Кредиты 

Приобретенное право собственности на объекты недвижимости. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения. Определение рыночной стоимости на основе количественного сравнения продаж

Как приобрести право собственности на построенный объект недвижимости. авеню,сайт

Как приобрести право собственности на построенный объект недвижимости.

Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами государственной регистрации.

Приобретение права собственности или иного вещного права в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в ст. 263 ГК РФ: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил.

Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ).

Является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1.Для строительства объекта отведен земельный участок;

2.Для строительства получено разрешение;

3.При возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4.Объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены » (далее – Закон о регистрации прав). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации прав: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта. Сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта. Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением.

В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:

1. Выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

2. Осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;

3.Соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство, и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов – для внесения изменений в документы государственного учета.

Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30 декабря 2004 г.), специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных до 30 декабря 2004 г., – акт приемки объекта в эксплуатацию.

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающих данный факт, не требуется.

Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК РФ предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка – право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии со ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6) признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998 г.), юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Регистрация прав, возникших до 31 января 1998 г., требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31 января 1998 г., сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31 января 1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП. При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации после вступления в силу ЗК РФ (после 30 октября 2001 г.) подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь построенный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31.01.1998 г., то необходимо представление правоустанавливающих документов на землю.

Следующим документом, который необходимо предоставить на государственную регистрацию вновь созданного объекта, является разрешение на строительство.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство:

1.Подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана – разрешенному использованию участка;

2.Дает право застройщику осуществлять строительство,

реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Разрешение на строительство необходимо для регистрации:

1.Прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства;

2.Прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации прав);

3.Договоров на участие в долевом строительстве (ст. 25.1 Закона о регистрации прав).

Разрешение на строительство не требуется в случаях строительства

(ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса):

1. Гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;

2. На земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

3. Объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки);

4. Строений и сооружений вспомогательного характера.

Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ.

Для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.

Для юридических лиц таким документом может, например, являться справка за подписью главного бухгалтера и руководителя о том, что строительство осуществляется собственными силами с приложением подтверждающих документов: приказа (иного распорядительного документа организации) об осуществлении строительства собственными силами.

Справка об источниках финансирования строительства также может подтвердить отсутствие прав третьих лиц на построенный объект.

Если финансирование строительства осуществлялось за счет собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для иных лиц, предоставивших денежные средства для строительства. По таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись.

Это же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект.

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются нормами гл. 37 ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц – инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например, в виде нежилых помещений, то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку, исходя из п. 1 ст. 218 ГК РФ, право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает.

Объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешение на строительство, в эксплуатацию не вводятся (ст. 25.3 Закона о регистрации прав), установлены особенности регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, которые заключаются в следующем.

Специальными основаниями для государственной регистрации собственности являются два документа (п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации прав):

1.Документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание.

Документом, подтверждающим факт создания объекта и содержащим его описание в соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации прав является декларация об объекте недвижимого имущества.

2.Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

Право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

Указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

Для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Ольга Ярмоленко,

главный специалист – эксперт

отдела регистрации прав на объекты

недвижимости нежилого назначения,

государственный регистратор

Согласно действующему законодательству, право собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах. Это касается домов, квартир, офисов и прочих как жилых, так и коммерческих помещений. Поэтому после осуществления сделки по отчуждению объекта или по завершении его строительства необходимо непременно пройти данную процедуру.

Регистрационная служба

В настоящее время единственный орган, осуществляющий данную процедуру на территории РФ, - это Росреестр. Полное название организации - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Она представлена во всех субъектах федерации и работает с гражданами по месту расположения недвижимого имущества.

До 1998 года данным вопросом занималось несколько структур. Земля регистрировалась отдельно в специальных комитетах, а строения - в БТИ. Впоследствии функции были переданы в единую службу, которая в настоящий момент ведает всеми объектами недвижимости без исключения.

