Переводы с мобильного 

Налог на сдачу квартиры в аренду. Налог на доход от сдачи квартиры в аренду Доходность аренды квартир

Последнее обновление Март 2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед). Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Все эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт - какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев. Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме . Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400 ;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат ! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),
  • А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2019 (за 2019 год – до 15.07.2020).
Пример 1

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2019.

ИП на УСН

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 29 354 руб. (с 2019 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

  • собрать документы (паспорт, заявление);
  • оплатить госпошлину 800 руб.;
  • передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС);
  • каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Госреестре.

  • за 1 квартал 2019 – до 25.04.2019.
  • за 2 квартал 2019 - до 25.07.2019
  • за 3 квартал 2019 - до 25.10.2019
  • за 2019 год - до 30 марта 2019 г.

Важно знать, что кроме налога Вам, как ИП, нужно оплатить взносы во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2019 году придется заплатить фиксированную сумму 29.354 руб. Все взносы в фонды за 2019 перечисляются до 31.12.2019 г. Сумма взносов уменьшает сумму налога по ставке 6%. И если взносы платить поквартально, то они будут уменьшать налог уже в течение года. А если раз в году, то уменьшение будет приходится на момент, когда будет их фактическая оплата. Процедура вычета проста:

  • ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
  • по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
  • рассчитываете налог по ставке 6%;
  • вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов;
  • разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Пример 2

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев:

  • получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
  • перечислил страховые взносы 26.545 руб. (такая сумма была в 2018 г., соответственно за каждый квартал - по 6.636);
  • рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (6.636) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 26.545 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Арендодатель на патенте

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно. Его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН, как и УСН, выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир. То есть имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя налоговый закон ограничил базу размером 1.000.000 р., региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:

  • кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
  • также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Эти данные достаточны для подтверждения факта незаконной аренды. Тогда информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.

Судебная практика

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд. Хотя налоговая может по собственной проверки привлечь к ответственности (начислить налог, штрафы и пени).

Если у налогового органа нет договора аренды
  • Когда нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
  • Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и постояльцы часто меняются.
  • Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
  • В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
  • Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.
Если в ИФНС есть договор аренды

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Штрафы, пени, уголовная ответственность

Хоть доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья сложно, такие случаи всё-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная государственная претензия в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, - погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

  • Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
  • Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2019 Вы погасили долг по налогам за 2018 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 1000 руб.
  • Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 7,75% / 300, где 7,75 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 0,9 руб. (3.420 * 7,75% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

Уголовная ответственность
  • Если общий долг по сборам оказался больше 900.000 руб., то нужно будет уплатить налог. А еще суд назначит штраф 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
  • Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей долг перед бюджетом будет больше 4 млн. руб. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.
  • Кроме того, если в наём сдаются несколько квартир и собственник не оформил ИП, то его могут признают незаконным предпринимателем. Доход за год у такого собственника должен быть более 2 млн. Наказание также суровое - штраф (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) или лишение свободы до 2 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

Пример 3

В 2017 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2018 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2018 г. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2018. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

  • Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
  • Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2018 по 30.09.2018) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
  • Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Вопрос - ответ

Вопрос :
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос :
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

111 комментариев

Жилье в Москве стоит настолько дорого, а доходность от сдачи квартир в аренду настолько низка, что может оправдать вложенные средства только через десятилетия

Текст: Надежда Николаева

Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.

В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.

Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова

– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.

Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя

Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.

Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.

Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас

– До кризиса практика для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.

Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.

Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик

Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки. Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.

Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов

– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.

В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад

Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов . То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.

В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.

Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова

– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России. Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая. Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных составляют от 10 до 15 лет.

Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова

– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.

Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин

– На мой взгляд, специальное для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.

Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.

– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.

В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству

Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).

Большинство владельцев жилья под максимальной доходностью понимают исключительно высокую арендную плату - чем больше взимается с жильцов, тем больше доход. Это вполне понятная житейская логика, но она имеет мало общего с бизнес-расчетами. А реальность такова, что в формуле максимальной доходности как минимум пять составляющих: размер арендной платы, длительность простоя, затраты на подготовку, расходы на текущую эксплуатацию и непредвиденные убытки. Ну а кроме того, не забудьте заплатить налоги.

