Действия при продаже комнаты в коммунальной квартире. Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии. Подписание акта и передача ключей

Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Этапы продажи комнаты

Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.

Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом. Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения. Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.

Об этом сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Приватизировав часть квартиры (жилую комнату), собственнику переходит право на долю в местах общего пользования. Собственник может продавать, дарить комнату, совершать с ней любые сделки, при этом право на долю в общих помещениях он передает только вместе с комнатой. Владелец приватизированного жилья (комнаты в «коммуналке») должен помнить, что право первоочередной покупки принадлежит соседям. По истечении месяца, если никто из соседей не пожелает приобрести комнату, она выставляется на продажу другим лицам.

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо соблюсти несколько условий

Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом - основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта - квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной цене, предлагаемой третьим лицам.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) предусматрена обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

В данном положении законодателем установлен четкий срок, в течение которого собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести продаваемую комнату.

Таким образом, законодатель избавил продавца от обязанности получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.

Для ускорения процесса продавец комнаты может попытаться получить письменные отказы соседей от приобретения комнаты. Отказы должны быть оформлены надлежащим образом: заверены нотариусом либо оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Также можно составить письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. Уведомления о вручении писем с подписями соседей будут свидетельствовать о том, что соседи извещены надлежащим образом.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о госрегистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о госрегистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем госрегистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае госрегистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о госрегистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, госрегистратор обязан приостановить госрегистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о госрегистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при госрегистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке».

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, регорганы при госрегистрации прав на недвижимое имущество требуют от продавца соблюдения вышеизложенных прав соседей.

Непредставление документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от права преимущественной покупки, может повлечь отказ в регистрации вашего договора (ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ), что сделает невозможным оформление перехода права собственности.

Таким образом, продать приватизированную комнату в коммунальной квартире можно только при наличии отказа соседей от права преимущественной покупки либо при истечении месячного срока после направления им уведомления о продаже комнаты. При попытке продать комнату с нарушением права преимущественной покупки продавец рискует получить отказ в госрегистрации договора либо начать судебные тяжбы с соседями.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение.

Проживание в коммунальной квартире актуально и по сегодняшний день.

Но многие граждане не теряют надежды сменить свое место жительства , обзавестись собственным полноценным жильем.

Разберем, как быстро продать комнату в коммунальной квартире , какие документы понадобятся для оформления, а главное, кому отдается приоритет в этом вопросе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

С чего начать?

Для начала давайте вспомним о том, что представляет собой сама коммунальная квартира ?

Это помещение, которое является общей собственностью нескольких граждан Российской Федерации. Каждый из граждан имеет свою долю в помещении, которая может включать в себя кухню, коридор, санузел.

Для того, чтобы процедура продажи прошла гладко, необходимо подготовить свою комнату к продаже .

Оплатите все задолженности , чтобы квартира была «чистой». На ней не должно быть залогов и обременений .

Пригласите специалиста, который бы оценил недвижимость и указал примерную стоимость , исходя из общей ситуации на рынке недвижимости в вашем городе.

К мероприятиям по подготовке относят необходимость по проведению ремонта и приведению недвижимости в надлежащий вид.

Она предполагает, что владелец недвижимости должен сначала предложить приобрести недвижимость в собственность своим соседям , а уже потом на всеобщее обозрение.

Основные правила

Определяемся с ценой

Каждый владелец стремится как можно быстрее перейти к процедуре установки стоимости комнаты.

А достичь необходимого результата можно тремя способами:

, который не только поможет вам установить стоимость квартиры, но и осуществит помощь с продажей;
Пригласить специализированных представителей организаций, которые занимаются оценкой недвижимости . Стоимость квартиры они подтвердят документально;
Осуществить оценку квартиры самостоятельно.