Кто собирает документы

Все необходимые бумаги в Росреестр подает владелец (он может быть как частным лицом, так и юридическим) либо его представитель. Их перечень во многом зависит от типа объекта и способа вступления в собственность. Когда речь идет об индивидуальном строительстве, данным вопросом занимается непосредственно владелец либо нанятый им специалист. В случае приобретения квартиры на первичном рынке за сбор документов отвечает застройщик, а при осуществлении сделки по переходу собственности - нотариус. Если отчуждение имущества происходит без его участия (это разрешено на законодательном уровне), всеми вопросами, касающимися регистрации, по желанию владельца он может заниматься самостоятельно либо прибегнуть к помощи специалистов в данной области. Распоряжаться имуществом новый хозяин сможет лишь после завершения данной процедуры.

Регистрация права собственности на недвижимость - операция не слишком сложная, но бюрократическая. В каждом конкретном случае требуется свой перечень необходимых документов. По этой причине большинство граждан предпочитает заплатить посреднику и переложить все хлопоты на его плечи. Если же владелец решил осуществить процедуру самостоятельно, для начала ему необходимо выяснить, какие справки для этого понадобятся и где их берут.

Перечень документов

Как уже было сказано выше, он во многом зависит от того, как именно возникло право собственности на недвижимость, и о каком конкретно объекте идет речь. На практике частные лица чаще всего имеют дело с жильем: квартирами, домами или же загородными постройками. Исходя из этого, можно выделить несколько обобщенных вариантов регистрации для физических лиц, с которыми приходится сталкиваться. Во-первых, это земельные участки (для индивидуального строительства или ведения садоводства). Во-вторых, жилые дома. В-третьих, квартиры.

Возникновение права собственности на недвижимость может быть в связи с его переходом от другого лица (продавца, дарителя либо наследодателя) или первичным (например, постройка дома). При обращении в Росреестр, независимо от типа объекта и прочих нюансов, необходимо будет предъявлять гражданский паспорт. Не помешает подготовить его копию (а лучше несколько), она также может пригодиться. Еще понадобится квитанция об оплате государственной пошлины. Реквизиты и сумма, как правило, размещаются на информационном стенде. При подаче документов заполняют заявление по специальной форме. Ее берут в представительстве либо на официальном сайте Росреестра.

Регистрация осуществляется на основании кадастрового паспорта. В качестве правоустанавливающего документа может выступать договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или же решение суда. Также понадобится справка об отсутствии строений (если их нет), передаточный акт (составляется сторонами сделки в простой форме), иногда требуется согласие супруга нового владельца, заверенное нотариально. В случае первичной регистрации в Росреестр необходимо предоставить постановление о передаче участка в собственность (его выдает орган местного самоуправления).

Что касается домов, тут список бумаг может оказаться намного длиннее. Регистрация права собственности на недвижимость происходит на основании кадастрового и технического паспорта (это разные вещи), а также правоустанавливающего документа мены, купли-продажи и т. д.). В случае отсутствия последнего (если речь идет о недавно он не предоставляется. Загородные строения, предназначенные для ведения садоводства (дачи), регистрируются по упрощенной схеме - декларативным способом, без участия БТИ. Владельцу лишь необходимо заполнить специальный бланк, где он самостоятельно указывает все нужные характеристики.

Регистрация права собственности на квартиру

Это самое распространенное действие, совершаемое частными лицами в органах Росреестра. Если речь идет о вторичном рынке недвижимости, то все необходимые для данной процедуры документы у владельца должны оказаться на руках в результате сделки. Во-первых, это технический паспорт (его передает бывший собственник квартиры). Во-вторых, сам правоустанавливающий документ (заверенный нотариально или составленный в простой письменной форме). В последнем случае понадобятся еще 2 документа: объекта между сторонами сделки и согласие супруга на ее совершение.

Следует отметить, что регистрация права собственности на квартиру может потребовать дополнительных справок, о которых сообщит специалист при обработке данных. Предусмотреть заранее все нюансы сможет только опытный специалист в данной сфере.