Приятно считать будущие доходы
Попробуем составить формулу расчета дохода от аренды, а затем проиллюстрируем ее работу с помощью наглядного примера. Итак, в формуле максимального дохода (МД) мы увидим следующие составляющие:
- (А), размер арендной платы;
- (Пр), длительность простоя жилья за год (понижающий коэффициент);
- (За), затраты на подготовку к сдаче (дополнительный ремонт, меблировка и т. д.);
- (Эт), текущие траты на эксплуатацию квартиры (целевые взносы ТСЖ, замена лампочек, ремонт сантехники и пр.);
- (НУ), непредвиденные убытки (например, от коммунальных аварий).

Для тех, кто любит цифры, формула годового дохода будет следующей:

МД = (А × 12) - (А × Пр) - За - Эт - НУ

Легко заметить, что доходной частью является только один параметр (А), а все остальные уменьшают максимальную доходность. В формуле может быть и большее число расходных составляющих - например, арендодатель по закону еще должен заплатить налог с дохода в размере 13% или, как вариант, купить у городских властей патент на право заниматься этой деятельностью. Не все арендодатели сейчас делают это, но не факт, что такое положение дел останется навсегда.

Внимательный читатель может сказать, что в формуле цены нет никаких упоминаний о расходах на коммунальные услуги. Да, это так. Практика рынка жилой аренды сегодня такова, что коммунальные услуги обычно оплачиваются нанимателем сверх арендной платы и средства, по сути, не попадая в карман собственника, просто передаются в управляющую компанию. В рекламных объявлениях это обозначается легко узнаваемым «+КУ». Во многом такому состоянию дел поспособствовали сами коммунальщики, регулярно повышающие тарифы на ЖКХ. Соответственно, собственники не могли корректно учесть расходы на ЖКХ в цене аренды, а повышать ее по несколько раз в год - прямой путь к конфликтам с жильцами. В целом такой подход вполне согласуется с европейской практикой, где арендатор не просто сам несет все расходы на ЖКХ, но зачастую при длительной аренде еще и обязан переоформить на себя договоры с поставщиками воды, газа и электричества. Хотя, разумеется, из этого правила оплаты коммунальных услуг есть и исключения. В сегменте комнат плата за ЖКХ и сейчас нередко включается в цену аренды, особенно если в коммунальной квартире пока не установлены приборы учета.

Пример в студию
А теперь информация для тех, кто не любит формулы, а предпочитает взглянуть на примеры. Попробуем наглядно показать в цифрах влияние разных параметров, посчитав несколько вариантов сумм годового дохода. Возьмем для простоты изложения любой из корпусов ЖК «Северная долина» у станции метро «Парнас» . Этот комплекс интересен нам тем, что там сдается большое количество однотипного жилья. При этом, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в апреле 2014 года ценовой разброс на аренду «однушек» лежал в пределах 16-25 тыс. руб. в мес. с преобладанием предложений за 20-21 тыс. руб. в мес. Стройка продолжается, вводятся новые очереди, и при сдаче очередного дома в эксплуатацию на рынок аренды практически одномоментно выбрасываются десятки, если не сотни, совершенно одинаковых квартир, различающихся только этажами и номерами подъездов.

Сравним доходность от аренды трех схожих по площади (36-38 кв. м) и планировке однокомнатных квартир, даже расположенных в одном подъезде друг над другом. Первую квартиру владелец решил сдавать с ремонтом от застройщика «как есть», назовем этот вариант «Эконом». Две другие квартиры будут отличаться теми или иными улучшениями, которые внес каждый из владельцев, и эти варианты назовем «Эконом+» и «Комфорт». Соответственно, их владельцы учли свои затраты в размере арендной платы. Для простоты расчетов предположим, что время на подготовку квартир к сдаче затрачено примерно одинаковое и все три квартиры вышли на рынок одновременно.