Главное, необходимо знать, :

В первую очередь, решающее значение будут иметь этаж и расположение квартиры. Чем выше этаж, тем ниже стоимость;
Второй важный момент — это общая площадь помещения . Чем помещение больше, тем выше его стоимость.
Отлично, если у вас имеются вспомогательные помещения, например, подсобки, дополнительный санузел, кладовые. А вот совмещенные санузлы и узкие коридоры стоимость снижают;
Оценивается состояние квартиры , наличие ремонта ;
Наличие развитой инфраструктуры вашего района. А именно, есть ли поблизости детский сад, школа, развязка общественного транспорта, крупные магазины;
Мало кто обращает внимание на соседей , но в случае, если при осмотре помещения выяснится, что они достаточно буйные, шумные, представляют опасность для людей, то стоимость квартиры будет существенно снижена;
В случае, если вы хотите обезопасить себя перед покупателем , то можете указать в одном из условий продажи задаток . Он необходим для того, чтобы за время, пока вы освобождаете квартиру и готовите ее к вселению новых жильцов, последние не передумали и не отменили сделку. Задаток устанавливается в произвольной форме .

Аванс — это денежные средства, которые передаются прежде, чем жильцы станут полноправными собственниками недвижимости.

Передача аванса предусмотрена во время подписания договора . Остальная сумма перечисляется на счет гражданина после регистрации прав собственности в Росреестре.

О том, как правильно оформить договор задатка и аванса, читайте в .

Аванс также защищает продавца от перемены мнения у покупателей.

Однако в такой ситуации рискуют сами приобретатели недвижимости. Стороны могут прийти к консенсусу в случае, если продавцом будет написана расписка в получении денег .

Также, стороны могут обезопасить себя , отразив факт получения аванса или задатка в договоре между сторонами.

Здесь Вы можете скачать образец договора задатка и расписки при получении задатка продавцом.

О том, с чего начать продажу комнаты в коммунальной квартире, смотрите в видеоролике:

Условия оплаты

Договор должен включать в себя условия оплаты . На сегодняшний день практике известно несколько из них.

Рассмотрим, в чём состоит нюанс каждого вида:

Одновременная полная оплата . Осуществляется после того, как продавец отказался от прав собственности в Росреестре, а покупатель получил их. Как правило, осуществляется посредством ячейки в финансово кредитной организации.
Покупатель арендует ячейку , закладывают в неё сумму, установленную договором. Стороны отправляются в Росреестр. Продавец вместе со свидетельством о смене права собственности должен явиться в банк. Предъявив свидетельство сотруднику, он может получить денежные средства из ячейки.
Отсутствие посредников в подобной сделке может сыграть с вами злую шутку , и одна из сторон может ;
Если продавец стремится быстро продать квартиру , но нашёлся лишь один покупатель, который может оплатить покупку не сразу, оформляется рассрочка платежа .
В договоре купли-продажи устанавливается порядок и очередность внесения суммы. Указывается фиксированная цифра , соответствующая размеру платежа. Устанавливается частота выплат , а также временной промежуток, в который они должны осуществляться.
О договоре купли-продажи недвижимости и тонкостях его составления, читайте в .

Если вы имеете дело с рассрочкой , то настоятельно рекомендуем вам обратиться в нотариат . Нотариус проследит за законностью составления договора ;
Если при оформлении сделки у покупателя возникли форс-мажорные обстоятельства, может быть предусмотрена отсрочка платежа . Это значит, что продавец дает покупателю некоторое время для того, чтобы собрать сумму. Стороны в обсуждении устанавливают длительность отсрочки . Оформлять такой договор лучше у нотариуса , который оформит сделку в установленном законом порядке;
Оплата в соответствии с графиком предусмотрена для ситуации, когда покупатель хочет погасить задолженность за приобретенную недвижимость в несколько этапов .
В такой ситуации составляется график выплат , и покупатель тщательно его придерживается, внося фиксированную сумму на установленный счёт.

Когда освобождать?

Так как продавцу предстоит не только подготовить недвижимости к продаже, но и куда-то перевести свои вещи, тщательно должны быть рассмотрены условия освобождения комнаты.

Как правило, договор предусматривает, что продавец покидает помещение сразу же после полной оплаты .

Однако ситуация может сложиться таким образом, что продавец не сможет уложиться в эти сроки . Тогда договором оговаривается дата, когда продавец и члены его семьи покинут квартиру.

Главное, чтобы с этой датой были согласны обе стороны .

Нужен ли нотариус?

