать развивать бизнес и предлагать в аренду все больше жилья. Наличие квартиры в качестве стартового капитала в этом деле - большой плюс.
Только подумайте о том, сколько можно зарабатывать на сдаче жилья в аренду. Получив первый опыт, вам непременно захочется развивать бизнес и в этом случае советуем вам снять или купить индивидуальный дом и превратить его в доходную недвижимость. Для этого потребуется разделить дом на несколько квартир и каждую сдавать в аренду. Такой бизнес способен приносить до 150 000 тыс. рублей в месяц в качестве чистой прибыли, а начать все можно со сдачи одно квартиры. Советуем скачать бесплатную книгу от Юрия Медушенко о бизнесе на доходных домах, который способен принести более 1 млн. рублей в год.
Какими методами это делать, кого привлекать и чему следовать, решать только Вам.