Банки 

Договор строительного подряда: основные положения. Существенные условия договора строительного подряда

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязу­ется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а дру­гая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые усло­вия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обуслов­ленную цену (ст. 740 ГК).

По своей юридической природе договор строительного подряда:

    • консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
    • возмездный;
    • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон).

Характерные черты договора строительного подряда:

    1. основным отличительным признаком договора строи­тельного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служат характер работ и особая область, в которой они осуществляются: работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объ­екта или представляет собой иной вид строительных работ;
    2. на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обыч­ным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необ­ходимых условий для выполнения работ.

Стороны договора строительного подряда

Сторонами в договоре строительного подряда являются

    • заказчик;
    • подрядчик.

В роли заказчика может выступать любой субъект граж­данского права:

    1. физическое лицо;
    2. юридическое лицо;
    3. публично-правовое образование в лице его уполномочен­ного органа.

На стороне заказчика могут выступать и несколько инвесторов.

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут вы­ступать:

    • физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствую­щих строительных работ.

Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком пред­принимательской деятельности , последний в случаях, предусмотрен­ных законодательством, должен располагать лицензией , разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности.

Подробнее о субподряде

Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строи­тельного подряда, характерна сложная структура договорных связей его участников. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным под­рядчиком, который в свою очередь привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на прове­дении определенных строительных работ, - субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заклю­чаются договоры строительного субподряда. При такой структуре до­говорных связей особенность правового положения генерального под­рядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчи­ком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или не­надлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК).

Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК). Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неопла­та выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с воз­ражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требо­вания, сославшись на то, что подрядчик, если иное не вытекает из за­кона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выпол­нения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены ма­териалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обосно­ванно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной ра­боты независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком (См. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Содержание договора строительного подряда

Существенными условиями договора строительного подряда являются условия:

    1. о предмете;
    2. о цене;
    3. о сроке;
    4. о составе и содержании технической документации, а также сроке её предоставления конкретной стороной.

Предмет договора строительного подряда

Цена договора строительного подряда

Договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные обязанности заказчика по обеспечению осуществления подрядчиком строительных работ, в частности:

    • по передаче подрядчику в пользование необ­ходимых для осуществления работ зданий и сооружений;
    • обеспечению транспортировки грузов в адрес подрядчика;
    • временной подводке се­тей энергоснабжения, водо- и паропровода к земельному участку, на котором проводятся строительные работы;
    • оказанию иных услуг под­рядчику в ходе осуществления строительных работ.

Особым образом регулируется распределение между сторонами до­говора строительного подряда обязанностей по обеспечению строитель­ства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК). Указанные обязанно­сти могут быть возложены договором на любую из сторон либо на обе стороны с указанием конкретных видов материалов (деталей, конст­рукций), а также оборудования, которые должны быть предоставле­ны соответственно заказчиком и подрядчиком. В целях упорядочения взаимоотношений сторон в п. 1 ст. 745 ГК включено положение, уста­навливающее презумпцию: обязанность по обеспечению строительст­ва материалами или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строитель­ства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

На сторону, в обязанность которой входит обеспечение строитель­ства материалами и оборудованием, возлагается ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если она не докажет, что невозможность их использования воз­никла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона. В слу­чаях, когда обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием возложена на заказчика и последний предоставил ма­териалы и оборудование ненадлежащего качества, создав тем самым невозможность их использования без ухудшения качества выполняе­мой работы, он должен по требованию подрядчика заменить соответ­ствующие материалы и оборудование. Если же заказчик не выполнит это требование подрядчика, последний вправе отказаться от договора строительного подряда (т.е. расторгнуть его в одностороннем порядке) и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Обязанности по осуществлению строительных работ по договору строительного подряда возлагаются на подрядчика. Подрядчик дол­жен построить объект, предусмотренный договором строительного подряда, либо выполнить иные строительные работы в установлен­ный договором срок.

В соответствии со ст. 708 ГК в договоре подряда указываются на­чальный и конечный сроки выполнения работы, а по согласованию сто­рон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения от­дельных этапов работы (промежуточные сроки). Из указанной нормы видно, что применительно ко всякому договору подряда, а следова­тельно, и договору строительного подряда, являющемуся его отдель­ным видом, условию о начальном и конечном сроке выполнения ра­бот законодателем придается значение существенного условия догово­ра. Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутст­вует условие о сроке выполнения работ.

Пример

Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленной договором строительного под­ряда пени за просрочку передачи технической документации для про­изводства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослал­ся на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сро­ке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд, отказывая в удовлетворении иска, также указал, что условие о сроке окончания работ является существенным условием договора, а в данном договоре оно отсутствовало, в связи с чем его следует считать незаключенным (ст. 432 ГК). Поэтому у заказчика не возникло обязательства по пере­даче документации, следовательно, и пеня, установленная этим дого­вором, взысканию не подлежит (См. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Выполняемые подрядчиком работы по договору строительного под­ряда осуществляются на основании задания заказчика. Однако данное обстоятельство не лишает подрядчика самостоятельности в организации выполнения работ и в выборе способа осуществления работ. Даже пре­доставление заказчику определенных правомочий по надзору и контролю за ходом выполнения работ не ущемляет самостоятельности подрядчика.