О сроках

Согласно действующему законодательству, регистрация права собственности на недвижимость должна быть осуществлена не позднее, чем через месяц с момента подачи документов. На практике в некоторых населенных пунктах она происходит намного быстрее (от 10 до 14 дней), в других же - затягивается. В последнем случае действия регистратора могут быть обжалованы в судебном порядке. Однако это имеет смысл лишь в случае сдачи полного пакета документов, поскольку отведенное время считается с момента получения регистратором последней справки из перечня.

О посредниках

Поскольку регистрация права собственности на недвижимость - процесс довольно кропотливый и требующий тщательной подготовки, обычному гражданину он порой дается не очень легко. Если человек никогда не сталкивался с данным вопросом, он просто не понимает, где брать ту или иную справку, куда идти и что делать. Поэтому существует масса специализированных фирм, предлагающих свои услуги по регистрации недвижимости. Некоторые из них помогают в сборе документов, другие представляют интересы клиента в Росреестре. Есть и такие, которые сопровождают сделку, начиная с поиска объекта недвижимости и заканчивая регистрацией права собственности.

Несомненно, подобная помощь многим может оказаться полезной, тем более что расценки посредников в основном весьма приемлемы. Главное - не пытаться сэкономить на них, обращаясь в сомнительную фирму, руководствуясь лишь стоимостью услуг ее сотрудников. К сожалению, в данной сфере мошенники не редкость.

Регистрация квартиры, приобретенной на первичном рынке

После того как дом принят в эксплуатацию госкомиссией и БТИ, застройщик занимается подготовкой документов по каждой конкретной квартире. Как правило, сотрудники компании самостоятельно регистрируют право собственности на имя клиента и передают ему готовые документы. В некоторых случаях за это взимается дополнительная плата, в других - услуга входит в стоимость жилья.

Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на первичном рынке, может быть оформлена и самим владельцем. Для этого, помимо своего паспорта и квитанции об оплате госпошлины, нужно предоставить заполненное заявление, договор с застройщиком и акт приема-передачи квартиры (подписывается с ним же). Если с документами все в порядке и в них не будет найдено никаких ошибок, в течение месяца владелец станет полноправным собственником жилья и получит соответствующий документ.

Регистрация при оформлении наследства

Данный вопрос интересует многих граждан. В частности, можно ли осуществить отчуждение объекта сразу после получения свидетельства? Унаследовав жилье или его долю в чужом городе, собственник нередко старается его сразу же продать или подарить. Однако это возможно лишь после его соответствующей регистрации. К сожалению, законом не предусмотрено осуществление нескольких сделок одновременно, в том числе и вступление в наследство. Регистрация недвижимости в собственность в органах Росреестра - процедура, без которой она не считается завершенной. По этой причине наследнику придется сначала оформить все как полагается, а уже потом распоряжаться имуществом.

Собственность юридических лиц

В принципе, большой разницы между регистрацией недвижимости на компанию и на частное лицо не существует. Документы подаются и обрабатываются аналогичным образом. Правда, их список может быть немного длиннее. Помимо всех стандартных справок и бумаг, связанных с самим объектом, в Росреестр предъявляются документы владельца. Для юридического лица это копии устава и Они могут быть заверены нотариально либо уполномоченным лицом самой компании. В зависимости от и вида деятельности предприятия, могут потребоваться дополнительные справки. Документы подает лицо, имеющее право подписи, согласно уставу, либо действующее на основании доверенности.

Споры, связанные с недвижимостью

К сожалению, они случаются достаточно часто. Речь идет и о родственниках, не поделивших наследство, и о бывших супругах при разводе, и о совладельцах предприятия, и просто о соседях. Признание права собственности на недвижимость в судебном порядке осуществляется в случае его оспаривания либо раздела имущества, когда добровольное урегулирование вопроса не представляется возможным. Результатом подобного разбирательства может быть решение суда, лишающее права собственности одного гражданина и передающее его другому. Оно также подлежит обязательной регистрации в Росреестре, наравне с договором купли-продажи или мены. Об этом нельзя забывать, поскольку в противном случае новый владелец не сможет полноценно распоряжаться имуществом.