В соответствии с законодательством РФ, сделки купли-продажи осуществляются с привлечением нотариуса в случае, если в ней участвуют несовершеннолетние , недееспособные или же речь идет о .

Что касается коммунальной квартиры , то она как раз и представляет собой долевую собственность .

Именно поэтому, чтобы предусмотреть не только ваши права, но и права третьих лиц, которые одновременно с вами являются собственниками долей, необходима помощь нотариуса .

Разговор с соседями

Уведомление

Преимущественное право на приобретение вашей доли имеется у собственников других долей коммуналки.

Поэтому прежде, чем осуществлять поиск покупателей с риелтором или же самостоятельно размещать объявления, вы должны уведомить о своем решении соседей .

Сделать это можно в письменной или устной форме. Однако лучше отправить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В этом случае вы будете уверены в том, что лицо было проинформировано о вашем намерении.

Образец отказа от преимущественного права покупки комнаты.

В случае, если после осуществления сделки выяснится, что лицо, являющееся обладателям доли в коммуналке не было оповещено, сделка может быть отменена в судебном порядке .

Если соседи против?

Часто бывает так, что соседи против продажи недвижимости.

Они хотят видеть на вашем месте новых лиц, сами имеют виды на квартиру, но не обладают средствами для покупки или имеет другие причины для отказа .

Можно попытаться выяснить причину. Если она кажется вам неправомерной , то решить подобную проблему можно в судебном порядке .

Чтобы осуществить продажу без согласия соседей, необходимо написать исковое заявление , приложить письменный факт отказа соседа, а также иные документы, которые свидетельствуют в вашу пользу.

Суд, рассмотрев материалы дела, примет решение о назначении заседания. На заседании вы можете доказать свою правоту , а решение судебной инстанции обязательно к исполнению.

Если вы давно уведомили соседей , но реакции нет, не отчаивайтесь.

Если спустя 30 календарных дней после оповещения нет реакции, закон воспринимает это как согласие на сделку .

Продажа комнаты

Соседу

В этом случае необходимо придерживаться следующей схемы:

Вы направляете письменное уведомление о своем решении продать квартиру;
Ваш сосед говорит о своем желании приобрести недвижимость;
Формируется пакет бумаг , необходимый для проведения сделки;
Составляется договор купли-продажи ;
Договор заверяется и проверяется нотариусом ;
Собирается пакет документов для Росреестра ;
Сторонам необходимо явиться в Росреестр ;
Оплачивается государственная пошлина ;
Оформляется факт перехода права собственности ;
Сосед передаёт вам денежные средства за приобретенную недвижимость.

С этого момента его доля в коммунальной квартире увеличилась.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Третьему лицу

Продажа квартиры третьему лицу имеет следующий алгоритм действий:

Покупатель осматривает недвижимость ;
Вы оформляете договор купли-продажи ;
Собираете пакет документов ;
Являетесь в нотариальную контору ;
Нотариус заверяет договор купли-продажи;
Договариваетесь о способе оплаты и условиях выселения ;
Возможно, вам будет передан аванс или залог ;
Являетесь в Росреестр ;
Оплачиваете государственную пошлину ;
Оформляете факт перехода права собственности ;
Получаете оставшуюся часть денежных средств ;
Передаёте покупателю свидетельство о праве собственности ;
Он же, в свою очередь, составляет акт приема-передачи , в котором указывает, что получил комнату в соответствии с указанными в договоре купли-продажи условиями.

Здесь Вы можете скачать бланк акта приема-передачи комнаты в коммунальной квартире.

Продажа с зарегистрированными лицами

Продажа комнаты, где зарегистрированы какие-либо лица — это обременение на недвижимости.

По возможности, непосредственно перед процедурой государственной регистрации недвижимости, выпишите из квартиры прописанных человек.

Если в комнате прописаны несовершеннолетние , то снять их с учета будет проблематично .

В такой ситуации вам нужно будет обратиться в паспортный стол , а также в органы опеки и попечительства . Подробно укажите, с чем связана причина снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Подтвердите необходимость оформления сделки купли-продажи.

Переоформляют прописку несовершеннолетних в течение 7 суток .