Осуществляя работы по строительству объекта либо иные строитель­ные работы, предусмотренные договором строительного подряда, под­рядчик должен соблюдать многочисленные публично-правовые требова­ния, установленные действующим законодательством.

Подрядчику в ходе осуществления работ по договору строительного подряда запре­щается использовать материалы и оборудование, предоставленные за­казчиком, или выполнять указания последнего, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружаю­щей среды и безопасности строительных работ (п. 2 ст. 751 ГК).

Лицо, осуществляющее строительство, обязано также обеспечить доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция или капитальный ремонт объекта, представителей за­стройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной доку­ментации, извещать застройщика или заказчика, представителей ор­ганов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявлен­ных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В ходе осуществления строительных работ может возникнуть необ­ходимость консервации строительства, в том числе и по причинам, не за­висящим от сторон договора (стихийное бедствие, прекращение финан­сирования строительства, отказ инвесторов от исполнения своих обяза­тельств и т.п.). Последствия консервации строительства предусмотрены ст. 752 ГК. В этом случае на заказчика возлагается обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью пре­кращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, кото­рые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения ра­бот. В соглашении сторон, обычно заключаемом в связи с консервацией строительства, может быть предусмотрена обязанность подрядчика по­сле отмены консервации возобновить договор строительного подряда на прежних или иных условиях и продолжить осуществление работ по строительству объекта либо иных строительных работ.

контроль и надзор за выполнением строительных работ

Заказчик в договоре строительного подряда наделяется весьма широ­кими правомочиями по контролю и надзору за действиями подрядчика по исполнению обязательств, вытекающих из этого договора (ст. 748 ГК). Указанные правомочия включают в себя возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемых работ, включая соблюдение сроков их выполнения (графика работ), качества предоставленных подрядчиком материалов, а также правильности использования ма­териалов, предоставленных заказчиком.

С осуществляемым заказчиком контролем и надзором за ходом и ка­чеством выполняемых работ (точнее, с их результатом) связаны для за­казчика не только права, но и определенные обязанности. Обнаружив в ходе соответствующей проверки деятельности подрядчика какие-либо отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немед­ленно заявить об этом подрядчику. Не сделав этого, заказчик в дальней­шем теряет право ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Возможности заказчика давать подрядчику обязательные для него указания, основанные на результатах контроля и надзора за выпол­нением работ, ограничены тем обстоятельством, что они не должны противоречить условиям договора строительного подряда. Кроме того, обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика распространяется лишь на те указания последне­го, которые не представляют собой вмешательство в оперативно-хо­зяйственную деятельность подрядчика. По общему правилу осущест­вление контроля и надзора за выполнением работ по договору строи­тельного подряда представляет собой право заказчика: согласно п. 4 ст. 748 ГК подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший рабо­ты, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением.

Исключение составляют лишь случаи, когда обязанность осуще­ствлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ возложена на заказчика законом. Так, согласно ч. 4 ст. 53 Градострои­тельного кодекса подрядчиком и заказчиком в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства. Ими также должен осуществлять­ся контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выяв­ленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных кон­струкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требо­ваниям технических регламентов и проектной документации. По ре­зультатам проведения контроля за выполнением указанных работ со­ставляются акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

В целях осуществления контроля и надзора за строительством за­казчик может привлечь инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор об оказании заказчику соответствующих услуг. В этом случае (инженерная организация) действует от имени заказчика, в том числе и во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК).

сотрудничество сторон договора строительного подряда

Характерной особенностью договора строительного подряда являет­ся включение в его содержание обязательств по сотрудничеству сторон. Согласно п. 1 ст. 750 ГК в случаях, когда при выполнении строитель­ства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надле­жащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сто­рон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устра­нению таких препятствий.

Специфика правовой природы обязательств по сотрудничеству сто­рон в договоре строительного подряда состоит в том, что они представ­ляют собой элемент совместной деятельности заказчика и подрядчика, направленной на общую цель - строительство, реконструкцию или ка­питальный ремонт объекта капитального строительства. Оценка об­стоятельств, которые могут быть признаны препятствиями к надлежа­щему исполнению договора строительного подряда, а также тех мер, которые должна принять каждая из сторон договора по устранению соответствующих препятствий, может осуществляться лишь на осно­ве начал разумности, добросовестности и справедливости.