Для дальнейшего упрощения предположим, что текущие затраты (Эт ) на эксплуатацию квартиры и участие в благоустройстве общедомовой собственности у всех владельцев были одинаковы и условно составляли 5 тыс. руб. в год. В целом это вполне реальное допущение, если квартиры расположены в одном доме. Риск непредвиденных убытков (НУ ) все хозяева минимизировали, застраховав свое жилье перед сдачей. Страховой полис на сумму 250-300 тыс. руб., защищающий имущество, отделку и гражданскую ответственность перед третьими лицами (к примеру, перед соседями снизу), наши герои приобрели за 1,5 тыс. руб. в год. Это, конечно, сильное допущение, так как в России страхуется не более 2-3% жилья, но сдача жилья в аренду - это именно тот случай, когда лучше потратить небольшие деньги на страховку, чем находиться под угрозой многотысячных убытков, если нерадивые съемщики зальют и вашу квартиру, и соседскую. Итого эти две составляющие (Эт + НУ ) складываются в 6,5 тыс. руб. ежегодно.

Владелец квартиры «Эконом» совсем не стал тратиться на дополнительный ремонт, укомплектовал квартиру «бэушными» диваном и шкафом от родителей, на кухню привез с дачи столик и пару табуреток, купил по объявлению старую электроплиту и пару кухонных шкафчиков, повесил самые дешевые светильники. На эту подготовку он истратил всего 10 тыс. руб., и за неделю квартира нашла своего арендатора за 18 тыс. руб. в месяц.

В квартире «Эконом+» владелец купил и смонтировал недорогую кухню из рядом расположенного магазина «IKEA Парнас», сделал попытку создать некоторый уют за счет красивых гардин, шкафчиков и зеркал в санузле, повесил светильники, меблировал прихожую небольшим комодом. Кровать и шкаф он также не покупал, а выделил из «семейных запасов». На эту подготовку он истратил 70 тыс. руб. и назначил арендную плату 21 тыс. руб. в мес. - около 30% предложений подобных квартир на Парнасе приходится именно на этот ценовой сегмент.

Чтобы найти первого арендатора, пришлось потратить две недели, а затем в течение года арендатор еще раз менялся. Итого три недели простоя за первый год аренды.

Больше всех на уют и подготовку к сдаче потратился владелец третьей квартиры - варианта «Комфорт». Он тоже понимал, что для сдачи совсем необязательно иметь хороший ремонт, но в своих улучшениях пошел дальше второго варианта. В санузле он положил кафель, установил недорогую душевую кабину, купил новый диван и шкаф. В остальном его улучшения были аналогичны варианту «Эконом+». Общие затраты достигли 150 тыс. руб., что, впрочем, тоже относительно немного для новоселья. С трудом, но ему удалось сдать квартиру за 23 тыс. руб. в мес. после целого месяца поисков. При этом владельцу пришлось пойти на значительные компромиссы с жильцами, которые въехали с маленьким ребенком, котом и собакой. Как сказали сами жильцы, они вынужденно переплачивают, так как никто другой не захотел их брать с животными.

Цифры не лгут
Результаты расчетов максимальной доходности сдачи этих квартир в аренду на горизонте до пяти лет представлены в таблице. Для реалистичности сюжета добавим еще небольшой простой всех квартир в течение одной недели (0,25 месяца) в каждый из последующих лет сдачи.

Интересная картина открывается, не правда ли? Самый экономный владелец получил и самый больший доход за первый год, хотя арендная плата была самой низкой. Владелец квартиры с небольшими улучшениями догнал вариант «Эконом» только за два года, а владелец квартиры «Комфорт», лучше всех позаботившийся о жильцах, и по итогам второго года оставался в аутсайдерах, несмотря на высокую арендную плату.