Действующим законодательством предусматривается обязательная регистрация в Росреестре любой недвижимости. Процедура эта может оказаться не очень простой и понятной, особенно когда ее предстоит пройти обычному человеку, без специальных знаний. Поэтому сбор документов, их оформление и заполнение всех необходимых бумаг лучше доверить грамотному специалисту.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости – колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

  • общественных организаций;
  • недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

  • государственная (муниципальная);
  • частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.
При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

  • объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);
  • на уровне того или иного национального образования;
  • областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);
  • объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т. е. опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные – это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав – это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав – это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т. е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т. д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т. е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т. к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

  • безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
  • возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  • возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т. е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована, т. е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Что касается ЖСК, то гражданин может считать себя собственником ЖСК с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник – член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака.

В соответствии с украинским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и пользования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов) (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Триада правомочий

У собственника объекта недвижимости концентрируются все три названных правомочия. Но порознь (а иногда и все вместе) они могут принадлежать иному законному (титульному, опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например арендатору. Последний не только владеет и пользуется объектом недвижимости собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем (субаренду), улучшить объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему объектом, оставаясь его собственником, например, при сдаче объектов недвижимости в аренду. На этом основана и возможность передачи объектов недвижимости в доверительное управление другому лицу, что не влечет за собой перехода к доверительному управляющему права собственности на переданный объект недвижимости. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий – одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на объекты недвижимости.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления. Когда объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться. При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника.

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные образования. Не могут выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности. В частности, трудовые и иные коллективы, различные общины и т. п. объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Создать и обособить такое имущество можно лишь предусмотренным законом способом: зарегистрировав юридическое лицо. Тогда речь пойдет о собственности данного юридического лица.

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Необходимо отметить особенности приобретения прав собственности таких объектов недвижимости, как квартиры. Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая собственность возникает, когда квартирой владеют несколько граждан. Долевая собственность возникает при приватизации квартиры несколькими дольщиками; получении квартиры по завещанию; переоформлении совместной собственности в долевую. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями.

При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами не обладают. Однако если доля принадлежит ребенку, ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

Государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Частная собственность - любое имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам и юридическим лицам, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.

Муниципальная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и указанные в ГК лица. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК. Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные - это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав - это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав - это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Вещное право

Ве́щное пра́во - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Право собственности входит в перечень вещного права, а другие вещные права лишь производны от права собственности, потому что собственник передает свое имущество другому лицу. Ограниченное вещное право является абсолютным правом, т.е. не нужно обращаться к третьим лицам для реализаций своих правомочий, в отличие от обязательственного права, которое является относительным. Вещные права имеют объектами индивидуально-определенные вещи. Вещные права бессрочны, а также нарушение вещных прав требует преимущественного удовлетворения перед обязательственными.

Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

Право владения - возможность осуществления фактического господства над вещью.

Право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

Право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права:

право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения землей;

право постоянного пользования земельным участком; сервитут. иные вещные права.

Хозяйственное ведение . Вещное право юридического лица-несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты: Унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарными; государственные концерны.

Унитарное предприятие - коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником этого имущества. Его имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, акциям), в том числе и между работниками предприятия.

Объект: комплекс имущества, который в установленном порядке закреплен за носителем этого права.

Оперативное управление . Право юридического лица-несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества.

Субъекты: казенные предприятия; учреждения как вид некоммерческих юрлиц.

Казенное предприятие - один из видов государственных предприятий. Согласно Гражданскому кодексу РФ федеральным казенным считается унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления. Казенными предприятиями являются бюджетные организации.

Объект: комплекс имущества, в установленном порядке закрепленный за указанными юрлицами.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству.

Субъекты: физические лица.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право пользования, не ограниченное установлением срока.

Субъекты: государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти, органы местного самоуправления.

Сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица.

Основания возникновения: соглашение. Если соглашение не достигнуто, то лицо имеет право обратиться с иском в суд. Собственник участка вправе требовать плату за пользование его имуществом. Сервитуту свойственно право следования судьбе главной вещи.