При этом сторона, не исполнившая своей обязанности по приня­тию зависящих от нее разумных мер по устранению соответствующих препятствий, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что указанные препятствия не были устранены. Судебно-арбит­ражная практика исходит из того, что неисполнение стороной по до­говору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении мер ответственности за неисполнение договорного обязательства .

Так, заказчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с подрядчика пени за просрочку завершения работ по договору подряда на строительство жилого дома. Подрядчик, возражая против иска, со­слался на то, что все работы по строительству и отделке дома окончены в срок, но заказчик не принимает результатов работ, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения, что не может быть сде­лано, так как администрация города отказывается временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в об­щегородскую систему ресурсоснабжения. При рассмотрении дела бы­ло установлено, что заказчику - муниципальному предприятию по экс­плуатации жилья неоднократно направлялись письма с просьбой оказать содействие в получении разрешения на указанные работы и согласова­нии их графика, которые оставлены без ответа. Заказчик приглашался на совещания с руководством города, где обсуждался вопрос о возмож­ности изменения способа подключения объекта, но не являлся на них. Поскольку договором было предусмотрено участие заказчика в разра­ботке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям и в получении от администрации города разрешения на временное отключение соответствующих коммуникаций, неисполнение им обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию. Арбитражный суд от­клонил доводы заказчика о том, что обязанность по подключению объ­екта возложена на подрядчика, и отказал в иске (См. п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

сдача и приемка результата работ

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сда­че выполненных работ, должен немедленно приступить к приемке их результата. На заказчика возлагается обязанность организовать и осу­ществить приемку результата работ за свой счет, если иное не преду­смотрено договором строительного подряда. В приемке результата выполненных работ должны участвовать представители обеих сторон договора: заказчика и подрядчика, а в предусмотренных законодатель­ством случаях также представители государственных органов и орга­нов местного самоуправления.

Сдача подрядчиком и приемка результата работ заказчиком оформ­ляются актом , который должен быть подписан обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается от подписания акта о приемке резуль­тата работ, то об этом делается отметка в акте, который в этом случае подписывается только одной стороной. Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ не теряет правового значения и может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если суд признает мотивы отказа одного из контрагентов по договору строительного под­ряда от подписания акта обоснованными. При этом необходимо учиты­вать, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ лишь в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возмож­ность его использования для указанной в договоре строительного под­ряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В некоторых случаях приемке результата работ должны предшест­вовать предварительные испытания. Обязанность сторон по осуществ­лению таких предварительных испытаний может быть предусмотрена законом или договором либо вытекать из самого характера выполняе­мых работ. В подобных случаях приемка результата выполненных ра­бот может быть осуществлена только при положительном результате указанных испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Для тех договоров строительного подряда, которыми предусмотре­ны промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ, осо­бое значение имеют правила о последствиях принятия заказчиком ре­зультата отдельного этапа работ (п. 3 ст. 753 ГК). Принятие заказчиком отдельного этапа работ влечет переход к нему и риска последствий ги­бели или повреждения принятого результата, которые имели место не по вине подрядчика. Данное правило не будет действовать в том слу­чае, когда договором строительного подряда, не содержащим условия о приемке заказчиком отдельных этапов работ, предусматривается со­ставление промежуточных актов, в которых фиксируется объем факти­чески выполненных подрядчиком работ в целях дальнейшего финанси­рования строительства. Подписание таких промежуточных актов при­емки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

Сдача подрядчиком и принятие заказчиком построенного по догово­ру строительного подряда объекта недвижимого имущества дают ос­нование заказчику ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости (ст. 219 ГК). В таком же порядке у заказчика возникает право собственности на не­завершенный объект строительства в случае досрочного прекращения договора строительного подряда.

оплата выполненных работ

Оплата выполненных подрядчиком работ по договору строительно­го подряда производится заказчиком в размере, определенном сметой, в сроки и в порядке, которые предусмотрены законом или договором (п. 1 ст. 746 ГК). По общему правилу ст. 711 ГК заказчик должен оп­латить выполненные подрядчиком работы после окончательной сдачи ему результата выполненной работы и при том условии, что работы выполнены надлежащим образом и в согласованный срок.Договором строительного подряда может быть предусмотрена пред­варительная оплата работ или ее отдельных этапов либо выплата заказчи­ком авансовых платежей. Таким образом, сторонам договора строитель­ного подряда предоставляется возможность самим определить как цену (сметную стоимость работ), так и порядок ее уплаты. При этом в дого­воре может быть указана как цена работ, так и способы ее определения .