На горизонте пяти лет, когда уже можно говорить об амортизации всех вложений, изначально сделанных в мебель и отделку, варианты «Комфорт» и «Эконом+» все-таки показали лучшую общую и среднегодовую доходность. Однако цифры превышения дохода над вариантом «Эконом» очень незначительны, не более 10-13%. Ведь мы сделали допущение о равенстве всех текущих затрат Эт + НУ в сумме 6,5 тыс. руб. ежегодно. А владелец квартиры «Комфорт» по легенде сдал свое помещение жильцам с животными (и с детьми), что ведет к более быстрому износу отделки и мебели. Значит, у него могут быть выше текущие расходы Эт на поддержание нормального состояния квартиры. В реальности он мог, конечно, не брать таких жильцов, но тогда был бы более длительный простой, так как стоимость аренды выше среднего уровня, а в массе своей жильцы все-таки предпочитают экономить.

Сухой остаток - вложения в повышенную комфортность жилища оправданны, только если вы будете там жить сами. А с точки зрения аренды самый простой вариант в стиле «чистенько, но бедненько» - в подавляющем числе случаев оптимален по возможностям достижения максимального дохода от этого конкретного жилища. Его легче сдать, время простоя без жильцов минимально, так же как минимальны и вложения в подготовку такого бюджетного жилья к сдаче.

Если вы сдаете свою квартиру в аренду или наем, то полученный с этого доход подлежит налогообложению. По крайней мере, так должно быть при нормальном цивилизованном подходе к ведению дел. Даже если вы не ИП (индивидуальный предприниматель), а просто обычный человек с жилплощадью, предоставляемой чужим людям для временного проживания. Как рассчитывается налог на аренду квартиры и что необходимо знать при его уплате в налоговые органы, расскажем в этой статье.

Как платить налог с доходов от аренды квартиры

Правовая основа для физического лица при расчете налога с дохода от сдачи жилой площади в аренду или наем представлена в Налоговом Кодексе РФ (статья 226, пункты 1 и 2, статья 228 п.п.1). Формула расчета налога при сдаче в аренду выглядит следующим образом:

НДФЛ равен доходу от сдачи помещения в аренду за год, умноженному на 13%

Примечание. Как правило, собственники жилья, сдаваемого в аренду/наем, указывают цену проживания с учетом коммунальных услуг. Нужно учесть при этом, что по статье 41 Налогового Кодекса оплата квартирантами коммунальных платежей вносится в общую сумму дохода, получаемого при сдаче квартиры в аренду или наем. Так как это экономическая выгода, которую получает собственник жилья (ведь расходы по обслуживанию своей собственности он не несет). Поэтому сумма налога определяется из суммы дохода + оплаты коммунальных услуг, которые потребляют квартиранты.

Если арендаторы жилплощади платят только за определенный набор услуг (вода+газ+электричество), а остальное оплачивает владелец квартиры, то при оформлении налоговой декларации это учитывается (см. ниже по тексту).

Когда платить НДФЛ с аренды квартиры

На сегодняшний день далеко не все могут похвастаться тем, что имеют собственное жилье.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Для этой категории граждан законодательство Российской Федерации предоставляет возможность проживания в помещении, фактически принадлежащему другому собственнику. Для того, чтобы фиксировать данный вид сделки, надо заключить договор.

Законодательная база

Нормативными актами, регулирующими отношения по таким договорам, являются Гражданский кодекс РФ (Главы 34-35), а также Жилищный кодекс РФ, где прописаны все права и обязанности обеих сторон.

В законе РФ прописывается факт необходимости регистрации договора аренды.

В первую очередь, такая регистрация нужна для того, чтобы закрепить права и обязанности сторон и предотвратить возникновение конфликтов.

Иными словами, обезопасить участников от нежелательных последствий, таких как досрочное расторжение договора.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку?

Стороны, если они являются физическими лицами, заключают договора найма, и получают названия:

  • наниматель , то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение;
  • наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.

Причем по такому договору стороной нанимающей может быть только физическое лицо.

С юридическим лицом заключается другой вид соглашения — договор аренды, с соответствующими названиями сторон — арендатор и арендодатель.

Но использовать помещение можно только для проживания граждан. Например, там может поселиться сотрудник фирмы, на длительное время прибывший из другой местности.

По сути, оба договора определяют соглашение о предоставлении имущества во временное пользование.

Но стоит понимать, что между ними все-таки существует разница.

И если между гражданами вместо договора найма будет заключён договор аренды, то в случае разрешения каких-либо конфликтных ситуаций в суде, он может быть признан недействительным.

Сроки действия договора

По временным рамкам договоры можно классифицировать следующим образом:

  • Краткосрочные. Чаще всего имеет место сдача помещения посуточно, либо на несколько суток
  • Долгосрочные. Здесь срок действия фиксируется конкретно — до 5 лет. На большее время возможность заключения не предусмотрена.

При отсутствии указания длительности договора, он считается заключенным на 5 лет.

А вот расторгнуть сделку можно только если предупредить другую сторону заблаговременно.

Есть возможность в самом договоре прописать срок, за который нужно сообщить о прекращении отношений между участниками.

Если же такой пункт в соглашении отсутствует, то временем оповещения является 3 месяца до дня расторжения договора.

Как фиксировать поступление денежных средств?

Факт расчета за найм и аренду жилого помещения фиксируется официальным документом — распиской. Строго регулируемой законом формы составления нет.

Но есть несколько важных правил, которых необходимо придерживаться:

  • Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств. Но стоит учитывать, что в случае возникновения каких-либо разногласий первый вариант будет более выигрышным, так как позволит суду назначить почерковедческую экспертизу.
  • Само написание документа должно быть максимально аккуратным , так как наличие помарок или исправлений может привести к потере им юридической силы.
  • Обязательно необходимо указывать сведения о лицах, упомянутых в расписке: фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо обозначить дату принятия денежных средств, а также сумму и период, за который они выплачиваются.

Заверять у нотариуса написанную от руки расписку не имеет смысла — документ и так имеет юридическую силу.

А вот при использовании в процессе составления электронных средств и распечатке на принтере к услугам нотариуса лучше всего прибегнуть.

Какой налог на сдачу жилья в аренду следует уплачивать в 2019 году?

Ставки на налог в России являются фиксированными. Но они зависят от статуса собственника сдаваемого помещения.

Физическим лицам

Если арендодателем жилплощади выступает физлицо, в таком случае ему потребуется выплачивать подоходный налог с получаемой прибыли за сдачу жилья.

Подоходный

В 2019 году собственник, являющийся гражданином РФ, выплачивает налог в размере 13% от прибыли, то есть стандартную ставку НДФЛ.

Если собственник квартиры или дома проживает в России менее 183 дней в году или не является резидентом налогообложения РФ, то он уплачивает налог по ставке 30% от прибыли.

Размер

Как уже говорилось выше, размер налога, взимаемого с доходов за сдачу жилья в аренду, составит 13%.

Однако если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и оформить сокращенный режим уплаты налогов, тогда платить налоговой придется в разы меньше.

Инвалидам

А вот инвалидам первой и второй группы государство предоставляет некоторые льготы.

Им полагается налоговый вычет в размере 500 рублей.

Его нужно отнять от суммы полученного дохода от аренды и рассчитывать налоги уже от получившегося значения.

Военному

Актуальным также является тема сдачи в аренду жилья, собственником которого является военнослужащий.

Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.

Происходит только использование права владеть и распоряжаться имуществом.

А значит, военнослужащему можно воспользоваться своим правом. Размер налога от этого вида дохода остаётся все тем же — 13%.

Пенсионером

Распространено мнение, что пенсионерам, сдающим жилплощадь в аренду не нужно платить налоги от сдачи. Это в корне неверно.

В Российской Федерации пенсионеры освобождаются только от налогов на имущество. А вот налоги на прибыль они платят точно в таких же размерах, как и другие.

Если сдаешь разово

У тех, кто сдает помещение на сутки или даже на несколько часов, также возникает вопрос о необходимости уплаты налога.

Стоит отметить, что обязательные платежи в сторону государства выплачиваются независимо от времени, во время которого жилье находится в аренде.

1 час или 1 день — если вы получили от этого прибыль, то необходимо сделать взнос в размере все тех же 13% от дохода.

Порядок уплаты

Тем лицам, которым необходимо выплатить налог, нужно составить и подать налоговую декларацию до 30 апреля включительно.

Причем следует это сделать в год, который следует за уже истекшим налоговым периодом.

Можно сдать документ лично, а также через доверенное лицо, в электронном виде, и даже по почте. Оплатить необходимо не позднее 15 июля.

Для ИП

Обычно арендодатели стараются оформить свою деятельность как ИП для уменьшения налогового бремени, лежащего на них. Ведь появляется возможность перейти на упрощенный налоговый режим, что существенно экономит финансы.

Однако прежде чем разберем данный тип налогообложения, следует выяснить, как заплатить НДФЛ.

НДФЛ

Если индивидуальным предпринимателем принято решение оплачивать именно налог на прибыль и не переходить на упрощенку, тогда размер взимаемого налога составит 13%, как и для физлиц.

УСНО

Многие собственники имеют только одно «лишнее» помещение, с которого можно получить доход. Но есть и такие, у кого их имеется несколько, а также множество людей, считающих НДФЛ непомерно высокой налоговой ставкой.

Для этого физическому лицу необходимо зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю с упрощенной системой налогообложения.

Плюсом этих действий является снижение налоговой ставки до 6%.

Но есть и некоторые минусы, которые стоит учитывать при выборе данного метода оплаты налогов:

  • Процедура регистрации ИП предполагает сбор документов и оплату госпошлины (на 2019 год — 800 рублей), а также занимает какое-то количество времени.
  • Налоговые платежи платятся не один раз в год, как в случае с НДФЛ. Необходимо ежеквартально делать авансовые взносы: первый — до 28.04.2017, второй — до 28.07.2017, третий — до 30.10.2017. А также исчислить налог за весь год и внести его до 28.03.2018.
  • Необходимо выплачивать фиксированный взнос в страховой фонд , составляющий 27 990 рублей, если сдавать жилье самостоятельно, не нанимая сотрудников, а доход от этого вида деятельности не превышает 300 000. Иногда, в случаях получения небольшого дохода, данный платеж может превышать сумму налога, заплаченного по ставке 13%, а значит, такая форма выплат будет экономически невыгодной.

Патент

Более выгодной является патентная система налогообложения, созданная специально для индивидуальных предпринимателей с целью упростить ведение их налогообложения.

Если применять эту систему, то помимо покупки патента выплачивать придется только страховые взносы. От НДФЛ такой предприниматель освобождается.

Срок действия патента варьируется, и может составлять как 1 месяц, так и 1 год.

Более года действие невозможно.

Также можно не вести бухгалтерский учёт, но заполнение Книги учета доходов является обязательным условием.

Ставка налога при ПСН фиксирована, и составляет 6%. Но рассчитывается налог не от реального дохода ИП, а от суммы, потенциально возможного дохода за год за сдачу в найм жилого помещения.

Порядок уплаты

Выплаты происходят по двум сценариям, зависящим от срока патента.

Вот как платить данный налог:

  • Срок действия — менее полугода. Оплата производится до окончания срока действия.
  • От 6 до 12 месяцев. Треть придется заплатить до истечения 90 календарных дней с момента покупки, а оставшиеся средства внести до конца срока действия.

Для юрлиц

Для юридических лиц процесс подачи декларации и подлежащие уплате налоги мало чем отличаются от порядка выплаты налоговых сборов для ИП. Однако все же рассмотрим его поподробнее.

Ставки и виды налогов

В случае сдачи в аренду жилья юридическим лицом, которое применяет УСН, то принцип выплаты налогов отличается от случая с ИП только в том, что декларацию необходимо подать до 31 марта.

Но если применяется общий режим, то предприятие будет выплачивать налог на прибыль.

Для его правильного исчисления необходимо заключение письменного договора, в котором следует указать способ поступления платежей.

Это могут быть ежемесячные, а также ежеквартальные выплаты. Действующая ставка налога на прибыль юридических лиц составляет 20% от фактической прибыли.

Нельзя забывать также и НДС – 18% в пользу государства.

Также имеет значение, является ли сдача в аренду жилого помещения основным занятием фирмы. От этого будет зависеть, как будут определяться доходы – от реализации или внереализационные, что будет влиять на верный расчёт прибыли для выплаты налогов.

Порядок уплаты

Налоговая декларация должна быть сдана юридическим лицом в соответствующий налоговый орган в течении четырех недель по истечению каждого квартала, а годовая – до 28 марта следующего года.

Платит ли арендатор?

При заключении возмездного договора, наниматель не обязан выплачивать никаких налогов.

Исключение является только случай выделения в самом договоре пункта, по которому налоги наймодателя выплачивает тот, кто арендует жильё.

А вот по договору о безвозмездном проживании налоговая может потребовать с нанимателя выплаты 13% от той суммы, что он «сэкономил» от бесплатного проживания и которую в случае возмездной сделки должен был бы платить арендодатель.

Сумма рассчитывается от арендной платы за жилье с аналогичными условиями. Естественно, это не касается ближайших родственников собственника квартиры.

Когда следует осуществить платеж?

Подать декларацию и осуществить оплату налога следует до 30 апреля года, который идет после прошедшего отчетного года.

Ответственность

За любые действия, повлекшие за собой нарушение закона, виновный несет ответственность. Что же грозит тем арендодателем, которые не желают платить налоги либо не предоставили в срок декларацию?

Последствия при отказе от регистрации и уплаты

Если собственник отказывается от регистрации и не уплачивает налог на сдачу жилья в аренду, то он несет финансовую ответственность:

  • Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
  • Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
  • За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.

Что грозит, если подал декларацию не в срок?

Если декларация не была предоставлена вовремя в налоговую, то в соответствии со ст.119 НК будут наложены штрафные санкции в размере 5% от невыплаченной суммы за каждый неполный либо полный месяц просрочки.

Штраф может доходить до 30% от суммы.

Если вами не предоставлена декларация и не уплачены налоги в крупном объеме (больше 600 000 руб, с условием, что часть невыплаченных налоговых сборов превысит 10 % от подлежащей выплате суммы за 3года подряд либо больше 1,8 млн. руб за 3 года подряд), тогда на вас будет наложен штраф в размере от 100 000 до 30 000 руб либо в размере всех полученных доходов за срок от одного до двух лет, либо арестуют максимум на полгода или лишат свободы сроком до 1 года.

Однако поймать за руку того, кто не платит налог на сдачу жилья в аренду, порой оказывается очень сложно.

Чаще всего это случается, когда жильцы не очень благонадежны, и соседи, возмущенные их поведением, могут сообщить о своих подозрениях на нелегальную деятельность собственника участковому.

Он, в свою очередь, собирает и документально засвидетельствует информацию о жильцах и владельце жилья, и если с помощью этой информации можно подтвердить наличие незаконной аренды, то дело передаётся в налоговую службу, а затем может попасть в суд.

Но судебная практика показывает, что имея лишь косвенные доказательства, в виде тех же заявлений соседей, очень сложно доказать получение незаконных доходов.

Другое дело, если у ФНС на руках имеется оформленный договор аренды. Тогда почти наверняка «уклонисты» будут привлечены к ответственности по действующему законодательству.

Вопросы

Есть несколько часто возникающих вопросов по поводу налогов на аренду. Попробуем на них ответить.

Как не платить?

Многих интересует, как избежать уплаты НДФЛ. На законных основаниях уйти от этой обязанности не получится.

Однако недобросовестные налогоплательщики разработали множество способов:

  • заключение безвозмездного договора аренды, который по факту является просто фикцией;
  • представление квартирантов своими родственниками, и многое другое.

Следует помнить, что укрывательство доходов и неуплата налогов ведёт к наступлению финансовой, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.

Платить ли, если сдача в аренду оформлена на 11 месяцев?