Документы

Для осуществления сделки купли-продажи вам понадобится следующий пакет документов:

на квартиру;
Договор приватизации , если вы осуществляли процедуру;
Договор дарения , купли-продажи , наследования или любой иной документ, который отражает факт вашего становления в качестве собственника;
Ваш паспорт ;
Если помещение приобретено в браке — согласие от второго супруга ;
Письменно оформленный отказ от приобретения доли соседями и их согласие на продажу , заверенное у нотариуса;
Свидетельство о праве собственности на долю;
Квитанции , которые свидетельствуют о том, что у вас ;
Составленный договор купли-продажи ;
Справка , которая свидетельствует о количестве прописанных лиц.

Образец согласия супруга на продажу недвижимости.

Договор купли-продажи доли в коммунальной квартире выглядит стандартным образом. Составляется на листе формата А4.

Возможно составление предварительного договора , прежде, чем перейти к конечному образцу, в котором перечисляются права и обязанности сторон, меры ответственности, необходимость залога или аванса.

Также там указывается дата освобождения помещения .

Договор заверяется у нотариуса , так как существует необходимость в соблюдении прав и законных интересов третьих лиц.

Как быстро продать долю в коммунальной квартире?

Воспользуйтесь несколькими полезными советами от нас:

В первую очередь, не задирайте цену . Назначьте адекватную стоимость за ваше помещение. В противном случае, покупатель так и не будет найден;
Заранее заручитесь согласием собственников на продажу;
Подготовьте квартиру надлежащим образом, чтобы в случае появления покупателя как можно быстрее провести сделку;
Ваше помещение должно быть юридически чистым , на нём не должно быть залогов;
Используйте все возможные средства оповещения о вашем предложении;
Самостоятельно публикуйте объявления в газетах и в интернете, а также обратитесь за услугами риелторов;
Иногда хорошую помощь оказывает «сарафанное радио» . Расскажите всем своим знакомым о желании продать комнату.

Как продать комнату?

В общежитии

Комната в общежитии отличается в коммуналки тем, что предполагает лишь временное проживание .

Приватизировать такое жильё стало возможным только в 2007 году. Если помещение принадлежит вам по договору социального найма , то продать его нельзя.

Если вы успели приватизировать комнату, то порядок действий таков:

Подготовьте квартиру к продаже;
Оповестите других собственников долей о своем намерении продать;
Заключите договор купли-продажи ;
Заверьте его;
Получите аванс ;
Осуществите регистрацию в Росреестре ;
Передайте новоиспеченному собственнику свидетельство взамен на оставшуюся часть денежных средств ;
По возможности, снимите с регистрационного учета всех прописанных в вашем помещении.

В квартире

Для этого нужно:

Получить согласие иных собственников на данное действие;
Подготовить недвижимость к продаже;
Установить цену ;
Осуществить подготовительные действия ;
Составить договор купли-продажи у нотариуса;
Сформировать пакет документов для регистрации;
Обсудить факт передачи денежных средств ;
Сменить права собственности в Росреестре;
Получить сумму за продажу.

Как вы успели заметить, сделки с недвижимостью не таят в себе никаких сложностей.

Самое главное следуйте чёткой инструкции, тогда вы будете знать, какие действия осуществляются на том или ином этапе.

В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?

Преимущественное право покупки

Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ , в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Кто им обладает?

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу , если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Уведомление о намерении совершить сделку

Статья 250 ГК РФ не только описывает преимущественное право участников долевой собственности, но и вводит процедуру их оповещения о намерении продать комнату. Причем сделать это нужно в обязательном порядке.

После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты . Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.

Существует три законных варианта передачи такого уведомления:

Лично в руки . Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже.
Внимание! Такой способ возможен, но в случае судебного разбирательства такие отказы от покупки будут иметь слабую доказательную силу.
Отправка заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением . Такой способ возможен, если все совладельцы проживают вместе, либо если продавцу точно известен адрес их проживания. В иных ситуациях, доказать что-либо в суде будет крайне сложно, несмотря на то, что Гражданский кодекс ввел ответственность за уклонение от важных сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).
Направление оповещения через нотариуса . Главный и единственный минус этого способа – цена на нотариальные услуги, особенно, если собственников несколько и все они проживают по разным адресам. В остальном же это самый надежный вариант, так как уведомление составляется нотариусом, заверяется им, направляется совладельцам, и в результате на руки Продавцу выдается официальное свидетельство о подаче уведомлений.

