Массовая оценка земельных участков. Массовая оценка и оценка единичных объектов земельной собственности. Основные положения оценки земельных участков

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

1. Определяются сравнительные элементы объектов;
2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
5. Рассчитывается стоимость улучшений;
6. Определяется стоимость ЗУ.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
2. Определяется доход от строений;
3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

1. Определяется количество и размеры будущих участков;
2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

• Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
• Строительство инженерных сетей, дорог;
• Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
• Реклама и маркетинг.

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

• Заключается договор Для его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
  • Цель проведения оценки;
  • Стандарты оценки;
  • Категория земель;
  • Вид разрешенного использования;
  • Вид собственности;
  • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
  • Данные земельного кадастра;
  • Наличие строений;
  • Оговаривается дата проведения оценки.
• Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
  • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
  • Физические характеристики ЗУ;
  • Описание строений и инженерных коммуникаций;
  • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
  • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
  • Анализируются экономические факторы.
• Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
• Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
• Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
• Определение метода оценки.
• Согласование полученных результатов.
• Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта . Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

• Понять его содержание и способ оценки;
• Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
  • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
  • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
  • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
  • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

• Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
• Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
• При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
• В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
• Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке , поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения . Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли - для всех, а сама она - ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон отмечал: «Приобретая в собственность землю, становишься собственностью земли».

Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

В.И. Петров

Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития. Заказчиками кадастровой оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для проведения кадастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Прежде чем перейти к анализу методических рекомендаций по проведению кадастровой оценки отдельных категорий земель, целесообразно рассмотреть общие черты и различия между массовой и индивидуальной оценкой. Массовая отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике расчета используемых показателей.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов.

Массовая оценка - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.

Синонимами понятия «массовая оценка» являются «кадастровая оценка» и «налоговая оценкачто отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Как массовая оценка, так и оценка единичных объектов недвижимости (индивидуальная) - это систематизированные методы получения оценок стоимости. Они отличаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Термин «кадастровая оценка » отражает тот факт, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости заносятся в Государственный кадастр. Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.

Наконец, понятие «налоговая оценка» говорит о целях массовой оценки недвижимости, результаты которой используются для налогообложения. Так, налоговой базой земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков, являющихся объектами налогообложения. Таким образом, кадастровая стоимость используется для налогообложения и позволяет напрямую определить величину налоговых платежей.

Вместе с тем следует отметить и возможность несовпадения рассмотренных выше понятий. Как пример, в рамках Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 г. кадастровая стоимость земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, приравнивалась к их рыночной стоимости, определенной на основе индивидуальной оценки, т.е. кадастровая стоимость в данном случае не являлась продуктом массовой оценки. Кроме того, кадастровая стоимость может использоваться не только как база для налогообложения, но и в аналитических, статистических и иных подобных целях.

Результатами массовой оценки, кроме кадастровой стоимости объектов оценки, также являются:

• определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
• создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
• зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

• оценка для управления залоговым портфелем;
• определение стартовой цены на аукционах;
• определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
• экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
• повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах при реализации недвижимости может быть определена на основе результатов массовой оценки. Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно отчуждать объекты недвижимости. Во-вторых, массовый характер оценки обеспечит однородность цен на различные лоты в пределах класса недвижимости, т.е. равноправие покупателей объектов-заменителей.

Повышение эффективности управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных направлений развития городских территорий.

Модели массовой оценки стремятся отобразить рынок конкретных видов недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой площади. Затем оценщики должны калибровать эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую рынок определяет для определенного элемента недвижимости (простейшая поправка). Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда - оценить правильность выбора модели и ее калибровки. Для всех трех подходов к определению стоимости — затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении продаж, и доходного подхода, — разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная — для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:

• Объект оценки.
• Количество объектов оценки.
• Трудоемкость оценки.
• Квалификация исполнителей.
• Объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы.
• Формирование перечня объектов оценки.
• Определение факторов стоимости объектов оценки.
• Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.
• Группировка объектов оценки.
• Моделирование стоимости объектов оценки.
• Проверка качества полученных результатов.
• Алгоритм расчета стоимости объектов.
• Точность результатов.
• Формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

В Российской Федерации кадастровая (массовая) оценка как самостоятельная наука развивается около 10 лет. В качестве основного направления, использования результатов массовой оценки недвижимости в РФ, является государственная кадастровая оценка земель.
Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Начиная с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель и рассчитаны показатели кадастровой стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Сегодня все сведения о кадастровой стоимости земель в разрезе категорий и субъектов Российской Федерации доступны общественности — на информационном сервисе «Интерактивная кадастровая карта» заинтересованные лица могут ознакомиться с актуальными сведениями о кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков.

Сравнение кадастровой и индивидуальной (рыночной) оценки в Российской Федерации позволяет сделать следующие выводы.

• Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
• В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.
• Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

Основные положения оценки земельных участков : Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения , проводимые для создания участка: внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает : целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений. Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды. В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли (для покупки и выкупа земельных участков).

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности : Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов, как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения. Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Повышение эффективности использования городских земель.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) - вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

Анализ ННЭИ призван выявить наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, участка, как незастроенного (если площадка уже застроена, то следует сделать допущение, что строения отсутствуют, и участок свободен или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений), во-вторых, - с уже имеющимися улучшениями.

Критерии анализа : Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта. Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения. Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие ее конкурентно способность и недостатки.

Повышение эффективности использования городских земель :

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и др. факторы. На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние: интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли; размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка. Необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Подходы и методы оценки земель.

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

Где VL - стоимость земельного участка, IL - доход от владения землей, RL -ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов сравнения объектов; определение отличий каждого аналога от объекта оценки; расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Метод выделения применяется , когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности. Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле: , где Сз - стоимость земельного участка, С - стоимость объекта, Су - стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Основные этапы метода остатка для земли : определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов: определение размеров и количества индивидуальных участков; расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности - отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости: 1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физ. лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся: соответствующие налоговые резиденты; физ. лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в РФ. 2. Налоги с предприятий – юр. лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

НК РФ выделяет 3 вида налогов и сборов : федеральные - устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ; региональные - устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов; местные - вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности : налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц; налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов: земельный налог; лесной налог; налог на пользование недрами; налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Налогообложение недвижимости строится на основе следующих принципов : Всеобщности - каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы; Справедливости и дифференциации - уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества; Обязательности - любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна; Равенства - перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками. Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если: одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%; одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Модель жизненного цикла предприятия и организационное развитие. Факторы, влияющие на развитие предприятия.

Модель жизненного цикла организаций Леона Данко представляет классический вариант жизненного цикла любой организации. По горизонтальной оси отложено время или возраст организации: молодой - зрелый; по вертикальной оси - изменение размера организации. Под размером организации можно понимать различные параметры (например, изменение годового оборота, балансовой стоимости активов или численности занятых на предприятии) или рассматривать эти критерии в комплексе. Переход от одного этапа к др. может осуществляться постепенно или достаточно резко и болезненно, сопровождаясь кризисами. При этом меняются типы организационных структур и культур. Для эффективного управления организацией руководство должно понимать, какие этапы в своем развитии проходит организация и какого рода кризисы сопровождают это развитие.

Модель жизненного цикла организаций Ларри Грейнера . По мнению Грейнера, наибольшее значение для построения модели организационного развития имеют пять ключевых факторов: возраст организации, размер организации, этапы эволюции, этапы революции, темпы роста отрасли. Согласно данной модели жизненный цикл организации состоит из пяти этапов (фаз) эволюции и революции на жизненном пути организации, называемых "стадиями роста". Каждая стадия начинается с периода развития, далее следует устойчивый рост и стабильность, заканчивается революционным периодом организационных изменений. Каждая стадия - одновременно следствие предыдущей и причина последующей стадии. Каждый эволюционный период характеризуется доминирующим стилем управления, используемым для поддержания роста, в то время как каждый революционный период характеризуется доминирующей проблемой управления, которая должна быть решена до того, как - рост может быть продолжен. Переход в новую стадию жизненного цикла определяет новые правила, по которым организация должна осуществлять внутреннее функционирование и поддерживать взаимоотношения с окружающей средой. Важный вывод на каждой стадии состоит в том, что если организация стремится к продолжению роста, то дальнейшие действия ее руководства детально определены. Чем выше темпы роста отрасли, в которой работает организация, тем быстрее она переходит с одной стадии на др. Стадии роста организации и соответствующие им кризисы: рост через креативность (творческая фаза роста) - кризис лидерства; рост через директивное руководство (направленный рост) - кризис автономии; рост через делегирование - кризис контроля; рост через координацию - кризис запретов; рост через сотрудничество - кризис психологической усталости или доверия.

Развивая идеи Грейнера, Адизес предположил, что с организациями происходит то же самое, что и с живыми организмами - они рождаются, растут, стареют и умирают. Согласно его модели в процессе жизнедеятельности организации можно выделить десять закономерных последовательных этапов жизненного цикла, которые с достаточной степенью условности можно сгруппировать в два больших этапа: этап роста и этап старения. Этапы : Этап первый. Выхаживание . Компании еще нет, но есть идея. Этап второй. Младенчество . На данном этапе компания не обладает еще четкой структурой и системой распределения полномочий и ответственности, основатель, возможно, работает больше всех. Этап третий. Детство («давай-давай»). Дела компании идут успешно, и она начинает работать все продуктивнее, преодолевая первые препятствия. Этап четвертый. Юность. Компания очень сильно меняется на этом этапе. Даже если все было благополучно на предыдущих этапах, наступает момент, когда без порядка, системы и дисциплины дальнейшее развитие невозможно. У основателя компании возникает потребность в изменении структуры компании и делегировании полномочий. Этап пятый. Расцвет . На стадии расцвета организация одновременно гибка и управляема. Она имеет относительно четкую структуру, прописанные функции, системы поощрения и наказания. Сотрудники – главный актив в компании, им приятно работать в таких условиях, они талантливы и скромны, из них получаются отличные командные игроки. Этап шестой. Стабилизация (Поздний расцвет). На этом этапе форма начинает преобладать над содержанием. Это первая стадия старения организации, когда компания постепенно отходит от политики быстрого развития, захвата новых рынков и расширения присутствия на существующих. Этап седьмой. Аристократизм . Компания владеет значительными финансовыми средствами, которые расходуются на обустройство собственной деятельности и укрепление существующей системы контроля. Этап восьмой. Ранняя бюрократизация . На этом этапе функция интеграции затухает: организация постепенно погружается в ряд сложных и порой неразрешимых структурных конфликтов, которые решаются путем увольнения сотрудников, но при этом, не меняя саму структуру. Этап девятый. Поздняя бюрократизация . Компания полностью сосредоточивается на себе и на внутренних проблемах. Этап десятый. Смерть. Смерть предприятия, ориентированного на клиента, происходит сразу же после того, как клиенты массово перестают пользоваться услугами данного предприятия.

Основные этапы жизненного цикла организации в соответствии с подходом Б. З. Мильнера: Этап предпринимательства . Организация находится в стадии становления, формируется жизненный цикл продукции. Цели являются еще нечеткими, творческий процесс протекает свободно, продвижение к следующему этапу требует стабильного обеспечения ресурсами. Этап коллективности . Развиваются инновационные процессы предыдущего этапа, формируется миссия организации. Коммуникации и структура в рамках организации остаются, в сущности, неформальными. Члены организации затрачивают много времени на развитие механических контактов и демонстрируют высокие обязательства. Этап формализации и управления. Структура организации стабилизируется, вводятся правила, определяются процедуры. Упор делается на эффективность инноваций и стабильность. Органы по выработке и принятию решений становятся ведущими компонентами организации. Возрастает роль высшего руководящего звена организации, процесс принятия решений становится более взвешенным, консервативным. Роли уточнены таким образом, что выбытие тех или иных членов организации не вызывает серьезной опасности. Этап выработки структуры . Организация увеличивает выпуск продукции и расширяет рынок оказания услуг. Руководители выявляют новые возможности развития. Организационная структура становится более комплексной и отработанной. Механизм принятия решений децентрализован. Этап упадка . В результате конкуренции, сокращающегося рынка организация сталкивается с уменьшением спроса на свою продукцию или услуги. Руководители ищут пути удержания рынков и использования новых возможностей. Увеличивается потребность в работниках, особенно наиболее ценных специальностей. Число конфликтов нередко увеличивается. К руководству приходят новые люди, предпринимающие попытки сдержать тенденцию к упадку. Механизм выработки и принятия решений централизован.

Результаты работы предприятий, их структурных подразделений и хозяйственных организаций зависят от ряда факторов экономического, организационного, технического и технологического характера. Факторы могут быть первого, второго, третьего, … n-ного порядка.

По характеру действия факторов: на интенсивные и экстенсивные. К экстенсивным относятся факторы, которые связаны с изменением количественных, а не качественных характеристик функционирования предприятия. В качестве примера можно привести увеличение объема производства продукции за счет увеличения числа рабочих. К экстенсивным относятся факторы, которые отражают объем производственных ресурсов (например, изменения численности работников, стоимости основных фондов), их использования по времени (изменение продолжительности рабочего дня, коэффициента сменности оборудования и др.), а также непроизводственное использование ресурсов (затраты материалов на брак, потери из-за отходов). Экстенсивные факторы связаны с расширением материально-технической базы предприятий, дополнительным привлечением материальных (товарных) и трудовых ресурсов, развитием экономического потенциала. Интенсивные факторы характеризуют качественную сторону процесса производства. Примером может служить увеличение объема производства продукции за счет повышения уровня производительности труда. К интенсивным относятся факторы, отражающие эффективность использования ресурсов или способствующих этому (например, повышение квалификации работников, производительности оборудования, внедрение прогрессивных технологий). Интенсивные факторы связаны с наиболее эффективным использованием достижений научно-технического прогресса, передовой технологии. Они обеспечивают развитие экономики за счет повышения производительности общественного труда, улучшения использования материальных (товарных), трудовых, финансовых ресурсов. Под интенсивными факторами понимается отражение степени усилия предприятия, работников по улучшению деятельности предприятия, которые отражаются в системе различных показателей эффективности, не только по содержанию, но и по измерителям. Измерителями интенсивных факторов могут быть абсолютные величины в стоимостном и натуральном выражении, относительные величины, выраженные в коэффициентах, процентах и др. В частности, производительность труда может быть выражена в стоимости или количестве продукции в расчете на одного работника в единицу времени; уровень рентабельности - в процентах или коэффициентах и т.д.

Понятие «кризис», классификация кризисов.

Кризис - переворот, пора переходного состояния, перелом, состояние, при котором существующие средства достижения целей становятся неадекватными, в результате чего возникают непредсказуемые ситуации и проблемы. Основная функция кризиса - разрушение тех элементов, которые наименее устойчивы и жизнеспособны и в наибольшей мере нарушают организованность целого. Происходит упрощение системы и возрастание ее стройности. В экономике кризис разрушает множество наиболее слабых и наименее целесообразно организованных предприятий, отбрасывая устаревшие способы производства и формы организации предприятий в пользу более современных. Причиной кризиса могут быть и общественные отношения во всех видах их проявления.

Экономические кризисы отражают острые противоречия в экономике страны или экономическом состоянии отдельного предприятия, фирмы. Это кризисы производства и реализации товаров, взаимоотношений экономических агентов, кризисы неплатежей, потери конкурентных преимуществ, банкротства и пр. В группе экономических кризисов отдельно можно выделить финансовые кризисы . Они характеризуют противоречия в состоянии финансовой системы или финансовых возможностях фирмы. Это кризисы денежного выражения экономических процессов. Социальные кризисы возникают при обострении противоречий или столкновении интересов различных социальных групп или образований: работников и работодателей, профсоюзов и предпринимателей, работников различных профессий, персонала и менеджеров и др. Часто социальные кризисы являются как бы продолжением и дополнением кризисов экономических, хотя могут возникать и сами по себе, например, по поводу стиля управления, недовольства условиями труда, отношения к экологическим проблемам, по патриотическим чувствам. Особое положение в группе социальных кризисов занимает политический кризис – кризис в политическом устройстве общества, кризис власти, кризис реализации интересов различных социальных групп, классов, в управлении обществом. Политические кризисы, как правило, затрагивают все стороны развития общества и переходят в кризисы экономические. Организационные кризисы проявляются как кризисы разделения и интеграции деятельности, распределения функций, регламентации деятельности отдельных подразделений, как отделение административных единиц, регионов, филиалов или дочерних фирм. Психологические кризисы также нередки в современных условиях социально-экономического развития. Это кризисы психологического состояния человека. Они проявляются в виде стресса, приобретающего массовый характер, в возникновении чувства неуверенности, паники, страха за будущее, неудовлетворенности работой, правовой защищенностью и социальным положением. Это кризисы в социально-психологическом климате общества, коллектива или отдельной группы. Технологический кризис возникает как кризис новых технологических идей в условиях явно выраженной потребности в новых технологиях. Это может быть кризис технологической несовместимости изделий или кризис отторжения новых технологических решений. В более обобщенном плане такие кризисы могут выглядеть кризисами научно-технического прогресса – обострение противоречий между его тенденциями, возможностями, последствиями. Например, в настоящее время переживает явный кризис идея мирного использования атомной энергии, строительства атомных электростанций и кораблей.

По непосредственным причинам возникновения кризисы разделяются на природные, общественные, экологические. Первые вызваны природными условиями жизни и деятельности человека. К причинам таких кризисов относятся землетрясения, ураганы, пожары, климатические изменения, наводнения. Все это не может не отражаться на экономике, психологии человека, социальных и политических процессах. При определенных масштабах такие явления природы рождают кризисы.

В современных условиях большое значение имеет понимание и распознавание кризисов взаимоотношения человека с природой – экологических. Это кризисы, возникающие при изменении природных условий, вызванных деятельностью человека, - истощение ресурсов, загрязнение окружающей среды, возникновение опасных технологий, пренебрежение требованиями законов природного равновесия.

По масштабам проблематики : микроэкономические – охватывают определенную группу вопросов или проблем; макроэкономические – охватывают отдельные отрасли или сферы в целом.

По регулярности появления : периодические кризисы – повторяются регулярно и, как правило, характеризуются схожестью протекания; они предсказуемы и потому к ним можно подготовиться; промежуточные кризисы – являются менее острыми и продолжительными, часто прерываются на каком-либо этапе. По степени предсказуемости : предсказуемые – часто наступают как этап развития, прогнозируемы и вызываются объективными причинами: потребность реструктуризации производства, изменение структуры интересов под воздействием научно-технического прогресса; непредсказуемые (неожиданные, случайные) – результат просчетов в управлении, ошибки в прогнозировании. По степени открытости протекания : явные – легко обнаруживаются и протекают заметно; «подводные камни» маловероятны; латентные (скрытые) – наиболее опасные, так как в своих начальных стадиях практически незаметны, проявляются уже при выявлении больших противоречий. По глубине процессов : легкие – такие кризисы протекают достаточно мягко; непродолжительны, легко прогнозируемы и управляемы; глубокие – имеют затяжной характер, протекают сложно; часто вызывают разрушение различных структур социально-экономической системы, могут привести к более масштабным и опасным формам кризиса.

Вся совокупность кризисов разделяется на затяжные и кратковременные. Фактор времени в кризисных ситуациях играет важную роль. Затяжные кризисы, как правило, проходят болезненно и сложно. Они часто являются следствием неумения управлять кризисными ситуациями, непониманием сущности и характер кризиса, его причин и возможных последствий.

Понятие «банкротство» и его виды. Банкротство в развитых странах.

Банкротство (финансовый крах, разорение) - это подтвержденная документально неспособность субъекта хозяйствования платить по своим долговым обязательствам и финансировать текущую основную деятельность. Виды: Первый вид - банкротство бизнеса, связанное с неэффективным управлением предприятием, неумелой маркетинговой стратегией, нерациональным расходованием ресурсов и т.д.; второй вид - банкротство собственника, вызванное отсутствием инвестиций в оборотный капитал для осуществления простого воспроизводства (даже при наличии спроса на продукцию на рынке) и в развитие производства для поддержания рыночной стоимости предприятия; третий вид - банкротство производства, когда под влиянием первых двух факторов выпускается неконкурентоспособная продукция и требуется диверсификация этого производства.

В законодательной и финансовой практике выделяют также следующие виды банкротства предприятий : Реальное банкротство - характеризует полную неспособность предприятия восстановить в предстоящем периоде свою финансовую устойчивость и платежеспособность в силу реальных потерь используемого капитала. Техническое банкротство. Используемый термин характеризует состояние неплатежеспособности предприятия, вызванное существенной просрочкой его дебиторской задолженности. При этом размер дебиторской задолженности превышает размер кредиторской задолженности предприятия, а сумма его активов значительно превосходит объем его финансовых обязательств. Умышленное банкротство характеризует преднамеренное создание (или увеличение) руководителем или собственником предприятия его неплатежеспособности; нанесение ими экономического ущерба предприятию в личных интересах или в интересах иных лиц; заведомо некомпетентное финансовое управление. Выявленные факты умышленного банкротства преследуются в уголовном порядке. Фиктивное банкротство характеризует заведомо ложное объявление предприятием о своей несостоятельности с целью введения в заблуждение кредиторов для получения от них отсрочки (рассрочки) выполнения своих кредитных обязательств или скидки с суммы кредитной задолженности.

Задачи , решаемые при помощи законов о банкротстве в странах с рыночной экономикой: максимальное использование существующих возможностей "спасения" предприятия или его частей, которые посредством процедуры банкротства могут быть восстановлены, чтобы в последующем внести свой вклад в экономику страны. В то же время государство поддерживает защиту активов предприятия-должника в интересах кредиторов и распределение этих активов в соответствии с Законом в целях максимального удовлетворения требований кредиторов. Закон определяет порядок возврата долгов кредиторам посредством распределения выручки от продажи активов и/или в виде акций реорганизованного действующего предприятия, либо использование отсрочки или сокращения долга предприятия в случае наличия возможности восстановления его платежеспособности (мировое соглашение). И, наконец, законодательно обеспечен механизм рассмотрения дел о нарушениях и злоупотреблениях в управлении обанкротившимися предприятиями и аннулирования неправомерных сделок.

В соответствии с применяемой концепцией банкротства, процедуры, реализующие вышеописанные задачи, обеспечивают интересы и должников, и кредиторов. Должник или его бизнес может быть освобожден от долгов, возникших вследствие убыточной хозяйственной практики, а также от продолжения реализации прежней управленческой стратегии. Кредиторы же заинтересованы в установлении ответственного контроля или наблюдения за делами должника, в сокращении его убытков и, - если бизнес должника удается сохранить, - в сохранении деловых отношений с должником в будущем.

Как показывает практика большинства стран с развитой рыночной экономикой (США, Канада, Великобритания, Австралия, Швеция, Нидерланды и др.), одним из ключевых элементов современной системы экономической несостоятельности является наличие специального государственного органа (ведомства) с конкретными обязанностями по вопросам банкротства. Государственный орган по банкротству Швеции находится в единой системе с налоговой службой и органами судебного исполнения и состоит в совместной компетенции Министерства финансов и Министерства юстиции. Этот орган, имеющий отделения во всех провинциях страны, контролирует и регулирует осуществление процедур несостоятельности.

В статье изложена концепция кадастровой оценки, приведены примеры построения систем массовой оценки в разных странах, а также доказаны преимущества нововведений в соответствующий сегмент российского законодательства.

Райнхольд Вессели, Антон Ланкин
Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения – российский и зарубежный опыт
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 124-131

Введение и предыстория

Авторы данной статьи с 1998 г. работали совместно в рамках реализации четырех проектов Программы Европейского союза ТАСИС, нацеленных на поддержку земельной реформы в России. Эти проекты включали в себя следующие основные направления:

• Развитие системы кадастра в России в части правовой, институциональной и технической основы.
  
• Территориальное планирование.
  
• Развитие системы кредитования под залог недвижимости.
  
• Оценка недвижимости для целей налогообложения.
  

В течение этого десятилетнего периода кадастр в России претерпел трансформацию от земельного кадастра к всеобъемлющему кадастру недвижимости как правовой основе идентификации и учета объектов недвижимости, на базе которой устанавливаются права собственности и иные права.

На сегодняшний день кадастр является основой для реализации множества социально значимых функций (см. рис. 1).

Кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения стала ключевым вопросом экономического развития и будущей финансовой основой бюджетов муниципальных образований. К сожалению, предложенные ранее в рамках проекта Закона о государственном кадастре недвижимости положения, регламентирующие процесс государственной кадастровой оценки, были исключены из принятой версии данного закона, что оставляет нерешенным целый ряд вопросов.
Существующая в России концепция массовой оценки для целей налогообложения, даже не будучи полностью реализованной, с точки зрения законодательства является примером современной системы, превосходящей многие подобные системы, уже реализованные за рубежом, кроме, возможно, систем, используемых в некоторых штатах США.

Концепция кадастровой (массовой) оценки как основы для налогообложения недвижимости

Одной из важнейших задач проекта Европейского союза ТАСИС "Реформирование земельных и имущественных отношений II" является оказание содействия органам власти Российской Федерации, в частности Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости и Министерству экономического развития и торговли, в процессе введения новой системы массовой кадастровой оценки в качестве базы налогообложения недвижимого имущества.

Два предыдущих Проекта ТАСИС оказали поддержку в части введения системы массовой оценки в Российской Федерации:

• В рамках Проекта Европейской консультационной службы "Консультации по вопросам земельной политики" ("Развитие системы государственной кадастровой оценки земель в России") в 2001 г. был проанализирован ход кадастровой оценки городских и сельскохозяйственных земель в пилотных регионах.
  
• Проект "Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений", реализованный в 2003-2005 гг., позволил оказать техническую поддержку кадастровому агентству в подготовке к внедрению новой системы массовой кадастровой оценки.
  

Общие предпосылки

В Российской Федерации готовится к внедрению новая система налогообложения недвижимого имущества на основе стоимости соответствующего имущества, приближенной к рыночной. Перед Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости была поставлена задача создания налоговой базы на том основании, что кадастр объектов недвижимости является единственным и наиболее полным перечнем объектов недвижимости.

В принципе, существуют две основные модели, которые используются в различных странах для установления налоговой базы для налогообложения имущества:

• модель, основанная на заранее определенной стоимости ("нормативной стоимости"), устанавливаемой государством;
  
• модель, основанная на рыночной стоимости или стоимости, приближенной к рыночной.
  

Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной стоимости представляется более "простым" с точки зрения порядка осуществления оценки: в этом случае не остается места сомнениям, так как речь идет об абстрактной величине. В то же время применение стоимости, приближенной к рыночной, сопряжено с определенными трудностями, а именно:

• рынки неустойчивы;
  
• требуется очень тщательный и более дорогостоящий подход к расчету (оценке) рыночной стоимости.
  

Однако есть весьма убедительные аргументы в пользу применения рыночной или приближенной к рыночной стоимости при налогообложении недвижимого имущества.

Во-первых, существует вопрос справедливости. "Нормативная" стоимость, заведомо установленная правительственными органами, даже в том случае, если они пользуются какой-либо системой, является несправедливой в отношении владельца имущества, а также общества в целом. Такая система препятствует равному отношению ко всем собственникам по причине разной стоимости их активов.

Во-вторых, существует взаимосвязь между стоимостью недвижимого имущества и общей экономической ситуацией, в особенности в отношении инвестиций в инфраструктуру, которые повышают стоимость недвижимого имущества. Можно рассматривать эту взаимосвязь как процесс распределения экономических выгод между государством и гражданами или как поощрение усилий государства по улучшению экономической политики и увеличению объемов инвестиций в инфраструктуру и, в целом, повышению уровня жизни граждан.

Концепция оценки

Понятие права собственности, а также связанные с ним трансакции, такие как продажа и покупка, налогообложение и залоговое кредитование, предполагают необходимость определения стоимости недвижимого имущества. Это довольно непростой процесс. Со временем сформировались эмпирические правила и международные стандарты, которые сегодня считаются основными принципами и правилами оценки, используемыми профессиональными оценщиками.

Теория и практика оценки стоимости недвижимого имущества опирается на три подхода, имеющих свои особенности (см. табл. 1).

Массовая оценка

Если предстоит оценить большое число объектов недвижимости, индивидуальная оценка становится затруднительной и дорогостоящей. Поэтому возникла необходимость в разработке концепции массовой оценки, которая бы отвечала задачам определения стоимости большого числа объектов недвижимости (преимущественно в целях налогообложения). В рамках этого метода производится анализ представительной выборки реальных или предполагаемых сделок, после чего полученные данные считаются типичными для всех объектов одного и того же класса, сходных по месторасположению, размеру, качеству и т.д.

Таким образом, "массовую оценку" можно определить как "систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки".

Основные преимущества массовой оценки для целей налогообложения:

• время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно);
  
• затраты – массовая оценка обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка;
  
• возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически);
  
• возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий объектов недвижимости, используя большой объем информации;
  
• целостность результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково);
  
• наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов.
  

Основными трудностями, с которыми связано применение этой концепции, являются:

• качество и надежность исходных данных, особенно в отношении реальных цен сделок, а также других важных факторов;
  
• наличие функционирующего рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования;
  
• наличие программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения приемлемой модели.
  

Международный опыт построения систем массовой оценки

В индивидуальной оценке недвижимости используется три классических метода оценки. Массовая оценка, необходимость применения которой описана выше, также должна строиться на этих принципах.

Массовая оценка используется преимущественно для целей налогообложения, а также, в некоторых случаях, для территориального планирования и других подобных целей в сфере экономики и/или планирования. Стандарты и методы оценки недвижимости приняты во многих странах мира, включая Россию.

Европейские страны используют широкий спектр методов для установления налоговой базы, на основе которой рассчитывается действительный размер налога на недвижимое имущество.

Пример Германии

В Германии в основу налогообложения недвижимого имущества положена так называемая "типичная стоимость объекта недвижимости" (Bodenrichtwert). Она определяется как средняя стоимость, зависящая от месторасположения и выраженная в евро/м2. Подобная стоимость определяется ежегодно, публикуется и наглядно представляется населению.

На независимую комиссию экспертов, состоящую из профессионалов в различных областях (геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимостью и т.д.), возложена ответственность по сбору информации о ценах сделок, установлению типичной стоимости объектов недвижимости, созданию рыночных отчетов, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, а также доклады в парламент. Данные для сбора информации о ценах сделок поступают из различных источников, в особенности из реальных договоров о продажах, которые необходимо декларировать.

В соответствии с административным законодательством возможна подача апелляции в суд. Однако, учитывая профессиональную компетенцию членов комиссии и особенности процедур сбора данных, апелляции – явление нечастое. Подача апелляции не означает отсрочки выплаты налогов.

Примеры налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости в США

В Соединенных Штатах налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов и ставок. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет "налоговый оценщик" ("асессор"). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика. Прекрасным примером современной системы массовой оценки для целей налогообложения недвижимого имущества может служить система, внедренная в штате Колорадо, которая, в некотором смысле, может стать моделью для внедряемой в России системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.

Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.

Апелляции направляются в независимый Апелляционный совет, состоящий из штатных сотрудников. Если решение совета неприемлемо для стороны, подавшей апелляцию, единственной возможностью является подача апелляции в суд. Однако это происходит весьма редко. В любом случае, подача апелляции ни при каких условиях не является основанием для отсрочки выплаты налогов. Более того, невыплата налогов в соответствующие сроки ведет к аннулированию апелляции.

Новый закон о кадастре недвижимости и государственная кадастровая оценка

Актуальность вопросов, связанных с организацией государственной кадастровой оценки возросла с принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вносящего изменения в Часть II Налогового кодекса Российской Федерации, который вступил в силу с 1 января 2006 г. Указанным законом была определена основа формирования налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка, – определяемой в рамках государственной кадастровой оценки.

Сегодня на федеральном уровне отсутствует какое-либо специальное регулирование в области массовой кадастровой оценки в целях налогообложения. Отдельные положения содержатся в различных федеральных нормативных актах Российской Федерации (Земельный, Налоговый кодексы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации № 945 и № 315, Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 222), но в целом они не имеют комплексного характера и иногда противоречат друг другу.

Новый Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вступил в силу с 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений). Этот закон регулирует кадастровый учет земельных участков, объектов капитального строительства, зданий, сооружений, помещений и т.д. Согласно указанному Федеральному закону, государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. В законе определены процедуры ведения кадастра и учета (основания, сроки, объекты учета и т.д.) реализации кадастровой деятельности.

Как уже говорилось выше, к большому сожалению, положения, регулирующие вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, т.е. фискальную функцию кадастра, не были включены в текст данного закона.

Предполагается, что они станут предметом отдельного закона или будут внесены в качестве изменений в действующий Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, должны стать:

• создание особых правовых требований к кадастровой (массовой и основанной на стоимости) оценке;
  
• обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;
  
• разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в процессе оценки;
  
• обеспечение межведомственного обмена информацией.
  

Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель

На сегодняшний день нормативно-правовую базу государственной кадастровой оценки земель составляют Постановление Правительства Российской Федерации № 945 от 25 августа 1999 г. "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г. "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Правительством Российской Федерации установлены общие методологические принципы государственной кадастровой оценки земель в зависимости от классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель в целях налогообложения был проведен на всей территории Российской Федерации в период с 1999 по 2005 г. В большинстве субъектов Российской Федерации в период с 2006 по 2007 г. уже прошли работы по актуализации результатов кадастровой оценки таких важнейших (с точки зрения получаемых налогов) категорий земель, как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Анализ применяемых методик и полученных результатов показал, что в целом большинство из них соответствует общепринятым мировым стандартам и принципам массовой оценки для целей налогообложения, очень точно и прозрачно сформулированным в книге "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под редакцией известного ученого и практика массовой оценки Джозефа К. Эккерта.

Перспективы и последствия

Многие вопросы, связанные с дальнейшим направлением развития системы кадастра в России в целом (и государственной кадастровой оценки в частности), были подробно освещены в недавно опубликованной книге бывшего руководителя Роснедвижимости М.В. Мишустина "Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов". Данная монография является удобным и всесторонним информационным ресурсом, содержащим широкий анализ различных аспектов, связанных с информационными технологиями кадастра и вопросами администрирования имущественных налогов в России на базе новой единой системы государственного кадастра недвижимости. Причем государственный кадастр недвижимости рассматривается в данном контексте как всеобъемлющий интегрированный многофункциональный (электронный) источник официальной информации.

Единый государственный кадастр недвижимости имеет три основные функции – учетную, фискальную и информационную. Все эти функции подробно рассмотрены в книге, в том числе с точки зрения дальнейшего развития и оптимизации системы администрирования имущественных налогов.

Книга содержит множество ссылок на международный опыт организации систем администрирования имущественных налогов, а также анализ таких основных системообразующих вопросов, как IT-поддержка, технологии ведения кадастра, управление пространственными данными, межведомственное взаимодействие и обмен информацией. Автор также проанализировал влияние развития системы кадастра недвижимости на социальное развитие через поддержку системы регистрации прав собственности и дальнейшее обеспечение их гарантии государством.

Материал структурирован таким образом, чтобы подчеркнуть приоритеты вопросов создания и дальнейшего совершенствования системы администрирования имущественных налогов. В книге анализируется сущность налогового администрирования, в частности приведены основные определения, связанные с налогообложением недвижимости и системой кадастра и рассмотрены основные тенденции их развития, а также правовая основа налогового администрирования и социально-экономические последствия внедрения налога не недвижимое имущество. Автор пишет также о систематических мерах, необходимых для успешного введения новой системы кадастра недвижимости в России, принимая во внимание как организационные, так и технические проблемы. Предлагается ряд характеристик и параметров, позволяющих оценить эффективность и продуктивность внедрения новой системы и ее дальнейшего функционирования.

Учитывая тот факт, что система кадастра "родилась" из необходимости реализации фискальной функции во многих странах Европы в конце XVIII в., вопросы, связанные данной функцией, рассмотрены очень подробно. Основным инструментом ее реализации является массовая (или, иначе, налоговая) оценка недвижимости. Автором рассмотрены основные подходы и возможные решения, применимые в российских условиях, с учетом современного международного опыта в этой области с акцентом на вопросах институционального устройства системы государственной (массовой) кадастровой оценки для целей налогообложения.

Перспективы

Авторы данной статьи убеждены в том, что со временем процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы государственной кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы и такая система будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости. Это, бесспорно, должно положительно сказаться на развитии регионов и муниципальных образований, а также способствовать решению вопросов, связанных с приватизацией земли.

Экономическое влияние новой системы налогообложения недвижимости на муниципальные образования в России

Очевидно, что налогообложение недвижимости (и земли в частности) на адвалорной основе кроме пополнения бюджетов муниципальных образований должно стать и становится средством повышения эффективности использования ресурсов, прежде всего городских земель. Введение системы налогообложения, основанной на результатах государственной кадастровой (массовой) оценки, влечет за собой ряд важных экономических последствий для развития муниципальных образований и самой системы местного самоуправления.

Последствие 1 – самоопределение и финансовая независимость муниципалитетов. Так как поступления от земельного налога направляются полностью или в основном в муниципальный бюджет, муниципалитеты получают большую финансовую независимость и могут использовать подобные дополнительные средства для решения непосредственных задач и удовлетворения городских нужд.

Последствие 2 – конкуренция между муниципалитетами. Как следствие может возникать конкуренция между муниципалитетами в целях (1) привлечения бизнеса, (2) создания более благоприятных условий жизни или (3) улучшения социальных условий. Последствием таких решений может стать изменение экономической и социальной структуры городов, их взаимоотношений, а также возникновение уникальных отличительных особенностей.

Последствие 3 – приватизация городских земель. Используемую в настоящее время в России систему налогообложения земель можно считать основанной на рыночной стоимости. Муниципалитеты не могут облагать налогом свою собственную землю (землю под многоэтажной застройкой и вокруг нее), при этом имея обязанности по поддержанию порядка на этих территориях и т.д. Как результат – муниципалитеты будут склоняться к приватизации такой земли в пользу владельцев квартир, что создаст основу для концепции кондоминиумов.

Последствие 4 – создание системы кондоминиумов. Жилищный фонд России в основном находится в весьма плохом состоянии. Статистика показывает, что средний оставшийся срок жизни зданий составляет 15 лет.

Концепция кондоминиумов, практикуемая на Западе, определяет собственность как неделимую часть земли и зон общего пользования плюс конкретную жилую единицу (квартиру). Как следствие – (со)владельцы кондоминиумов имеют обязательства по поддержанию своей (всей) собственности в надлежащем порядке, что в итоге должно увеличить срок жизни жилищного фонда в России.

Выводы

• Кадастровая оценка недвижимости, проведенная на базе научно обоснованной методики и с использованием адекватного единого программного обеспечения, вносит важный вклад в экономическое развитие России.
  
• Она усиливает возможности финансового самоопределения муниципальных образований.
  
• Она улучшит экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях.
  
• В долгосрочной перспективе новая система побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли и поддержит развитие концепции кондоминиумов, что поможет сохранить и продлить жизнь жилищного фонда в России.
  

Заключение

Отсутствие концепции институциональной организации проведения оценки в целях налогообложения и комплексной правовой базы (федерального закона), регулирующей вопросы проведения кадастровой оценки (земель и недвижимого имущества) в целях налогообложения, ведет к возникновению опасного пробела, который в будущем приведет к усложнению ситуации. В частности, это касается процедуры обжалования результатов массовой кадастровой оценки, а также иных вопросов.

Так как технологии и методы осуществления кадастровой (массовой) оценки весьма сложны, процедуры оценки должны быть сфокусированы на вопросах эффективности и результативности всего процесса в целях достижения базового принципа налогообложения – законность и справедливость в отношении юридических и физических лиц. Принимая во внимание тот факт, что доходы от взимания земельного налога являются значительным источником местного (муниципального) финансирования и бюджета, социальные вопросы определения налоговой базы приобретают принципиальное значение уже в настоящий момент.

Оптимальным решением является применение методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости (на основе данных о ситуации на рынке недвижимости), что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов на всей территории региона и страны в целом. Эту задачу должна решать специализированная организация.