Так, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписан­ного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ исходя из базисного уровня сметных цен и при­менения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, опре­деленных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписан­ном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к дого­вору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно. Как установил суд, в договоре было определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показате­ля. Следовательно, способ определения цены согласован в форме, по­зволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изме­нение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Риски в договоре строительного подряда

Распределение риска между сторонами договора строительного под­ряда регулируется императивными правилами. Согласно п. 1 ст. 741 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строи­тельства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Вместе с тем в случаях, когда объект строительства до его прием­ки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачествен­ности предоставленных заказчиком материалов или оборудования для строительства либо исполнения ошибочных указаний заказчи­ка, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сме­той стоимости работ. При общей презумпции возложения риска слу­чайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на подрядчика бремя доказывания названных обстоятельств, очевидно, лежит на подрядчике.

Кроме того, для того чтобы получить оплату всей предусмотрен­ной сметой стоимости строительных работ при названных обстоятель­ствах, подрядчик должен также доказать, что, обнаружив непригод­ность или недоброкачественность предоставленных заказчиком ма­териалов или оборудования либо возможность неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его ошибочных указаний, он не­замедлительно предупредил заказчика об этом и приостановил про­ведение работ по строительству объекта. В противном случае указан­ные обстоятельства не могут служить основанием требования подряд­чика об оплате ему стоимости выполненных строительных работ (п. 2 ст. 741, п. 1 и 2 ст. 716 ГК).

Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для ис­полнения договора строительного подряда, то подлежит применению общее положение о том, что такой риск несет сторона, предоставившая соответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен договором (п. 1 ст. 705 ГК).

Однако при просрочке сдачи объекта строительства, допущенной подрядчиком, на него помимо риска случайной гибели или случайно­го повреждения объекта строительства, а также принадлежащих под­рядчику материалов, оборудования и иного имущества будет возложен риск случайной гибели или повреждения имущества, предоставлен­ного заказчиком. И напротив, в случае просрочки приемки объекта строительства заказчиком на него будет возложен риск случайной ги­бели или случайного повреждения как самого объекта строительства, так и материалов, оборудования и иного имущества, предоставленных подрядчиком (п. 2 ст. 705 ГК).

Все перечисленные риски могут быть покрыты страхованием . Обя­занность стороны, на которой лежит соответствующий риск, застра­ховать его может быть предусмотрена договором строительного под­ряда. В договоре строительного подряда по соглашению сторон может быть предусмотрена также обязанность подрядчика застраховать риск ответственности за причинение вреда другим лицам при осуществле­нии строительства (п. 1 ст. 742 ГК). Такое страхование осуществляет­ся прежде всего в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах. При осуществлении страхования указанной ответст­венности на основе соответствующего условия договора строительно­го подряда расходы страхователя (подрядчика) на выплату страховых премий страховой организации могут быть включены в общую смет­ную стоимость строительства. Страхование не освобождает соответст­вующую сторону договора от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (п. 2 ст. 742 ГК). За стороной, в пользу которой осуществлено страхование, сохраняет­ся возможность взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением.

Ответственность за нарушение договора строительного подряда

Нарушение условий договора строительного подряда как со сторо­ны подрядчика, так и со стороны заказчика влечет для стороны, до­пустившей нарушение, применение общих правил об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства и пре­жде всего обязанность возместить убытки, причиненные контрагенту в результате нарушения договора.

Для подрядчика исполнение обязательства, вытекающего из догово­ра строительного подряда, во всех случаях связано с осуществлением им предпринимательской деятельности . Поэтому, если иное не преду­смотрено законом или договором, единственным основанием освобо­ждения подрядчика от ответственности за нарушение договора может служить доказанная им невозможность надлежащего исполнения обя­зательства вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК). Аналогич­ным образом строится ответственность заказчика, который участвует в договоре строительного подряда в порядке осуществления предпри­нимательской деятельности.

В случаях, когда в роли заказчика высту­пает некоммерческая организация , не преследующая предпринима­тельских целей, такой заказчик несет ответственность за нарушение договора строительного подряда лишь при наличии его вины в допу­щенном нарушении, но при том условии, что бремя доказывания от­сутствия вины лежит на заказчике (п. 1 и 2 ст. 401 ГК).

Формула договорной гарантии качества выражена следующей нор­мой: подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительно­го подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяже­нии гарантийного срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 755 ГК).

Таким образом, характерной особенностью порядка привлечения подрядчика к ответственности за недостатки объ­екта строительных работ является презумпция ответственности подряд­чика за все недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока , с возложением на последнего бремени доказывания наличия опреде­ленных законом обстоятельств, которые только и могут служить осно­ванием освобождения подрядчика от ответственности.

В случаях, когда договором строительного подряда не установлен гарантийный срок на результат строительных работ (т.е. отсутствует договорная гарантия качества), можно говорить о законной гарантии качества. В силу такой гарантии требования, связанные с недостатка­ми результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при усло­вии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи подрядчиком результата работы заказчику. Одна­ко в этом случае бремя доказывания наличия обстоятельств, которые могут служить основаниями ответственности подрядчика, возлагается на заказчика: подрядчик несет ответственность, если заказчик дока­жет, что соответствующие недостатки возникли до передачи результа­та работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента (п. 2 и 4 ст. 724, ст. 756 ГК).

Нарушение договора строительного подряда в виде ненадлежаще­го качества строительных работ помимо возмещения убытков и уп­латы неустойки может повлечь для подрядчика и иные отрицательные последствия, которые, однако, не относятся к мерам имущественной ответственности. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат рабо­ты, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре или обычного использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика:

    • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
    • соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
    • возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено договором.

Что касается ответственности заказчика , то она строится по об­щим правилам о гражданско-правовой ответственности за неиспол­нение или ненадлежащее исполнение обязательств с учетом того, что основная обязанность заказчика состоит в оплате результата выпол­ненных строительных работ, просрочка в исполнении которой вле­чет уплату процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (ст. 395 ГК).

2.5

Правила об ответственности подрядчика за качество работ при строительном подряде предусмотрены в ст. 754 ГК РФ. К нарушениям, вызывающим наступление ответственности подрядчика, отнесены допущенные им отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а равно не достижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего таких, как производственная мощность предприятия. Если же речь идет о реконструкции здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или просто потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части. В той же ст. 754 ГК РФ предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что для этого ему необходимо доказать, что такие отступления не влияют на качество объекта строительства.

На отношения сторон по строительному подряду распространяются общие для подряда правила относительно возможности заявления требования о ненадлежащем качестве в течение специального срока, установленного для недостатков, возникших до передачи результата работ заказчику или по причинам, которые наступили до указанного момента. Этот срок составляет в связи со сложностью отношений по строительному подряду не два года, как это указано для остальных договоров подряда в ст. 724 ГК РФ, а пять лет. Исчисляемый с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком, он действует, если гарантийный срок не был установлен договором или оказался менее пяти лет.

Специально выделены в ГК РФ (ст. 755) вопросы, связанные с гарантией качества в договоре строительного подряда. Имеется в виду, что на подрядчика возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объектов в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок может быть установлен законом, и тогда стороны вправе лишь увеличить его (п. 1 ст. 755 ГК РФ). Смысл гарантийного срока состоит в ответственности подрядчика за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение указанного срока. Исчерпывающий круг оснований для освобождения подрядчика от такой ответственности предусмотрен в самой ст. 755 ГК РФ. Имеются в виду случаи, когда подрядчик смог доказать, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо ненадлежащего ремонта объекта, который произвел сам заказчик или привлеченные им лица. Если заказчик обнаружил недостатки в период действия гарантийного срока, он обязан в разумный срок поставить об этом в известность подрядчика. На все время в пределах которого объект не мог эксплуатироваться, и до устранения обнаруженных недостатков. По поводу таких недостатков требования должны быть заявлены в разумный срок. Последствия его пропуска не установлены. Во всяком случае, возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны учитываться и возможные последствия отказа в иске по этой причине.

ГК РФ предоставляет заказчику в договоре строительного подряда права требовать от подрядчика устранение недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако указанное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим.

Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество строительства может повлечь за собой и административную ответственность. Различные ее основания предусмотрены, например, в п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса. При этом в общем, плане такая ответственность установлена в Административном кодексе. Имеются в виду сооружение отдельных объектов без согласия со специально уполномоченными государственными органами, ввод в эксплуатацию предприятий без соблюдения требований об охране атмосферного воздуха, нарушение или невыполнение правил пожарной безопасности, противопожарных требований, которые предусмотрены строительными нормами и правилами при проектировании строительства зданий и сооружений.

Применительно именно к строительному подряду выделены специальные нормы, посвященные сотрудничеству контрагентов (ст. 750 ГК РФ). Имеется в виду наложение на обе стороны своего рода генеральной обязанности: принимать все зависящие от них разумные меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора. Очевидно, что в основе этой статьи лежат общие для всех участников императивы: действовать разумно, добросовестно и справедливо.

Сторона, которая не исполнила свою обязанность, теряет право на возмещение возникших убытков. Соответствующая норма рассчитана на ситуацию, при которой сторона понесла убытки вследствие препятствий, которые контрагент мог и должен был предотвратить. Так, например, в случае, когда подрядчик несвоевременно выполнил работы, ссылаясь на то, что заказчик не предоставил вовремя оборудование, последний может оспорить это возражение, ссылаясь на то, что подрядчик мог приобрести оборудование у третьего лица. В подобном споре предметом доказывания будет служить «возможность» принятия соответствующих мер и их «разумность». В данном случае нет основания для применения установленной ст. 10 ГК РФ презумпции «разумности». Поэтому и «возможность» и «разумность» лиц, которые следовало предпринять контрагенту (в данном случае - подрядчику), должна доказать сторона, которая обратилась в суд (в данном случае - заказчик). Статья 750 ГК РФ предоставляет стороне, понесшей расходы в связи с исполнением обязанности принять меры, направленные на предотвращение препятствий, право требовать возмещения расходов тогда, когда это предусмотрено договором. Приведенное решение не исключает ситуации, при которой потерпевшая сторона может при наличии предусмотренных в ст. 980 ГК РФ оснований заявить требование о возмещении убытков как лицо, действовавшее без поручения в чужом интересе (ст. 984 ГК РФ).

Наряду с взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки. Оплата неустойки может быть предусмотрена в договоре. Обычно неустойка это процент об общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязательства. Так, например, заказчика можно обязать уплатить неустойку:

за задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования и материалов;

за передачу некомплектного оборудования для монтажа;

Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку:

за окончание строительства объекта после установленного срока;

за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества;

за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т.д.

При этом стороны должны иметь в виду, что кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек, также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

Более полно, чем это было ранее сделано в общих положениях о подряде, урегулирован вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов и оборудования. Такая ответственность возлагается на сторону, которая их предоставила. Эта ответственность может наступить, если обнаружилась возможность использовать предоставленные стороной материалы и оборудование без ухудшения качества выполняемых работ. Она носит объективный характер, так как не зависит от вины стороны, предоставившей материалы и оборудование. Эта последняя сторона может быть освобождена от ответственности только при условии, если докажет, имела место невозможность исполнения, возникшая по обстоятельствам, за которые отвечает контрагент.

На отношения сторон по строительному подряду распространяется ст. 704 ГК РФ в той ее части, в которой на сторону предоставившую оборудование и материалы, возлагается ответственность не только за их ненадлежащее качество, но и за обременение правами третьих лиц.

Заказчик, который предоставил материалы и оборудование ненадлежащего качества и этим создал невозможность их использования без ухудшения качества выполненной работы, должен по требованию подрядчика их заменить. Если заказчик откажется выполнить соответствующее требование, у подрядчика возникает право, отказавшись от договора, потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Это право превращается в обязанность подрядчика, поскольку в случае обнаружения ненадлежащего качества результата работы, он может ссылаться на недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, только при условии, если эти недостатки не могли быть им обнаружены при надлежащей приемке материалов (п. 3 ст. 714 ГК РФ).

При нарушении обязательств по строительному подряду применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК РФ). Одни из них осуществляются судом, другие - управомоченным субъектом.

Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.

К числу способов защиты относятся:

отказ заказчика или подрядчика полностью или частично от исполнения договора;

удержание подрядчиком результата работы либо оборудования или иного оказавшегося у него имущества заказчика в случае неисполнения заказчиком обязанности об оплате;

неприступление к работе или приостановка работ;

безвозмездное устранение подрядчиком недостатков либо соразмерное уменьшение установленной за работу цены при ненадлежащем качестве работ.

На практике достаточно широко применяется такой характерный именно для строительного подряда способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства, как удержание заказчиком части предназначенной для полного расчета суммы (к примеру, 10 - 15% стоимости работ) на время до истечения гарантийного срока.

На подрядчика возлагается обязанность в ходе строительства соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ, постольку на него возлагается ответственность за нарушение отмеченной обязанности.

Ответственность за нарушение требований об охране окружающей среды применительно к области гражданского права может принимать для подрядчика главным образом форму обязательства возместить внедоговорный вред непосредственно потерпевшему. По общему правилу ответственность заказчика перед подрядчиком, возникающая из нарушения указанных требований, носит регрессный характер, то есть наступает после того, как соответствующие выплаты государству или непосредственно потерпевшему произвел заказчик. Эта ответственность в отношении безопасности строительных работ связана, в частности, со ст. 1095 ГК, которая относится к области деликтных обязательств. Упомянутая статья устанавливает, что за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, отвечает перед потерпевшим тот, кто выполнял работы (подрядчик), а не тот, в чьих интересах он действовал (заказчик). К тому же важно подчеркнуть, что ответственность, о которой идет речь, носит повышенный характер: она наступает независимо от вины подрядчика.

Итак, гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору. Гл. 25 ГК РФ и § 3. Гл. 37 ГК РФ.

Договор строительного подряда.

По этому договору подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять результат и оплатить его.

Особенности.

1.Это договор консенсуальный, возмездный, взаимный.

2.Его существенными условиями являются предмет, цена, начало и окончание работ; без этих условий договор считается не заключённым (здесь применяется иск о незаконном обогащении).

3.Заказчиком по договору строительного подряда являются физические или юридические лица имеющие финансовые средства, то есть инвесторы, однако учитывая что для контроля за деятельностью подрядчика необходимы специальные навыки и знания функции заказчика часто передаются специализированной организации (инженеру), который является представителем заказчика. Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию.

4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости

5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы. Оплата производиться в договорные сроки.

6.Отношения сторон носят длящиеся характер поэтому стороны могут предусмотреть сроки завершения отдельных этапов.

7.Форма Письменная, в виде единого документа часто применяются примерные формы.

8.Существуют два случая риска по Д.С.П.- Риск Гибели или повреждения объекта строительства и использованных при строительстве материалов, кроме того в риск подрядчика также входят и последствия действии субподрядчиков.

А) Закон императивно указывает, что при случайной гибели, повреждении объекта строительства до его приемки риск лежит на подрядчике, если заказчик принял отдельный этап до приемки работы в целом риск случайной гибели, повреждения лежит на нем данного результата. Если объект строительства до приемки погиб или поврежден из-за некачественных материалов заказчика, его оборудования, из-за его ошибочных указаний Подрядчик в праве требовать оплаты всех работ по смете при условии, что он предупреждал заказчика об этом.

Б) Риск случайной гибели повреждения материалов, оборудования лежит на стороне которая их предоставила. Кроме того договором может быть предусмотрена обязанность стороны на которой лежит ответственность риска застраховать объекты от случайной гибели, повреждения либо материал или оборудование, ответственность за причинение вреда третьим лицам при строительств. Условия такого страхования данные о страховщике, размер страховой суммы, какой риск застрахован сообщается контр агенту.

9.Д.С.П. могут заключаться в обычном порядке (Оферта- акцепт)И путем проведения торгов. Торги -это выбор подрядчика на выполнение работы, на основе конкурса который в виде тендера т.е. определяется путем предоставления оферт.

Права и обязанности подрядчика.

1)Он обязан осуществлять строительство в установленный срок. Работы должны выполняться в соответствие с тех. Документацией и сметой качественно. Тех документация и смета составляется в соответствие с требованиями нормативных документов куда входят(Госты и другие законные нормативы). Стороны обязаны согласовать смету и тех. Документацию. Смета и тех документация явл. Частью договора. Они прилагаются к его тексту в качестве приложения их наличие оговаривается в основном тексте договора. Имеют в место случаи, когда в ходе строительства необходимы дополнительные работы, которые увеличивают стоимость сметы. В этом случае подрядчик обязан письменно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. При не получении ответа в течении десяти дней если иной срок не предусмотрен в договоре подрядчик обязан приостановить работу, при этом убытки за простой несет заказчик. При невыполнении подрядчиком этой обязанности он лишается права требовать оплаты этих работ.

При необходимости заказчик также может внести изменения в тех документацию если дополнительные работы не превышают 10% процентов от обшей сметной стоимости на строительство при этом подрядчик не вправе от них отказаться за дополнительную оплату. Если дополнительные работы превышают 10% процентов от стоимости этот вопрос подлежит согласованию

2)Подрядчик обязан обеспечить строительство своими материалами и оборудованием, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. Если такое обеспечение лежит на заказчике подрядчик в праве не преступать к работе при непредставление материалов, оборудования, тех. Документации.

3)Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность

4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д.

5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ.

Права и обязанности заказчика.

1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.

2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения.

3. В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером.

4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.

5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации.

6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос. Органов, местного самоуправления: если заказчиком явл. гос. Или муниципальные организации или строительство велось за счет денег из бюджета. Приемка осуществляется в предельно короткие сроки после уведомления об этом.

Задача приемка оформляется специальным актом подписанным сторонами. Отказ от подписания акта не исключает сдачу объекта. В этом случае акт подписывается только одной стороной, а об отказе другой в акте делается пометка такой акт имеет, юридическую силу пока не будет признан в суде по иску другой стороны недействительным. При этом суд устанавливает обоснованность мотивов отказа. Выявленные недостатки фиксируются в акте и подрядчик должен их в разумные сроки устранить.

Ответственность по Д.С.П.

Ответственность устанавливается в порядке и по основаниям установленным договором или законом. Ответственность строиться на общих правилах об ответственности, а в случаях по закону предусматриваться специальные правила. Если стороной договора явл. субъекты предпринимательства их ответственность наступает независимо от вины. В случаях по закону за нарушение в области строительства предусматривается адмистративная ответственность. Это строительство без получения необходимых по закону разрешений, за нарушение нормативных требований уменьшающих прочность, надежность, объекта.

Статья 754 Г.К. выделяет что при отступлении подрядчиком от требовании предусмотренных в тех. Документации от обязательных для него нормативов предусмотренных строительными нормами и правилами он также может быть привлечен к Гражданско правовой ответственности. В этом случае заказник в праве требовать:

В разумный срок устранения этих отступлений

Соразмерного уменьшения цены за работу

Если это предусмотрено договором возмещение своих расходов на устранение.

Договором могут быть предусмотрены и другие последствия.

Исключение : подрядчик не несет ответственности за мелкие отступления если докажет что они не повлияло на качество работы подрядчик

Однако эти последствия возможны также при ошибочных данных, которые заложены в тех документации. Здесь несет ответственность несет сторона ответственная за подготовку тех. Документации.

Подрядчик также несет ответственность за снижение прочности, устойчивости, надежности зданий сооружений при их перестройке и т.д. Здесь наступает ответственность как за ненадлежащие качество работы.

Подрядчик несет ответственность за недостатки объекта обнаруженные в пределах гарантийного. Заказчик обязан заявить о них в разумный срок после их обнаружения если на результат работ гарантийный срок не установлен требования о недостатках могут быть предъявлены в разумный срок но в пределах 5 лет со дня приемки объекта.

Подрядчик освобождается от ответственности если докажет что недостатки возникли в следствие неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта в следствие нормального износа.

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Регулирование данного вида подрядных отношений осуществляется нормами § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд». Общие положения о подряде, содержащиеся в § 1 этой главы, применяются, если иное не установлено предусмотренными в ГК правилами о строительном подряде.

Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся во многих других нормативных правовых актах. К ним, в частности, относятся:

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
  • Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;
  • Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
  • Закон РФ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд».

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к нему применяются правила § 2 гл. 37 ГК «Бытовой подряд» (п. 3 ст. 740 ГК).

Кроме того, при регулировании отношений строительного подряда применяются акты рекомендательного характера. Таким актом, в частности, служит принятое Минстроем России 10 июня 1992 г. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.

В качестве заказчиков могут выступать инвесторы, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 2, 3 ст. 4 Федерального закона от «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию (п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона).

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда, при которой заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, привлекающим для выполнения отдельных комплексов работ специализированные организации в качестве субподрядчиков. Генеральными подрядчиками и субподрядчиками могут являться и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

С согласия подрядчика заказчик заключает договоры на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчи-комдоговоры принято называть прямыми договорами.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору строительного подряда - это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - законченный комплекс определенных работ (монтажных, санитарно-технических и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику.

Различают следующие виды договора строительного подряда:

  • договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом;
  • договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ;
  • договоры на выполнение пусконаладочных работ.

Если иное не предусмотрено договором, правила о договоре строительного подряда относятся также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

Договор строительного подряда должен быть заключен в письменной форме. При этом может использоваться форма (образец) договора, являющаяся приложением к упомянутому выше Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.

Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, цене и сроке договора.

При определении цены договора стороны могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений (приложение к письму Госстроя России от 29.12.1993 № 12-349).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 708 ГК срок договора строительного подряда определяется по соглашению сторон путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть установлены также сроки завершения отдельных этапов работ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.

Как правило, в договоре строительного подряда предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные комплексы работ.

Для заключения договора строительного подряда необходимо предварительное получение определенных документов. Для заказчика таким документом является разрешение на строительство, выдаваемое федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (ст. 51 Градостроительного кодекса), а для подрядчика-лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.

Основная обязанность подрядчика по договору строительного подряда - осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения. Важным условием исполнения договора является то, что строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и сметой, определяющей цену работ (проектно-сметной документацией).

Осуществляя строительство, подрядчик обязан соблюдать строительные нормы и правила (СНиПы), другие технические нормы и правила, а также требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК).

На подрядчике лежит обязанность обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (ст. 745 ГК).

Обязанностью подрядчика является также возведение здания, сооружения или иного объекта строительства либо выполнение иных строительных работ и сдача заказчику результата выполненных по договору строительного подряда работ в срок, установленный договором.

Закон предусматривает некоторые специфические обязанности заказчика по договору строительного подряда. Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре условиям, а при отсутствии таких условий - обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода, оказывать другие услуги.

Оплата вышеуказанных услуг производится в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда (ст. 747 ГК).

От заказчика требуется также передать подрядчику документы, подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи.

В соответствии со ст. 748 ГК заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Характерной особенностью строительного подряда является сотрудничество сторон (ст. 750 ГК).

Ввиду специфического и сложного характера объекта договора строительного подряда особо регламентируется сдача и приемка работ, выполненных по данному договору (ст. 753 ГК). В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц, создавая при необходимости приемную комиссию.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Соответственно приемка осуществляется только при положительном результате таких испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом приемки.

Подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ. Срок устранения указанных недостатков специально оговаривается в акте приемки.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результата работы (п. 1 ст. 711 ГК). Вместе с тем значительная стоимость и длительность капитального строительства требуют авансирования деятельности подрядчика. Однако требовать выплаты аванса или задатка он вправе только в случаях и размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК).

Свою специфику имеет ответственность подрядчика за качество работ. Согласно ст. 754 ГК подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (ст. 755 ГК).

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством работ, применяются правила п. 1-5 ст. 724 ГК. При этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2,4 указанной статьи составляет пять лет (ст. 756 ГК).

Если договором строительного подряда за его неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени), убытки взыскиваются за ее вычетом {зачетная неустойка). Однако договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.