Мнение эксперта

Многолетний опыт в разных областях юриспруденции

Формально закон не предусматривает понятия «коммунальная квартира», фактически - это жилье, имеющее отдельные комнаты, сдаваемые проживающим в нем гражданам по договорам социального найма. Отдельные договора и лицевые счета, соответственно. То есть, она коммунальная по сложившимся обстоятельствам, но не по терминологии законодательства. По сути, это наследие СССР (РСФСР) с частью норм, не сохранившихся в РФ.

По ФЗ N 1541 «О приватизации жилищного фонда» от 04.07.1991г. , приватизация в таких муниципальных квартирах, то есть коммунальных, снимаемых по договору социального найма, не допускалась, что было признано КС РФ неконституционным (Постановление 03.11.1998 N 25-П) и в дальнейшем было отменено, что означает возможность приватизации в обычном порядке. Тем самым на такой жилплощади могут одновременно быть приватизированные и неприватизированные (по договору социального найма) помещения.

Случаи, когда в коммуналке одни лишь собственники, наиболее простые при продаже своей доли. Здесь стоит только отметить, что помимо уведомления соседей о продаже не менее существенен вопрос по общему имуществу собственников. Если комната (комнаты) такого владельца являются исключительно его собственностью, то общее имущество (коридоры, санузел, кухня, балкон) делится пропорционально по размеру его комнаты со всеми остальными собственниками. Аналогично при определении долей в общем имуществе всего МКД, где находится квартира. При том, что общее имущество находится в совместном пользовании, сам порядок этого определяется соглашением между собственниками или судом. Таким образом, в случае приобретения доли в коммунальной квартире, тем самым выкупаются также доли в общем имуществе.

Если же в такой квартире нет приватизированных долей или приватизированы они только частично, то в первом случае вначале надо приватизировать, что можно сделать всем вместе или по усмотрению ответственных квартиросъемщиков, после чего распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу. Во втором же случае (если есть неприватизированные доли) собственник, который намерен продать свою долю, должен уведомлять об этом намерении только собственников-соседей.

Задать вопрос эксперту

Как оформить документ?

Необходимо указать:

Уклонение соседей от получения бумаги

Часто бывает, что совладельцы квартиры уклоняются от получения оповещения, не отвечают на уведомление и другим способами препятствуют продаже доли. Если вы предполагаете, что соседи будут препятствовать, то рекомендуется направить свои уведомления через нотариуса .

Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу.

Получение отказа от покупки от других собственников

Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.

Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.

Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса , так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

Для регистрации отказа потребуется:

Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
Свидетельство о праве на долевой собственности.

Как оформить?

Срок действия

Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия . Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.

Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей?

Важно! Продать комнату в такой квартире без получения согласия соседей нельзя. Это будет основанием для оспаривания сделки и признания ее ничтожной.

Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире.

Как быть, если они против?

Нередко возникают ситуации, когда соседи против продажи помещения в коммуналке, всячески этому препятствуют. Это может проявляться как в скандалах, попытках выжить соседа, сорвать просмотры комнаты потенциальными покупателями, так и в угрозах не подписать отказ.

В последнем случае, они показывают свою юридическую неграмотность, так как ст. 250 ГК РФ дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке . Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление.

При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку.

В соглашении должно быть указано :

точный срок сделки купли-продажи;
цена, за которую продается комната;
подтверждение Покупателем осведомленности о том, что в случае срыва сделки по его вине, он лишается преимущественного права, а Продавец может продать комнату посторонним лицам.

Если отношения с соседями не построены на взаимном уважении, и Вы предполагаете даже малейшую возможность возникновения проблем с ними, стоит нанять опытного риелтора, который поможет организовать процедуру продажи.

Заключение

Как можно судить из всего вышесказанного, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире несет в себе множество сложностей, соблюдения прав. Соблюдение юридической процедуры и заверение всех действий у нотариуса поможет собственнику избежать длительных разбирательств в судебных инстанциях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .